一、行業政策-房企融資收緊
（一）政策出發點-房地產行業週期
2015-2016年是房企發債的寬鬆期，今年行業迎來償債小高峰。
過去行業高槓杆成就高增長，開發商多次冒險投資成功；同時，高負債在市場增長放緩、融資政策調整去槓桿時，也引發資金鍊流動性危機。
（二）政策表現
1、明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段（所謂房地產長效管理機制)
2、銀行信貸收緊-融資限制條件
基本條件如企業資質（房地產開發資質）、項目“四證”齊全，關鍵條件如企業規模（行業排名、企業資本金等）
——清理不良信貸，合理控制房地產貸款投放。
3、融資管控部門-央行、銀保監會：
發佈政策通知，開展銀行房地產業務專項檢查工作（如不良信貸檢查），召開銀行業機構座談會等。
二、中小房企倒閉破產增多-加速出清
今年以來，房地產開發經營單位破產數量已達400多家，比往年均值多出100左右，其中多為中小房企。——據人民法院公告網顯示
破產主要原因：資金鍊斷裂，無法及時兌付欠款，引發債務危機。
近年來銀行融資渠道收緊，小型房企因資金規模有限，只能通過民間渠道（風險投資）進行融資（融資成本高）；加上市場棚改項目降溫（項目滯銷等）；經營及融資風險（如融資擔保風險爆發）等。
中小房企結局：出讓項目、遭遇併購、開發完畢後自行退出行業/轉型。
三、資金鍊流動性風險頻發-案例
（一）二手房中介-福州金海岸瀕臨破產
福州金海岸：福州房產中介行業曾經排名第四，市場佔有一定份額，在福州門店100多家、近兩千名員工。主營二手房租賃、交易。拖欠門店及員工欠款。
今年9月發佈公告稱“資金出現嚴重缺口，瀕臨破產困境，暫時無法兌付所欠款項”
說明原因：房產服務業市場競爭激烈、房產政策調整衝擊，二手房交易量持續下降；受經濟下行壓力影響，加上公司對外提供擔保，經營管理不善。
並承諾：先簽下對應金額欠條，將全力籌措資金；成立債務處理應急小組；不逃避、不失聯、不跑路。
（二）債務違約的知名房企
多家房企涉及債務違約，引發訴訟，被法院凍結銀行賬戶、股份。
銀億股份（寧波）：資金鍊問題引發債務違約，6月向法院申請破產，10月多個銀行賬戶及股份凍結，11月宣佈瀋陽一項目50%的股份轉讓給碧桂園。
上置集團（上海）：拖欠項目收購款，被股東上置投資告上法庭。
三盛宏業（上海）：員工討債，董事長陳建銘淚灑現場，說上海、瀋陽等地項目停工。2017年，三盛宏業公司定向員工發行3億理財產品，期限12個月，產品收益率12.5%，每年付息一次，到期一次性還本付息，未按期到付。今年9月員工薪資未發，公司高管轉移資產等負面消息流傳，國慶之後，大樓門口討債大隊逐漸壯大。
頤和地產（廣州）：未按期披露2018年年報、涉及多筆債務違約及訴訟，公司及董事長何建梁被廣東證監局出具警示函。
格力地產（珠海）：控股股東珠海投資所持股份因合同糾紛被申請凍結，凍結期限三年。與2016年7月的定向增發股份募資有關（向廣州金融控股等六家機構），未能按“兜底協議”如約回購股份。
評：大浪淘沙下，即使是穿過多次房地產週期的老房企，若沒有規模和盈利加持，稍微踏錯一步，就面臨被洗牌的命運。
高負債引發高風險：
“最近2年，有大量的房企為了加快發展，負債過高，這帶來了巨大的風險。特別是部分企業為了更容易融資，買房地產銷售排行榜，假冒百強榜，最近出現了很多這類企業的資金鍊風險。”——中原地產首席分析師張大偉
四、行業洗牌
行業發展：從增量時代轉入存量時代。
（一）中小房企數量明顯減少
“轉型是這些房企的共性”，張大偉同時表示，隨著房地產市場轉型企業增加，未來離開房地產市場的中小企業數量，有可能接近2014年，那一年，有2000家房企倒閉。
（二）頭部房企收縮瘦身-控制成本
對組織架構進行調整縮編，調整薪資等。
行業“老大哥”的萬科，調整薪資結構，將基本薪資比例下調，提高績效佔比。萬科方面回應稱，調整前後多數人的薪資是不變的，不存在普降或普升。
銷售冠軍碧桂園，今年已經多次進行組織架構調整。對廣東大灣區的兩家區域公司莞深區域與粵東區域公司合併，整合為深圳區域公司。
（三）資金回籠：出售轉讓部分資產（項目、股權等），降價促銷加速回款
如華僑城大量出售項目及成都、西安等地公司股權，以保證現金流。
（四）兼併收購及大企業擴張
在大魚吃小魚的競爭下，每條“小魚”都想盡快將自己吃成“大魚”。
未來的市場空間：中小企業被兼併收購，從而實現大企業擴張。
中國前十大地產商市場份額：2006年約佔4.7%，到2018年年底，佔到了26%，五年以後，預計升至40%。
中小房企加速出清，將繼續為龍頭房企的銷售份額提升創造空間。
未來市場房企開發商存活率：經濟學家馬光遠的判斷，未來市場只有20%的開發商能活下來。
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