粉笔头子
菏泽房价问题一直受到很多朋友的关注，根据最新的数据显示，菏泽11月份新房价格环比下跌↓ 1.12%；目前来看菏泽房价均价6000元左右，这个价格对于多数三四线城市来说并不算高，那么菏泽市区的房价能够再买吗？自住的话或许随意，投资肯定是不合适的。借此机会简单谈谈我的观察。
菏泽市近一年的房价走势用“横盘”来形容最为合适
图上所示是菏泽过去一年的房价走势图，可以看到菏泽的房价一直在6000元左右徘徊，这样的走势图基本可以看出菏泽房价上涨的乏力，也从侧面反映出了6000元左右或是菏泽人民能够接受的房价水平，几点观察：
第一、菏泽从去年开始就取消限购，原因也很简单房地产市场风向变了，也从侧面反映了菏泽大维持房地产市场基本稳定压力巨大。菏泽这样的三四线城市说到底还是没有长期支撑房价上涨的基础，毕竟支撑房价长期上涨是需要一定的经济实力、产业实力和人口基数作为支撑的。可惜菏泽2018年GDP只有3078.78亿元，经济实力不足是制约其房价持续上涨的关键。虽然坐拥876.5万人的人口基数，市区面积狭小等问题一定程度制约其承载力。
第二、菏泽本身也是一个市区经济实力弱，郊县实力强的城市，也决定了菏泽市区对于周边县市人口吸引力有限。菏泽市区主要人口集中在牡丹区，资源配套也是集中在这个区域，而郊县比如：郓城县、曹县等GDP仅次于主城区牡丹区，一般来说经济实力的背后代表着教育、医疗等资源的集中度（经济够发达才有机会做这些基础配套）。这也是为何菏泽市区的房价与郊县房价差距不大的原因。
菏泽这样的城市本身房产用来解决住房和子女教育问题尚可，投资真的就没有必要了
第一、追涨不追跌的道理用在房价上最合适不过，当房价下跌的时候观望的情绪会更浓，如果不是钱多的没用还是不要参与的好。当然这里说的是对于想要抄底投资的朋友来说，如果是有需求的朋友还是可以入手的。为何是这样？说句实话当一个地方的房价持续下降的时候，地方承受的压力更大，毕竟房价持续下降意味着财政收入减少和投资额的降低。
第二、房产投资期早在2017年底就已经结束了，菏泽这样的三四线城市勉强撑到2018年底已经实属不易。除非出现了类似于2016年的“去库存”这样的政策刺激，否则多数三四线城市房价回归到2015年的状态（长期横盘）是大概率事件。原因无他，毕竟三四线城市本身的产业、经济和收入水平很难撑得起这么高的房价。
综上，买房不是炒股票可以抄底，一旦一个城市的房价开始出现长期下跌的情况（菏泽房价已经持续下跌接近1年）说明的问题就很多了，在地方房产经济依赖度这么高的背景下房价还能跌，究竟代表什么？大家可以自己猜测。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产经济壹贰叁
菏泽是我的老家，提起菏泽心里就有一种莫名的亲切感。但是去菏泽城区逛逛街，又感到万分失落，我曾去过山东中西部几乎所有的县市区，但论最差劲的非菏泽莫属。街道高楼虽多但极端冷清，最坑爹的是连个公共卫生间都没有。
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菏泽市场存量大，现在菏泽市区至少一百多个楼盘在售，未来菏泽不缺房子。这两年的政策也打消了老百姓投资炒房的念头，所以菏泽的房子涨价是无动力，只有降价。但你买了后图涨价的话，后续不但涨价不现实，甚至你都卖不出去。过几年交房的多了，你租出去都有困难。
更有不少开发商开发缓慢，一些楼盘延迟交房，这都不是在传递好信号，所以买房为了投资，目前看还是谨慎为好。
在2016年之前，菏泽市区以本土开发商为主，像鲁商和中南，算是比较知名的开发商，在菏泽很少见。而2016年之后，万达、碧桂园、富力、恒大、绿地、建邦、中铁、阳光城，乃至陕建、安徽新华控股，河南信友等等，纷纷杀到菏泽，跑马圈地。
万达广场、绿地理想城、恒大绿洲、菏泽碧桂园、碧桂园天汇、绿地国际花都、富力城、建邦中央公园、阳光城……一个个楼盘，未见其形，先闻其名。你世界500强HELLO菏泽，我世界500强致敬菏泽，他带菏泽开门见世界……一个个对菏泽实在太殷勤！
2017年，菏泽市区公开招拍挂出让的商住土地面积2225403平米，总建筑面积约687万平米；2018年这一数据更是再上新台阶：菏泽市区公开招拍挂出让的商住土地面积6356699平米，总建筑面积约1761万平米。
仅这两年公开招拍挂的总建筑面积就高达2400余万平米，或许很多人对这样的天文数字没有直观的认识，我们换算成房子或许更清晰，按一套房子100平米计算，这就是24万套房子。一家3口人，可容纳72万人，而菏泽市城区常住人口还不到70万人。再按销售速度计算，菏泽市区一年销售额约220万平米，而这两年2400万平米，可以卖10年。
