粉筆頭子
菏澤房價問題一直受到很多朋友的關注，根據最新的數據顯示，菏澤11月份新房價格環比下跌↓ 1.12%；目前來看菏澤房價均價6000元左右，這個價格對於多數三四線城市來說並不算高，那麼菏澤市區的房價能夠再買嗎？自住的話或許隨意，投資肯定是不合適的。藉此機會簡單談談我的觀察。
菏澤市近一年的房價走勢用“橫盤”來形容最為合適
圖上所示是菏澤過去一年的房價走勢圖，可以看到菏澤的房價一直在6000元左右徘徊，這樣的走勢圖基本可以看出菏澤房價上漲的乏力，也從側面反映出了6000元左右或是菏澤人民能夠接受的房價水平，幾點觀察：
第一、菏澤從去年開始就取消限購，原因也很簡單房地產市場風向變了，也從側面反映了菏澤大維持房地產市場基本穩定壓力巨大。菏澤這樣的三四線城市說到底還是沒有長期支撐房價上漲的基礎，畢竟支撐房價長期上漲是需要一定的經濟實力、產業實力和人口基數作為支撐的。可惜菏澤2018年GDP只有3078.78億元，經濟實力不足是制約其房價持續上漲的關鍵。雖然坐擁876.5萬人的人口基數，市區面積狹小等問題一定程度制約其承載力。
第二、菏澤本身也是一個市區經濟實力弱，郊縣實力強的城市，也決定了菏澤市區對於周邊縣市人口吸引力有限。菏澤市區主要人口集中在牡丹區，資源配套也是集中在這個區域，而郊縣比如：鄆城縣、曹縣等GDP僅次於主城區牡丹區，一般來說經濟實力的背後代表著教育、醫療等資源的集中度（經濟夠發達才有機會做這些基礎配套）。這也是為何菏澤市區的房價與郊縣房價差距不大的原因。
菏澤這樣的城市本身房產用來解決住房和子女教育問題尚可，投資真的就沒有必要了
第一、追漲不追跌的道理用在房價上最合適不過，當房價下跌的時候觀望的情緒會更濃，如果不是錢多的沒用還是不要參與的好。當然這裡說的是對於想要抄底投資的朋友來說，如果是有需求的朋友還是可以入手的。為何是這樣？說句實話當一個地方的房價持續下降的時候，地方承受的壓力更大，畢竟房價持續下降意味著財政收入減少和投資額的降低。
第二、房產投資期早在2017年底就已經結束了，菏澤這樣的三四線城市勉強撐到2018年底已經實屬不易。除非出現了類似於2016年的“去庫存”這樣的政策刺激，否則多數三四線城市房價迴歸到2015年的狀態（長期橫盤）是大概率事件。原因無他，畢竟三四線城市本身的產業、經濟和收入水平很難撐得起這麼高的房價。
綜上，買房不是炒股票可以抄底，一旦一個城市的房價開始出現長期下跌的情況（菏澤房價已經持續下跌接近1年）說明的問題就很多了，在地方房產經濟依賴度這麼高的背景下房價還能跌，究竟代表什麼？大家可以自己猜測。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產經濟壹貳叄
菏澤是我的老家，提起菏澤心裡就有一種莫名的親切感。但是去菏澤城區逛逛街，又感到萬分失落，我曾去過山東中西部幾乎所有的縣市區，但論最差勁的非菏澤莫屬。街道高樓雖多但極端冷清，最坑爹的是連個公共衛生間都沒有。
july182176222
菏澤市場存量大，現在菏澤市區至少一百多個樓盤在售，未來菏澤不缺房子。這兩年的政策也打消了老百姓投資炒房的念頭，所以菏澤的房子漲價是無動力，只有降價。但你買了後圖漲價的話，後續不但漲價不現實，甚至你都賣不出去。過幾年交房的多了，你租出去都有困難。
更有不少開發商開發緩慢，一些樓盤延遲交房，這都不是在傳遞好信號，所以買房為了投資，目前看還是謹慎為好。
在2016年之前，菏澤市區以本土開發商為主，像魯商和中南，算是比較知名的開發商，在菏澤很少見。而2016年之後，萬達、碧桂園、富力、恆大、綠地、建邦、中鐵、陽光城，乃至陝建、安徽新華控股，河南信友等等，紛紛殺到菏澤，跑馬圈地。
萬達廣場、綠地理想城、恆大綠洲、菏澤碧桂園、碧桂園天匯、綠地國際花都、富力城、建邦中央公園、陽光城……一個個樓盤，未見其形，先聞其名。你世界500強HELLO菏澤，我世界500強致敬菏澤，他帶菏澤開門見世界……一個個對菏澤實在太殷勤！
2017年，菏澤市區公開招拍掛出讓的商住土地面積2225403平米，總建築面積約687萬平米；2018年這一數據更是再上新臺階：菏澤市區公開招拍掛出讓的商住土地面積6356699平米，總建築面積約1761萬平米。
僅這兩年公開招拍掛的總建築面積就高達2400餘萬平米，或許很多人對這樣的天文數字沒有直觀的認識，我們換算成房子或許更清晰，按一套房子100平米計算，這就是24萬套房子。一家3口人，可容納72萬人，而菏澤市城區常住人口還不到70萬人。再按銷售速度計算，菏澤市區一年銷售額約220萬平米，而這兩年2400萬平米，可以賣10年。
