和10月三個“兩萬人搖”的強大氣場相比，剛剛過去的11月，給人一種相對“溫和”的感覺。
儘管也有和光塵樾、幸福裡撐場面，但都不是新面孔了，從感官上來說，總歸少了一點“驚喜”；而被大眾視作萬人搖“種子選手”的樓盤如城市之光、龍湖江與城等卻接連落選，又給樓市染上了一絲狂歡不復的情緒。
那麼， 走完11月，樓市熱度真的降下來了嗎？
1st
我們不妨先來看兩個數據。
1. 據不完全統計，11月杭州全市（含臨安、富陽）共領出99張預售證，房源數量高達約1.4萬套，比10月足足多了3000餘套，也是繼今年6月之後再創的推盤高峰；
2. 據不完全統計，11月杭州全市（含臨安、富陽）新房成交量已經超過1.5萬套。
房源數量達到巔峰的背後，是開發商們的“小步快跑”。比如江山風華1月內狂領4張預售證，杭州壹號院、星央悅府、萬科大溪谷、悅虹灣等樓盤也是在月內連續加推。
海量的推盤，在一定程度上拉動了成交量的上升。此外，房源的價格段 也對成交量起了促進作用。我粗略計算了一下，在99張預售證中，萬元盤就多達28個：像是金色和莊的“替身”潮聞天下帶著13500元/㎡的超低價殺進場，融創城、龍湖江與城、星央悅府等萬元盤也量湧入；而單價在2-3萬元的更是將近40個。
“平價款”佔據了半壁江山，顯然對了廣大購房者的胃口。從推盤量和成交量來看，反而是朝著“更熱烈”的趨勢發展。
2nd
而一連串的成績單，也在昭告著這個11月“不簡單”。
摘得11月最低中籤率桂冠的龍湖江與城，102套房源9330戶家庭參加搖號，中籤率僅為
1.09%，比當月最當紅的熱盤城北萬象城幸福裡的中籤率還低。短短27天內再次拿下“兩萬人搖”的幸福裡，也憑藉著26500元/㎡的單價成為杭州最貴的“兩萬人搖”選手。
值得一提的是，儘管和曉風印月撞車，但杭州壹號院最新一次的加推，卻刷新了自身的中籤率：23.1%，21.5%，12.8%，7.1%。
表面看來，“萬人搖”不再瘋狂誕生，然而面對更多的選擇，購房者的“注意力”也更加集中了。所以，在看似“溫和”的樓市裡，依舊不乏熱盤的身影。
3rd
2019的進度條即將走完，“加速衝刺”是開發商的保留節目。
據不完全統計，12月預計開盤的項目多達80餘個，而純新盤的數量就將近30個。那些鴿了我們大半年的盤，都要紛紛登場了。
此外，主城區仁恆濱江園、濱江金地御品、金隅中鐵諾德都會森林，以及古翠隱秀、綠城曉風印月、保利澄品、遠洋西溪公館（排屋）也將在12月紛紛入市，12月註定是改善型購房者的饕餮盛宴。
當然，大江東的龍湖江與城、星央悅府、融創城，未來科技城的眾安綠城南湖明月、崇賢的承安海格源翠府等剛需盤也將持續加推。
4th
新房市場與二手房市場是一雙非常有趣的“對子”，每年的行情結構幾乎都是差不多。
新房總是上半年供應少，賣得也少；下半年供應多，賣得多，做的是“金九銀十”的生意。二手房市場正好相反，往往是上半年賣得多，下半年會萎縮，賺的是“金三銀四”的銅鈿。
有意思的是，11月的二手房交易量出現了反彈，杭州全市（含富陽、大江東）共成交了6141套。
11月的二手房交易量超過10月並不稀奇，因為10月有“黃金週”，交易量會受到影響。但超過了9月的交易量，儘管是以極微小的差距（超過7套），也足以令人刮目。
按照歷年來的慣例，9月以後到過年前，二手房成交量是逐月下一個臺階的。而且今年同時期新房推得相當快，按說會擠壓二手房市場的需求，可今年二手房的成交量在下半年就這樣穩住不下行，可見市場的購買力依然強勁。
