我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐問下，東西湖武漢臨空港新城中心 將來發展如何？東西湖提出的數谷概念如何啊？那邊會有大量資金搞建設嗎？首開國風上觀多少價格合適買？

回答：數谷不如光谷東，現在還是炒概念階段。跟光谷東不能比。

要想有人氣，無論是新區還是板塊，都不可以離主城區太遠。傳統人口過千萬的大區中心、強二線城市一般在15-20公里。一般省會城市不要超過15公里。城市重點開發方向2公里每年，一般方向1公里每年向外拓展。超過這個距離，無論是國家級新區、自貿區、科學城、會展城、空港新城都會陷入沒有人的泥潭。這裡沒有租客、沒有二手房市場、引進來得僅有的幾家大產業企事業單位還擁有公租房、人才公寓。

如果你和我說我買入是為了長線，是為了未來，以十年為期的未來，真的值得等待麼？

真正以居住為導向的熱點版塊需要符合以下幾個特徵：

距離老市中心不超過15公里 乾淨的數千畝土地（無老破小和工廠，拆的乾乾淨淨，但又與老城區無縫連接，單單隔條大馬路） 學校、醫院、商場、運動場、社區中心配套都有規劃或者在建 擁有在建設或者已經公示立項的軌道交通線路，最好是雙線、三線換乘。東西湖近幾年的GDP成績還不錯，一直也在努力發展產業。但是臨空港雖然規劃的棒，但是與主城區割裂，且機場附近會限高，並不太看好未來發展，長遠看都會漲，但是不是領漲區，屬於慢牛。最終是跑平大盤。自住在附近可以買，純投資別買了。

提問：房姐你好！我已有兩套房了，最近想在武昌水果湖買個學區房，一是想為我父母換個房，因為現在住的是個頂層老房子，老人年紀大了快爬不動了；二也是想投資，覺得以後也好賣掉。手頭有100萬出頭，還想把一套南湖的小戶型賣掉湊全款，但南湖房價跌了小戶型不好賣掉。現在想諮詢一下：是忍痛低價把南湖小戶型賣掉好呢？還是把這套房贈與給父母（父母名下兩套了）騰出名額，再去買呢？小戶型好出租，有點捨不得賣，但贈與後再交易就不划算了，好糾結…求指點，謝謝！

回答：1.學區房是利空的，武漢的學區劃片政策變化大，加上水果湖學區溢價嚴重，房齡老，漲幅弱。未來房齡超過25年很難貸款，金融屬性差，再次出手下家可能要全款接盤。如果不是因為還有要讀書掛學位，學區房不建議碰。詳見知識星球內部資料《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
2.南湖板塊未來漲幅弱，現在是淡市，賣不到理想價位，建議繼續持有，等樓市回暖後再出手。看看明年初3-6月的市場情況。贈與父母稅費太高，建議把賣房科技樹用上。
3.手裡子彈100，可以入手一套低價潛力盤，做2改1或者抹房查首付3成買入，淘二手筍。具體操作方法見知識星球內部分享。

提問：請問房姐，我要買一套自住的房子，對居住環境要求比較高，目前在考慮泛海國際桂海園的小兩居和時代新世界的小三居，因為都是新證，算下來桂海園的大概3.4萬/平，時代新世界大概3.1萬/平，買哪個比較合適，價格划算麼？或是還有那種環境好可以馬上入住的精裝修樓盤推薦嗎？

回答：1.桂海園3.4貴了，最近二手成交單價都不超過3.1W。時代新世界3.1也貴了，看2.7左右的。這2個地方自住都不錯，但是你不要看裝修好的，都溢價，最好是毛坯或者裝修差的，好壓價，然後按自己喜歡的風格裝。

提問：房姐，我6月份買的房，6月份辦的面籤，貸款審批通過，但因為房子不足兩年，一直拖到10月才過戶，現在還沒放款。但是今天去打徵信的時候發現，那家銀行“貸款審批”有四五次，請問這樣對我的徵信有影響嗎？

回答：六個月之後就沒影響了，不擔心。

提問：房姐，請問每個月固定在ATM上存錢到銀行卡，算不算流水。

回答：每個銀行不同。
首先，你的銀行卡要選對，流水要能夠隱藏交易對手的；
其次，固定的日期轉賬，金額精確到分；
最後，原路退回是不行的，應該是過夜後自己轉整數到自己的另外的銀行卡，再轉出去。