再說幾句不是題外的題外話。對於樓市，雖然說要看政策，但更多的是看產業，看人口。所以菏澤在棚改的同時，也不應忽略產業發展和人才的引進。
但現實我們知道，菏澤的人口是流失的，根據官方有統計數據，菏澤2017年流出人口150萬，不但有人才流失，更有出生人口的減少。在菏澤市統計局的官網上有一條2019年2月13日關於人口的最新消息：
2018年菏澤出生人口明顯減少 二孩比重有所降低
二孩政策全面實施的前兩年，菏澤出生人口數量大、二孩佔比高。2016年全市出生人口為16.2萬人，二孩佔比為56.6%；2017年全市出生人口為16.5萬人，二孩佔比達到62.9%。根據2018年人口抽樣調查結果測算，2018年菏澤市出生人口為11萬人，比2017年減少5.5萬人，二孩佔比僅為54.0%,較2017年下降8.9個百分點。
看這三年，生的一年比一年少，二胎佔比更少。在外人眼中，我們比較能生的菏澤人，生的都少了。
所以，像成武那種三胎罰錢的事，還是不要發生為好，畢竟，菏澤最大的優勢，就是人口優勢，這個還是要發揮的。如果我們沒有了人口優勢，還有啥？又靠什麼來挽救岌岌可危的樓市？
地產下半場
菏澤的房價目前和周圍城市相比是偏低的，但是菏澤的發展也是相對落後的。
因為城市缺少支柱產業，沒有很多崗位可以提供，加上工資水平偏低，每年的人口流出排在全國前幾名，很多外出人員在外地找到合適的機會，工資比老家高不少，房價和老家差不多，都在外面買房安家了。
本土有錢人基本都不止一套房了，農民有錢的基本也都在市區買房了，這兩年菏澤的拆遷在全國來說那是無人不知無人不曉（比較誇張）很多拆遷戶也不止一套房！剩下沒買房的要不就是實在買不起，要不就是一些在外地工作在糾結要不要回來置業的人員。
如果是剛需建議能買就買吧，菏澤的房價降也降不了多少，就目前的樓市狀況，漲也不會大漲。如果想在菏澤投資，除非家裡有礦任性，過幾年市區這麼多小區和回遷房都蓋好了，你租給白天看不見的人啊👻。
如果菏澤旅遊開發好了，倒可以整個家庭旅館，但是目前的情況看，這一點也有難度。最後溫馨提示您，投資房產有風險，投資房產需謹慎！
大帥一點都不帥
菏澤這個大盤還得10發展，拆了也不蓋，整天說都蓋好了房子都多了，供大於求，整天拆了不蓋啥用，啥時候能回遷都不知道，就先別說供大於求，最起碼現在租房子的還是一大片，菏澤今年還在開發，租房子的又不少，先別說供大於求，就2019開發這波有幾個能3年交房子的，南關還在開發，開發就得租房子，等著去吧。供大於求還得等10年，房子不好賣，鄉村的都來城裡買房子，西關將軍苑就是個例子為了好的教育，鄉村不少來城裡買房子的，西關體育場一號學府一平1萬左右，就這房價都聽說賣空了，菏澤這發展還真不好說，反正現在這幾年租房子的市場還是有的，買房子就得看地段，大城市小城市都一樣，好地段什麼時候都降不下來，圍著城邊的不降價賣不出去，一說北京濟南房子都降價，你去看看那是什麼地段降價了，降的多的肯定是城邊的，市區的降5千一萬的，還是好幾萬一平，沒啥用。這一切都不好說，生活問題還是得理性看待！
用戶3749924063072
"菏澤最窮的城市"，現在要打問號？看城市發展不北其他市慢(濟南、青島除外);看農村發展不比其他市慢;看發展速度不比其他市慢;基礎設施建設的速度高於其他市;消費水平高於其他市。存有老觀念的人要多出走走。菏澤的明天會更好。
xianren5678
菏澤未來發展潛力很大部分就在房價上，假如房價象北上廣，還能發展多少？？[發怒][發怒]均價降到二千，[祈禱][祈禱]人氣噌噌上漲，人氣旺，百業興，工資會降一些，比其他三四線城市在人工費上有絕對的競爭力！[贊]
sssaaaaaxljxohxhxo
菏澤地處魯西南平原地帶，沒有吸引人的風景名勝，大山大河，旅遊資源十分有限，交通不方便，至今高鐵、機場還沒有開通，環境氣候沒有優勢，蓋再多的房子只能靠本地消化，吸引不了外來人口和外來投資。
賽裡木河
現在房價高，租金貴，哪哪都拆你不買不租去哪裡修。都蓋好了，回遷的回遷，手裡還有多餘得房子。多餘的房子要麼住，要麼租，這得多少房，周邊縣也都開發。有的就在自己縣裡買了，有的來菏澤買。哪能有多少。外來人口，菏澤出去的多，外來的少。房價降這幾年不會，以後也可能不會。想想開發商買地改樓這種花費。買房子的認買的價錢在哪裡呢，誰願意賠錢賣，漲也漲不到哪裡去，降也不會降到哪裡去
c雲朵也很甜
只要有錢能再買多少買多少，;買錢有野心也行，東拼西湊加抵押能買多少買多少。國家不託房市了，自己也算是為託房市也盡點綿薄之力，雖如螳臂擋車，畢竟勇氣可嘉。君不見這樣的例子屢見報端，一有降價，總有人維權反對房價下跌?榜樣的力量是無窮的。
