這幾天，聊樓市的微信群突然熱鬧起來了。
開發商年末業績衝刺，
房源多、活動多、話題多；多地政策吹暖風；甚至房貸利率都四年來首次降低！
在如此背景下，重慶市場也有了一些反應，出現了「熱銷」，甚至「搶購」現象！
比如前兩天微信群討論比較多的蔡家某盤，要不是看到視頻，還有幾個讀者朋友去買了，我都不會想到現場這麼多人！
於是，大家的疑問是：這樣的現象，背後的原因，是什麼？
為什麼會看上去很火爆？
如此情況，究竟是個例，還是普遍現象？
圖中的這個盤其實很多人已經非常熟悉了，金科的集美嘉悅，照片是他前幾天開盤的場面，據說是最後一個組團了。
火爆背後的邏輯也很簡單。
我大致分享一下。
1
首要原因，還是區域因素。
對於蔡家，我的理解，叫做「剛剛好 」。
如今北區北拓，已經到了水土，但是水土畢竟是中央公園往北還要10KM，很多購房者心裡會打鼓，認為太遠了點！
而北區的那些熱門區，比如照母山、禮嘉、中央公園，房價又已經上去了。
相對而言，蔡家，憑藉著在北區可接受的物理距離內，隔江相望禮嘉、悅來，卻實現了更加實惠的房價，因此，市場關注度一直不錯。
就像和對面禮嘉比，一座橋的距離，房價就是4000元/㎡左右的差距！
換成很多剛需、改善，或是想要更大空間的家庭，這筆賬，有的算。
去年，蔡家是重慶套數銷冠，今年上半年，蔡家僅次於西永，重慶第二。
一直賣的很好。
區域熱度高，區域裡面的優質樓盤，機會自然就更多。
當市場行情有起色，優質樓盤，起來也就會更快。集美嘉悅很多時候都是蔡家銷量第一，說明他本身受關注度很高。
2
其次，是區域有發展預期。
區域的熱，本質上不是因為便宜，而是大家基於一些規劃、利好，對這裡未來的發展預期高。認為「買得值」「會增值」！
就如蔡家。
蔡家的區域價值我此前解讀過。其實2017年前，蔡家聲音很小。
2017年後，蔡家的發展進入快車道，最直觀的體現是樓面價從3000多元/㎡去到如今8000多元/㎡，而且隨著交通和環境提升，蔡家和禮嘉、悅來，被有些人形容成一個新的“黃金三角區域”。
禮嘉是智慧城，有低密濱水商圈，還有天街，最高樓面地價已到11000多元/㎡；
悅來是會展城、國家級生態城，加上數據產業，區域價值也不錯；
而蔡家，在兩江新區和自貿區的政策下，定位智慧宜居新城、花園城市、先進製造業基地。
這個三角，在發展定位上，的確有互補、有融合。
最近兩年多，蔡家的區域價值，在經歷過低迷以後，逐漸被認可。
今年公佈的產業情況，上海復星高科技集團擬在蔡家投資約100億元，打造集其西南總部、金融科創中心等大型綜合體項目。
融恆國際將在蔡家投資約50億元，引進世界五百強西門子，構建中德在數字化領域的創新開放平臺。
根據公開數據，蔡家已入駐工商實體企業548家，其中，世界500強企業17家、中國500強企業10家（數據來源於人民網-重慶頻道）。
這些都是產業利好。
隨著數座跨江大橋，和蔡家本身的環境逐漸成型，蔡禮悅的三角，依託地理位置和功能定位互補，的確有成為“新黃金三角”的潛質。
買房就是這麼回事，大家追求的並不是「便宜」，而是有「成長潛力」。
大家買的是未來。
3
我們再看樓盤的具體位置。
這張圖非常清楚。
金科集美嘉悅正好在蔡家的腹地，差不多是蔡家的
幾何中心區域。靠近網紅六號線曹家灣地鐵站。
六號線過江2站路，就是禮嘉天街。
開車的話，未來走蔡家大橋，非常方便。
4
再看周邊的配套資源。
對於一個大型居住社區，配套是附加價值的支撐。
配套應關注幾個方面，以集美嘉悅為例：
1）商業
他的旁邊，靠近地鐵站方向，有近10萬方的集中式商業，部分主力店是已經落實的；