提問：房姐您好：純投資，96平方的3房只有一樓和頂樓，114平方的3房南北通透的有2樓。請問我該怎麼選？非常感謝

回答：選頂層

提問:房姐，您好！想武漢淘一套筍盤投資。
1.您的內部資料顯示年底是淘筍最好時機，請問您是有多年經驗總結出來的嗎？為什麼年底是淘筍最好時間。我看歐神的書也是年底。
2.七八月那麼熱天會不會也是一個淘筍時期？那麼熱出來看房少。
3.如果武漢沒有軍運會，我會重點78月先淘，淘不到合適的等年底淘。但是有軍運會，怕賣房78月會提前溢價出售或者年底房價真的漲了，所以不知道什麼時候下手？還是說不限定時間，逢筍就入？您覺得市場價幾折入？很難七折呀，八折都難。看貝殼找房小區整體估價有意義嗎？如果低於2000算筍嗎？
4.目前武漢二手房掛牌量猛增，您怎麼看是何原因？對今年房價有何導向？因為看好下半年漲勢所以放盤出來賣？還是量多選擇多房價會低？

回答：年底是最佳淘筍時機，原因是年底看房人最少，你的競爭者變少，加上很多業主想在年前儘快出售回款，所以會出現大量筍盤。
一年中的漲幅集中在3-5月，如果6.7月入手，雖然買房人數沒有5月多，但是房價基本出現剛漲過一輪的狀態，追高不合適。

提問：房姐好。現有漢口住房一套，兩年前已還清，準備轉老人戶口開發老人票，子彈僅50，並且收入不穩定。目前有兩種想法:第一種，買個交通便利小戶型給老人住，等以後子彈多了再買大戶型改善。第二種：抵押現有住房。已諮詢中環，可貸200個，貸20年等額本息，但是要出3％的個人資料包裝費。也可選平安10年貸款，費用會低一些。請問房姐哪種想法靠譜些？

回答：選2，然後再用老人票。

提問：房姐你好！請問投資的話選哪個盤收益最大呢？福星華府、東原啟城、萬科金域國際，還有海賦濱江天韻18000每平的次新房，這幾個怎樣排序呢？

回答：福星>東原>海賦>萬科

提問：年後會取消限價嗎？或者放鬆？

回答：看輿論，如果沒什麼人關注有可能偷偷摸摸噠

提問：房姐，你好！在網上看二手房，一般要向中介瞭解哪些信息，然後在去實地看房

回答：價格，樓層，裝修，戶型，配套，學區，交通，升值潛力，最新成交價...
很多人急衝衝的買房，或者被房產公司的銷售話術所引導，很快下決定，這極有可能買到性價比差的房子。三年前買的房賺了約7成出手，朋友買的，還現在還虧著，賣不出去，這就是用不用心的差異。大部份購買客，看房不超過五套就買了，結果只能呵呵呵了。買房是大事，一定要認真看盤，總結思考，才能買到心儀的房子。首先買房要看盤，你看個幾十個小區，上百套房子以後，你對房子的認知會快速的上升。你馬上就能成為專家。所以一定要花精力、花時間去認真看盤、分析、總結。

提問：請問房姐白沙洲新力城1.4投資空間如何？

回答：不如地鐵沿線盤，但是性價比也還行

提問：你好美女，請問蔡甸朗詩西海岸的房子怎麼樣，10500精裝77.43送8平自住可以入手嗎？懇請指點

回答：貴了，蔡甸只能看看地鐵沿線盤

提問：房姐，請問下，之前聽你說買房子要買大開發商開發的，自住的話是選萬科還是恆大還是保利什麼的？

回答：這3個品牌，萬科的物業排名靠前，但是進入武漢市場比較晚，沒有拿到很好的地，基本都是併購其他開發商的地。恆大綜合都還不錯，保利中規中矩。

提問：房姐您好，現在武漢好多價值窪地什麼四新花山都炒起來了，基於目前武漢的規劃，您有沒有比較看好的潛在城市斷裂帶地區呢

回答：現在大城市普遍有一個做法:向近郊疏解產業、人口和交通。近郊形成各個產業和居住平衡的組團。所以三環外的新房需求就具體情況具體分析，如果產業發展順利，有人口持續導入的近郊板塊新房次新的需求是真實的，價格相對是比較穩定，有支撐點。如果有其他問題，比如天生地塊制約，短中期難以改善的交通瓶頸，或者單純的板塊炒作等，並沒有穩紮的需求，那麼拿下，特別是短期投資會非常難受，可替代性太強。
武漢是一個非常特殊的城市，幾乎是四個深圳大小，三鎮之間分割也有歷史。三鎮的產業佈局不同，不能一概而論。近郊區價格上漲，既不限購又不限貸，而且武漢地鐵沿線的遠郊春天到了。比如黃陂區武湖和盤龍城不限購區域，蔡甸區地鐵沿線。

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