近期，吴中城南有个盘以迅雷不及掩耳的速度开盘了。通常苏州市场面有好项目公开时小编都会跑过去瞅一眼，看到好的就推荐给大家。但这个盘的速度实在太快了，售楼处公开到开盘不到一周的时间。有句话怎么说的来着？跑的太快容易扯到那个啥。
这不，开盘情况不太理想，往好了说卖了“6成”吧。总共也没开几套，后面还有大把房子要卖，我们回过头来看看，檀苑这个项目，到底值得入手么？
先上结论：
1、值得地缘性客户入；
2、值得结构性的入（买房值得花点功夫，研究研究技巧的）；
下面来看看这个项目的基本情况：
01
出行便利、配套齐全，但是周边界面一般
吴中城南，有好些时候没有新盘供应了，在售的除了鲁能公馆外只有些尾盘了。
这个板块的特点也比较明显：
1、出行比较便利
双轨交汇还是“三轨”交汇？
项目推广上主打三轨交汇，小编现场实测下来其实是双轨，石湖东路站是2/4号线的换乘站，离项目大概步行10分钟左右，和走到新家桥站时间也差不多，从新家桥站坐1站路可以换成马上就要开通的3号线。
▲阳光城·檀苑位置图
这种坐1站路才能换乘的线路到底算3轨交汇还是2轨交汇？
初想想觉得是开发商宣传的噱头，后来细想想说是3轨交汇问题也不是很大，一个换乘点大约是地铁一站路的时间，就当换乘3号线的时候多坐2站路的时间而已，问题不大。
所以，项目在轨交方面的优势比较明显，3轨交汇，未来苏州进入轨交时代后，项目的最大升值点就在这里了。
2、生活配套齐备
作为吴中的老城区，日常生活的配套也是非常齐全的，并且不缺大型商业配套，目前主要依靠的是西侧的万达广场，未来龙湖天街也就在家门口不远，所以，生活在这里还是比较舒服的。出行也便利，日常生活也方便，基本啥都有。
3、周边界面一般
这个界面并不是说周边比较破旧，类似于和光雅院那样的，而是指周边小区主要以动迁房和老旧商品房为主。界面看上去还是可以的，都是高层住宅。只不过居民层次比较“市民化”，这就导致了购房者的最大顾虑——学区不咋样，这也是项目日后升值最大的障碍。
所以，看到地段篇后，对于这个项目最终的结论已经很明显了，适合地缘性改善客户。
02
“檀”字系产品，高端改善配置，但改成毛坯是减分项
至于地缘性客户值不值得买呢？就要看项目的品质了，从这个方面来看，檀苑表现的还行：
“檀”字系产品，是阳光城最高级别的产品，配置是不差的。
可惜开发商还是“短视”了点，因为限价把一个高端改善项目改成了毛坯加“选装”。
一个社区，哪怕有一套房子是毛坯卖出去的，这也是个毛坯社区！
其实这个项目阳光城是不亏的，地价1万6/7，备案均价2万7，亏是不亏的，只是赚的少了点而已，最高端的产品做成毛坯的，还是有点“掉价”的。
项目的品质和公共配套比较ok，是高端改善的标准，对于周边客户有很大吸引力。
来看看做的好的几个方面：
大气的售楼处（特点挑的晚上去的，给大家看看效果，确实漂亮）
近25000平米的中央景观区
以上只是一角，包含了售楼处的占地面积总共有近25000平米的中央景观区，还是非常大气的。从模型上也可以看出中央景观区两侧的房子间距比较大，环形跑道，儿童游乐区啥的，基本是按照高端改善社区的标准配置的，对于周边的老房子提升巨大。
气派的会所
健身房
泳池
国学讲堂
还有大的家宴厅等，近7500平米的会所非常的大气。所以说这个项目的公共配套部分打造的标准还是比较高的，像个高端改善的样子。
03
产品户型定位首改
项目定位的时候思路还是比较清楚的，这个项目只能是以周边地缘客户为主，所以要考虑到他们的总价承受能力，因此作为改善型项目，户型面积也是控制的非常“合适”的。
95平-129平，其实就是首改的面积段。
04
该不该买以及怎么买？
该不该买这个问题其实还是很容易回答的：
对于地缘性改善客户，肯定是可以买的，毕竟居住的环境和品质是提升了一大截，价格虽然不便利但也还行，限价红利也算是小小的享受到了。
地缘性的投资客户也不是完全不能买。我们开篇就讲了，这里的轨交体系非常发达，未来苏州慢慢进入轨交时代的时候，这个项目的升值空间也还是有的，跑平甚至略高于城市均值的空间还是可以想象的。
怎么买就是个技术活了，买房之前还是需要好好研究下细节的，我们来看看项目的定价体系：
这是4种户型的大概价差，如果仔细研究下，还是能发现比较大的空间的。
95和129户型都是常规定价，和项目的2万7均价持平，但是99平和115平的单价居然相差了3千一个平米，这个差距合理么？
我们翻出来2个户型来看一看，其实差距也没那么大撒！
2个户型的结构是完全一样的，区别就是用不同的面积实现了目前主流客户比较喜欢的大横厅+3房2厅2卫
也就是说户型完全一样，一个99平，一个115平，都是3房2厅2卫，99平的就要比115平的贵3千一平？
你当客户傻的呀，户型结构一样，面积不一样，那肯定是尺度不一样咯。
我们公号文章曾多次提及什么样的面积做什么样的产品那是有一个范围的，并不存在啥越大越好或越小越好的说法，而是适合的才是最好的。
对于带有横厅的3房2厅2卫的户型，115平要明显优于99平，作为一个改善型的社区，未来的2手房市场的价格，单价方面129平高于115平高于99平，大概率会是这样一个分布规律。所以，现在的这种倒挂3千的定价模式，正是购房者“撸”开发商羊毛的好时机。
好了，关于这个项目的分析就到这里了，可以看的出来，买房是个技术活。
对于这种要拼上普通老百姓“全部”身价才能购买的大宗商品而言，买房之前找个靠谱的人聊一聊还是非常有必要的。
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