5th
還記得二手房掛牌突破10萬套之際，市場“涼聲四起”。但事實上，雖然掛牌量增速較快，成交去化的速度卻也不慢，甚至還在小幅加快。用股市的話講，即便拋盤很多，但接盤也不少，
量能沒有明顯萎縮，價格就跌不下去。
前陣子和幾個專職炒樓的朋友喝茶聊起，雖然二手房的價格有點小跌，但不明顯，談來談去單套價格也就是10萬、20萬的樣子，再往多了談，就非常難了。這兩個月，部分房東雖然有套現的想法，但價格都咬得比較硬，幾個紅盤像鐵建國際城，價格梯度相對混亂，但房東們大多信心比較足，筍盤並不大挖得到。
另外，據我在大城西做業務經理的幾個中介朋友表示，今年以來，像餘杭區這些外圍城區，購買力湧入還是非常明顯，餘杭區二手房交易已經佔到了全市的28%，三分天下有其一。或許還是受到了落戶放開的影響，加上剛需外溢，新房推盤又不夠快，二手房就賣得比較好了。
6th
11月，土地市場也比較有意思。
一是少供應了5宗宅地；二是除了濱江區西興單元BJ1302-R/B-02地塊，其它6宗涉宅用地全部零溢價成交。
11月杭州土地出讓情況一覽
11月13日，大學城北出讓三塊宅地，其中有兩塊因故停止出讓；11月30日，餘杭區雙溪沿山路、二號路和五號路附近的三宗宅地最終也沒有掛牌出讓。不知是無人報名還是其他原因，我猜測這幾宗地塊會在12月或者2020年初再度掛牌。
11月，江乾區是宅地出讓的主力，成功出讓4塊，預計建築面積達26萬方，其中一塊沿江宅地，由廣宇以零溢價競得，樓面價16630元/㎡。這是下沙沿江時隔9年後再次推地。
但整體來說，11月的土地市場還是比較冷靜，開發商競價熱情並不高。濱江區一直是新房庫存極低的城區，按說開發商競得的熱度會比較高，然而西興單元BJ1302-R/B-02的這塊容積率2.3的宅地，也只拍出了12.7%的溢價率，最終由濱江競得，樓面價25446元/㎡。
臨近年底，金融機構貸款額度所剩無幾，加上這下半年“房不刺經”的調控高壓持續打壓開發商，開發商融資難度越來越大。以至於11月5日的時候，融創的孫宏斌直言，“現在的市場是個不講道理的市場”。
所以，儘管11月20日，央行下調了最新的5年期以上品種貸款市場報價利率（LPR）的報價：報4.80%，下降了50BP。但其實對樓市來說，並沒有感受到“絲毫的善意”，100萬的30年等額本息，無非是每個月少還了31塊而已麼。
總體，利率水平還是太高。
7th
今年過年比較早，1月下旬就是農曆新年了，所以對於樓市來說，接下來的時間只有一個多月了。
原本，今年新盤預計推盤量會達到1000-1200萬方，總供應在9-10萬套左右。然而直到11月底，新房的供應也不到800萬方，折算成套數則是6.6萬套，整體依舊供不應求。而且改善型的供應量偏大，剛需型的新盤佔比不夠高。
我預計，這個對剛需並不十分友好的市場，可能還將繼續滑行較長一段距離。
不過，接下來快速的推盤節奏還是會延續到年底。不少續銷樓盤和純新盤，已經鉚足勁準備開盤。
轉眼，又一年陪跑結束，握著用不出去的房票，部分購房者也進入了“休戰期”。接下來，只有性價比足夠高、足夠有亮點以及足夠稀缺的樓盤，才能佔據最後的舞臺。
12月的杭州樓市，依舊不乏看點。
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