如今，房地產行業正在經歷寒冬，這已然成為共識。
在這樣一個蕭條的行業背景下，近年來萬科可謂“雪上加霜”，不是十月銷售額下滑20%，就是員工降薪40%。
不過，萬科其實也有好消息。
中原地產研究中心統計數據顯示，在2019年1-10月，全國50大房企拿地總額為1.86萬億元，同比上漲15.6%。其中，拿地總價最高的是萬科，1476億元；其次是碧桂園1223億元、保利919億元。
近年來萬科拿地金額與排名情況，單位：億元
萬科不愧是“房企巨無霸”。
公開資料顯示，近十年來，除2011年、2014年和2017年外，萬科的拿地金額都牢牢立於榜首。
如此看來，萬科或將成為新“地王”？
實際上，不僅是拿地，在併購方面，萬科也是大張旗鼓、高歌猛進。
就比如說2018年，據鳳凰網財經不完全統計，萬科發起至少14起涉及項目、股權或資產的收併購，累計耗資230億元。
其中，最大一筆為聯合萬科集團旗下商業地產平臺印力收購凱德20個購物中心，涉及金額84億元。
然而，放眼當下的地產圈，哀鴻遍野。地產行業已然步入存量博弈時代，全國平均每天都有約2家房企宣告破產。
無疑，
中小房企破產的數量往後會越來越多，中國房地產市場從增量時代走向存量時代。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，由於監管和調控因素，目前整個房地產行業現金流和負債壓力都比較大，很多房企只能借新還舊。相比而言，今年壓力會比明年大，明年一些刺激政策可能會出臺，這會緩解房企壓力。
一位房地產高管表示，“不僅是中小房企，高槓杆的大房企風險也會更大，一些龍頭房企已經開始降價了。這一輪，即使是龍頭房企倒下，我也不會覺得奇怪。”
這讓我們想起了萬通控股董事長馮侖對同行的提醒，“戒之在貪”。
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錢從哪裡來？
眼下，一個行業現狀是，眾多房企面臨“錢荒”窘境。
小房企的處境無疑是好不到哪裡去的，實際上，大中房企的生存處境比小房企更艱難。如萬科這樣的龍頭房企，觀其近期動作便已可見一斑了。
調薪及發債，是萬科為緩解資金壓力打出的“組合拳”。
此前，“萬科降薪40%”的事件登上微博熱搜，一下子引起廣泛關注。
對此，一名萬科員工表示，“這次主要是基礎薪資的部分折入績效考核，肯定是降薪了，但也沒有傳得那麼誇張。業績沒有預期那麼好，各大房企都在採取不同方式應對資金問題，包括裁員和降薪。”
近日，萬科旗下的萬科地產有限公司發行了7.23億美元中期票據。據鳳凰網財經不完全統計，今年以來，萬科A共發行了50億債券，截止發稿前，萬科A未到期債券總額為285億元，2020年和2021年還債壓力大，分別到期85億元和80億元。
看到這裡，可能有人要問了，萬科在資金上真的彈盡糧絕了嗎？
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現金流假象
實際上，萬科在最新財報中又稱手握超千億現金。
2019年三季報數據顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金1072.4 億元，這個數據高於短期借款和一年內到期有息負債590.8億。萬科表示，有息負債中的74.0%為長期負債。
但萬科的負債一直是“遙遙領先”。
早在2018年一季度，萬科的總負債就達到了驚人的10289.27億元，連同84.04%的負債率水平，均創下公司的歷史新高。
1萬億負債什麼概念？超過新西蘭、科威特等國GDP，海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富，才能填平萬科的負債。
我們再來看看萬科的現金流情況。
萬科歷年現金流情況
據圖可以發現，萬科的現金流在2017年迎來拐點；2018年，同比下降近735億元，下降幅度達86%。
自媒體人啟陽君分析，萬科的經營活動、投資活動及籌資活動產生的現金流量淨額均有所下降，其中經營活動產生的現金流淨額降低487.05億，投資產生的現金流量淨額降低157.51億，籌資活動產生的現金流量淨額降低104.67億。
總現金流淨額大幅下滑的核心原因，是企業經營活動所產生的現金流淨額的變動。
萬科現金流情況
製圖：鳳凰網財經，來源：萬科三季度報
眾所周知，地產業向來是“以銷售業績論英雄”。
萬科穩坐老大的位置近十年，卻在2014年先後被綠地、恆大、碧桂園等趕超。
萬科真的走下神壇了嗎?
