导读：旧改关乎你我他。对于行业内的人来说，了解拆赔方案的制定有利于开展工作；对于非行业的人，了解这方面内容有利于争取自身权益，说不定哪天就轮到你拆迁了呢。
拆迁的补偿方式主要有实物补偿和货币补偿。有些拆迁户想都要，那就又衍生出实物为主，货币为辅以及货币为主，实物为辅两种补偿方式。
不过最终的价值都差不多，大体都围绕拆赔比来进行补偿。
这就要说到拆赔比，拆赔比一般上各地政府都会有指导文件给出一个较为合理的比例区间。
一开始，拆赔比的根据是等价交换，认为旧房比新房价值低，赔偿面积得少一些，此时拆赔比小于1；
后来寻思这样补偿不合理啊，我旧房面积多，整栋房子好几层都是我的，住着舒心。拆迁后总面积减少，还只有一层了，虽然旧房换新房，但是降低了生活水准啊，怎么想怎么亏。于是，国家提出合理补偿，拆赔比变成了1：1；
随着时间推移，居民们发现拆迁后，土地使用权给了开发商，开发后能获取巨额的利润。
土地使用权转让后，土地使用权的升值导致土地增值。这里要提一点，土地增值税别称是反房地产暴利税。可以想象这一块利润是有多大。
这么一分析下来，大家发现拆赔比1：1还是亏。凭什么我转让土地使用权出去给你，你赚了这么多利润，我就只有1：1的补偿。
于是，国家现在认为拆迁应该公平补偿，认为原居民有权分享适当的土地增值收益。
这时候除了参考一下政府给的指导，拆赔比的值更多的就是开发商与居民的斗智斗勇了，到1：1.6都有，具体看实际情况。
所以做拆赔方案就以政府指导的拆赔比为基准，然后进行基本上的合理调整。大致上，拆赔方案有以下4种模式。
- 完全市场化拆赔模式：在市场操作中由开发商与居民谈判达成的完全根据村民意愿的方案。
- 有条件市场化拆赔模式：采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。
- 完全政策拆赔模式（政府强势，西部城市）：若政府能够保证落实“有效界定建房时间”和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。
- 准政策方案拆赔模式：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理补偿，但建房时间由国土部门或集体股份公司界定。
旧改中比较普遍的现状有违章私房普遍、产权关系混乱、面积超标严重、建筑强度大等。对此，设定拆赔方案的关键点有以下三点：
- 确权。确认建筑合法、非法的标准：关键是界定建房时间。如在2008年以前建造的房屋，只要不是建立在农村耕地上，就算无证也可以按照正常房屋进行补偿。1984年之前建立的城市房屋，无证也可以按照合法房屋进行补偿。界定人有规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。
- 查账。拆迁改造前三方确认拆迁区房屋的翔实资料，确认之后抢建的房子不予补偿。
- 可行性。研究拆赔比是否合理，三方利益是否平衡，操作风险如何等等。
一般而言，会先制定一份标准较低的拆赔方案发送集体或组织。搜集反馈后调整拆赔方案正式发布，根据拆赔方案进行拆迁谈判。
拆赔方案制定的一些江湖经验
阶梯式的拆赔比。 如以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。180一下全产权置换，180—300产权置换90%，300—400产权置换80%。剩余的按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的最佳方式）
首层赔偿商业。私房的首层按一定比例补偿集中商业，二层及以上按相同比例补偿住宅或公寓。如此原居民不仅得到相对应面积的住宅，还能得到集中的商业面积，集中经营管理。
鼓励搬迁。原居民从有天有地的房子变成高层的楼房生活会有不适应。对于这种情况，谁先同意搬迁谁就可以先选择楼层，鼓励搬迁。
居民组建物管公司。居民比较抗拒的一点是社区要收物业管理费，短时间难以接受。对此可以由社区来管理，原社区成立物业公司，还能创造就业机会。
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