再说几句不是题外的题外话。对于楼市，虽然说要看政策，但更多的是看产业，看人口。所以菏泽在棚改的同时，也不应忽略产业发展和人才的引进。
但现实我们知道，菏泽的人口是流失的，根据官方有统计数据，菏泽2017年流出人口150万，不但有人才流失，更有出生人口的减少。在菏泽市统计局的官网上有一条2019年2月13日关于人口的最新消息：
2018年菏泽出生人口明显减少 二孩比重有所降低
二孩政策全面实施的前两年，菏泽出生人口数量大、二孩占比高。2016年全市出生人口为16.2万人，二孩占比为56.6%；2017年全市出生人口为16.5万人，二孩占比达到62.9%。根据2018年人口抽样调查结果测算，2018年菏泽市出生人口为11万人，比2017年减少5.5万人，二孩占比仅为54.0%,较2017年下降8.9个百分点。
看这三年，生的一年比一年少，二胎占比更少。在外人眼中，我们比较能生的菏泽人，生的都少了。
所以，像成武那种三胎罚钱的事，还是不要发生为好，毕竟，菏泽最大的优势，就是人口优势，这个还是要发挥的。如果我们没有了人口优势，还有啥？又靠什么来挽救岌岌可危的楼市？
地产下半场
菏泽的房价目前和周围城市相比是偏低的，但是菏泽的发展也是相对落后的。
因为城市缺少支柱产业，没有很多岗位可以提供，加上工资水平偏低，每年的人口流出排在全国前几名，很多外出人员在外地找到合适的机会，工资比老家高不少，房价和老家差不多，都在外面买房安家了。
本土有钱人基本都不止一套房了，农民有钱的基本也都在市区买房了，这两年菏泽的拆迁在全国来说那是无人不知无人不晓（比较夸张）很多拆迁户也不止一套房！剩下没买房的要不就是实在买不起，要不就是一些在外地工作在纠结要不要回来置业的人员。
如果是刚需建议能买就买吧，菏泽的房价降也降不了多少，就目前的楼市状况，涨也不会大涨。如果想在菏泽投资，除非家里有矿任性，过几年市区这么多小区和回迁房都盖好了，你租给白天看不见的人啊👻。
如果菏泽旅游开发好了，倒可以整个家庭旅馆，但是目前的情况看，这一点也有难度。最后温馨提示您，投资房产有风险，投资房产需谨慎！
大帅一点都不帅
菏泽这个大盘还得10发展，拆了也不盖，整天说都盖好了房子都多了，供大于求，整天拆了不盖啥用，啥时候能回迁都不知道，就先别说供大于求，最起码现在租房子的还是一大片，菏泽今年还在开发，租房子的又不少，先别说供大于求，就2019开发这波有几个能3年交房子的，南关还在开发，开发就得租房子，等着去吧。供大于求还得等10年，房子不好卖，乡村的都来城里买房子，西关将军苑就是个例子为了好的教育，乡村不少来城里买房子的，西关体育场一号学府一平1万左右，就这房价都听说卖空了，菏泽这发展还真不好说，反正现在这几年租房子的市场还是有的，买房子就得看地段，大城市小城市都一样，好地段什么时候都降不下来，围着城边的不降价卖不出去，一说北京济南房子都降价，你去看看那是什么地段降价了，降的多的肯定是城边的，市区的降5千一万的，还是好几万一平，没啥用。这一切都不好说，生活问题还是得理性看待！
用户3749924063072
"菏泽最穷的城市"，现在要打问号？看城市发展不北其他市慢(济南、青岛除外);看农村发展不比其他市慢;看发展速度不比其他市慢;基础设施建设的速度高于其他市;消费水平高于其他市。存有老观念的人要多出走走。菏泽的明天会更好。
xianren5678
菏泽未来发展潜力很大部分就在房价上，假如房价象北上广，还能发展多少？？[发怒][发怒]均价降到二千，[祈祷][祈祷]人气噌噌上涨，人气旺，百业兴，工资会降一些，比其他三四线城市在人工费上有绝对的竞争力！[赞]
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菏泽地处鲁西南平原地带，没有吸引人的风景名胜，大山大河，旅游资源十分有限，交通不方便，至今高铁、机场还没有开通，环境气候没有优势，盖再多的房子只能靠本地消化，吸引不了外来人口和外来投资。
赛里木河
现在房价高，租金贵，哪哪都拆你不买不租去哪里修。都盖好了，回迁的回迁，手里还有多余得房子。多余的房子要么住，要么租，这得多少房，周边县也都开发。有的就在自己县里买了，有的来菏泽买。哪能有多少。外来人口，菏泽出去的多，外来的少。房价降这几年不会，以后也可能不会。想想开发商买地改楼这种花费。买房子的认买的价钱在哪里呢，谁愿意赔钱卖，涨也涨不到哪里去，降也不会降到哪里去
c云朵也很甜
只要有钱能再买多少买多少，;买钱有野心也行，东拼西凑加抵押能买多少买多少。国家不托房市了，自己也算是为托房市也尽点绵薄之力，虽如螳臂挡车，毕竟勇气可嘉。君不见这样的例子屡见报端，一有降价，总有人维权反对房价下跌?榜样的力量是无穷的。