對此，有業內人士分析認為，萬科轉型過早，以致錯失了一些發展良機。也有萬科前高管認為，萬科在多元化轉型上出現了一些失策。
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多元化轉型滑鐵盧
此前，王石曾放言：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒裡伸出手來干擾你。”
但當萬科真的搞多元化之時，王石不說話了。
早在2014年，萬科便踏上了轉型之路，並重新定位為“城市配套服務商”。
此後，萬科大舉進駐長租公寓、養老公寓、物業服務、商業開發、物流倉儲、冰雪度假、教育及產業園等領域，準備在多元化道路上大展身手。
然而，轉型之路上“妖魔鬼怪”不斷。
2017年，萬科大張旗鼓推出的“萬村計劃”（集中式長租公寓），通過與各樓棟的業主簽約合作，來獲取房源，且租賃期通常在12年或12年以上。
公開數據顯示，截至2019年3月，萬科進入了約60個城中村，獲取了10萬間房。但好景不長，在一系列“推高租金”的質疑聲中，萬科最終撤離了城中村。
2018年末，“萬村計劃”當時的掌門人張紀文承認，這一計劃已經全面暫停簽約新的房源。2019年中，“萬村計劃”主動違約，準備放棄部分已簽約房源。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受媒體採訪時表示，“開發商做長租公寓基本都會虧本，開發商沒有運營的經驗，這些都是髒活、累活和細活，開發商幹不了。開發商做長租公寓的唯一出路是將這些項目打包給有運營能力和經驗的大型酒店，當大業主，委託別人經營。”
長租公寓之外，萬科的其他多元化版圖也不盡如人意。
“養老、教育，在財務指標上目前還是差強人意的。”萬科總裁祝九勝在6月28日下午的深圳股東大會上直言。
轉型之舉，收效不如人意，“費力不討好”。這不免令人心生疑問，對於一眾房企來說，過去的老路是否還行得通？轉型之路真的漫長遙遠嗎？
對此，萬科高管孫嘉此前曾提到，“十年可能都不夠。我們需要更有耐心，實際上，習慣賺快錢的房企，在切換至需精耕細作的領域時，思維轉化並不容易。”
如此看來，房企轉型恐怕已不是方向問題，而是時間問題；但或許，多元化也只是房企過冬的“權宜之計”？
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央視點名，萬科遭遇信任危機
房企被“點名批評”並非新鮮事，但沒想到“好學生”萬科也被點名了。
今年年中，央視財經《經濟半小時》欄目報道稱，佛山市萬科置業有限公司在當地出售的金域中央城東花園，內外部以住宅標準建設，將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給5800多名業主，涉嫌存在虛假宣傳、違規建設等行為。報道播出後，引發社會廣泛關注。
節目中，金域中央城東花園的業主本以為購買了公寓可以辦理居住證，然而因為房屋“商辦”的性質被拒絕。
而自從2016年以來，有5800多名業主，花上百萬元，只是買了一間辦公室而已。公寓變成辦公室，落戶、上學成泡影。
諸如此類的維權事件近年來層出不窮。
早在2018年，西安萬科城燕園。萬科城燕園和客戶簽訂的《商品房買賣合同》中明確標註，裝修部分價格為1200元/平方米。然而，在房子交付之後，西安萬科城燕園業主聯合起來，選出代表對裝修所用的材料、質量進行了仔細查驗，通過與市場上裝修建材、人工費率及損耗比例的整體對比計算，最後得出的結果是：房屋裝修材料、質量均未達到1200元/平方米的標準，最多處於600元～700元/平方米。
這種操作令人瞠目結舌。
曾經的“品質保障”，如今的“虛假天堂”？
不久前，地產界2019年中報悉數出爐，房企Top5的座次已經重排。
萬科以3340億元的銷售額，與碧桂園和恆大位列前三甲，保利地產以2526億元合約銷售額超越融創，重回行業第四，融創落至第五。
巨頭之間的座次變化意味著，在房企融資環境劇烈收縮，銷售規模增速放緩之際，一場巨頭間的“存量殘殺”在所難免。
對萬科來說，“活下去”並不難，但要“活得好”也並不容易。
萬科這樣的“好學生”，“做難題”的本領有幾何呢？
新晉“地王”會給出它的答案，我們拭目以待。
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