1st
“第一號地塊，3636萬價格起拍！3636萬第一次......”
1999年，在浙江世茂中心5樓的會議廳裡，杭州舉行了首次國有土地使用權拍賣會。
第一次，難免都有些羞澀。
在時任杭州市土地管理局局長朱寅傳宣佈競拍開始後，現場竟無一叫價。直到“3636萬第二次”的話音落下，眾人才反應過來：6家房企齊刷刷地舉起手中的號牌。
二十年後，土拍招拍掛制度依舊在：從杭州走向全國，從線下轉到了線上。
人們互相看不見對手的眼神，也不需要再比誰遞交報價更快，只有屏幕上不斷滾動的報價提醒著參拍房企，這是一場事關生死的戰爭。
2nd
在這場戰爭裡，有人精打細算，賺得盆滿缽滿；有人則年少衝動，一失足成千古恨。
例如，贊成。
9月23日，瓜瀝商住地正式出讓；
開拍僅17分鐘後，地塊價格便達封頂上線，開始競拍自持；
58輪競價後，自持比鎖定在了41%。
在成交2個月後，這宗地塊被重新掛牌。也就是說，贊成選擇了退地。
地可以退，但錢可是要不回來的。
這波操作之後，贊成將直接損失拍地時繳納的5853萬保證金。如果已經繳納了總地價20%的定金，那麼直接損失大約高達7540萬元 。
心疼。
3rd
事實上，退地在杭州早已不是什麼新鮮事。
上一次杭州備受關注的“退地”事件，還要追溯回九年前。
2010年11月的最後一天，雅戈爾花了24.41億在申花拿了兩塊地。然而，在熬了兩年半之後，雅戈爾做出了“退地”的決定。
一來一去，雅戈爾血虧4.8個億。
要知道，無論在什麼市場下，房企主動退地的事情都是非常少見的。一來是真金白金的損失，二來是對企業口碑的重創。
當年退地的雅戈爾，至今都沒有回到杭州。
那時的雅戈爾，遇上了杭州“失去的五年”，那麼如今贊成退地，是不是意味著樓市面臨著一個新的“至暗時刻”呢？
4th
自“雙限”以來，杭州土地基本保持在零溢價或是低溢價。筧橋、東新、運河新城等多個板塊的宅地紛紛爆冷；而優質像奧體、濱江的宅地，實際樓面價也略有下降。
以目前杭州的土地市場來說，預期的確不容樂觀，但說“至暗時刻”，還為時尚早。畢竟瓜瀝商住地塊，存在著個別房企非理性拿地的衝動。
在同期出讓的土地紛紛“零溢價”的時候，這宗地塊達到了驚人的41%自持，創下了2019年杭州涉宅地塊最高的自持比例。
如此激烈的爭奪，哪怕沒有現場畫面，我們都足以想象：投拓部的人不斷按著計算器、對照準備好的資料和數據、一次次加價......
然而冷靜下來、算算賬，好像有點不對了：地塊的住宅部分只佔32.3%，現在又搭上了41%的自持。難不成要在瓜瀝賣商業寫字樓？
退，虧；不退，指不定虧更多。
想想，還是退地求生吧。
5th
2017年，各個房企嚐到了房子不愁賣的甜頭，對樓市懷著無比的信心。一些房企拿地意願異常強烈，瘋狂到有些“不計成本”。
因此，這個時期誕生了許多區域性地王。
不巧的是，這一波地王的上市節點正好撞上了杭州嚴苛的限價調控，因此一大批項目面臨著虧損的風險。
像拱墅區的“地王”，樓面價高達40766元/㎡，然而首開的均價卻僅有49500元/㎡，土地成本佔了房價的82%，虧損十分嚴重。
根據CEIC的報告，杭州已入市的“地王”項目，有近七成面臨虧損。
而在規定了最高單價和均價的雙限時代，無論房企再怎麼努力，每個樓盤的銷售貨值都是恆定的。
熬，是沒有用的；期待，也是不會實現的。
及時止損，好過於痛苦度日。
6th
與之相反的，是一些頭部企業的激流勇進。
截至目前，在杭州市場上拿地金額排在前五的房企分別為濱江、綠城、平安、新世界、保利。
不難看出，都是一些規模房企或是港資企業。
像目前拿地金額排名第一的濱江集團，今年已經默默集齊了十二宗地塊。
和一般民企5%的管理成本比，濱江可以控制在1.5%左右；此外，濱江6.75%的三費（管理、營銷、財務），更是隻有同級別企業的四分之一出頭；最重要的融資成本，濱江基本保持在5%以下。
可以說很有優勢了。
接下來，只有會精打細算的房企，日子才會美好。
7th
土地降溫，是好事。因為現在的杭州，太需要冷靜了。
今年5月，蘇州把“房價一年只能漲5%”放到了檯面上。而如果我們以去年12月的房價為基數，將每月漲幅進行累積計算，在今年9月，杭州的房價漲幅達到了5.002668%。
已經超過了“警戒線”。
由此，網傳大量高價樓盤的預售證都暫停了發放；同時我們也能理解，為什麼從第三季度起，天都城、金色和莊等一大批低價熱盤冒著“連續萬人搖”的輿論風險也要集體入市。
但我猜，這樣的情況持續不了多久。
去年下半年杭州樓市的降溫，也是從土拍開始，紅紅火火的樓市，忽然一片死寂。不過年後，隨著開發商手頭相對“寬裕”，城市賣地指標重啟，樓市重新回暖。
所以別慌，明年杭州依舊還有龐大的土地出讓計劃，只要稍微添一點情緒，“陽春三月”或許還會再次上演。
房企別衝動、購房者別猶豫，讓我們珍惜每一個窗口期。
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