集美嘉悅大社區的底商，大約也有3萬方的體量，因為是大社區，底商部分初期通常會自發形成餐飲、超市、裝修家居建材、中介、洗衣、美髮等業態，滿足生活需求沒問題。
2）學校
目前項目劃片朝陽小學金興校區，周邊還有北碚人民小學、兼善中學、西師附中兩江實驗校等。朝陽小學是重慶老牌優質小學。
3）交通
剛才提及過，軌道6號線曹家灣站點，距離項目大約800-1000米，目前項目位置有公交車直達。規劃中未來的13號線（斷碑站） 就在項目旁邊；
自駕的話，則是通過蔡家大橋和嘉悅大橋，與禮嘉和悅來融為一體。
通過渝武高速，連接北環。
總的來說，配套上而言，集美嘉悅的居家型配套比較充分。
但他更有優勢的配套資源，還是環境。
5
金科集美嘉悅是一個82萬方的大盤，項目內洋房較多，因此密度並不高，加上週邊公園綠地圍繞，整體環境很不錯。
（示意圖）
蔡家區域有大大小小的公園十數個。
集美嘉悅旁邊，就是依託於一處名勝古蹟“舉人樓”打造的燈塔公園，也叫舉人樓公園。
這個公園佔地約210畝。
（公園實景）
集美嘉悅社區內有數萬方的景觀用地，除了綠化，會佈局有氧運動步道、親子運動空間、老年人活動場地等等。
因為已經有交房，實景是可以看到的。
有像這樣的兒童活動空間：
（集美嘉悅實景拍攝）
還有這樣的。
（洋房區實景拍攝）
項目周邊雖然還有很多在建工地，但因為已經有組團交房，內部實際呈現出來的環境品質效果，是可以很直觀的看到的。
6
最後看看具體的產品情況。
有一張圖很清楚的表達項目情況。
（示意圖）
集美嘉悅是一個大盤，但銷售速度很快，現在已經是最後一個組團，五角星示意的位置。
之所以熱銷，我認為還有一個重要原因，那就是產品的相對稀缺性。
現在大盤越來越少，品牌開發商，在軌道附近，環境、配套、呈現出來的內部品質都還不錯，這樣的樓盤，不光是蔡家，整個北區稍好一些的位置，幾乎都很難找到了！
就像集美嘉悅，現在最後一個組團收官，按他的速度，估計明年上半年就會清盤！
以後就再也沒有了。
稀缺性還表現在產品本身，集美嘉悅有高層、洋房、大平層三種產品。在設計上，與北區大多數項目有一定的差異性。
如：
還剩很少的高層，套內約69-90㎡，三房起步，地鐵小戶，緊湊型戶型，屬於北區稀缺產品。
剛需在北區好位置買新房的機會越來越少。
第二類是大戶型平層，這裡叫森林平墅，兩梯兩戶，純板式結構，套內接近120㎡，橫廳設計。
這類產品，加上可控的總價，在市面上幾乎沒有同類型產品，形成了差異化競爭優勢。
集美嘉悅的洋房也很特別，面積大約在105㎡-120㎡，主打
舒適型洋房。在緊湊型洋房較多的市場下，難得的做出了洋房的純粹感。比如我們看一個戶型。
（裝修演繹圖）
套內約114㎡，是一個非常經典的洋房。
- 板式結構，餐客廳分離，四間臥室獨立分區；
- 主臥的尺度，達到4.5米開間！3.8米進深！
- 次臥沒有明顯的小房間；
- 比較寬的景觀陽臺，還加大了實際使用的空間感。
當前市場，很多洋房面積被刻意控制，多少還是犧牲了一些舒適性。
金科在這裡洋房，得益於蔡家版塊整體性價比優勢，相同的價格，同等的品質，擁有了更多的舒適性。
對改善人群，這是很關鍵的一點。
產品與需求對位，稀缺性，最後收官的緊迫感，這是集美嘉悅熱銷的關鍵要素之一。
7
總結起來，或許我們能發現如今市場上熱銷的樓盤都具有一些顯著的共性。
如：
- 區域潛力不錯
- 熱點樓盤
- 產品力在線
- 大品牌開發商，配置、品質、服務，相對有保障
- 性價比不錯
就像現在蔡家和北區其他熱門區域，房價差距幾千/㎡。有人就會想，未來不過是幾站軌道站，開車10分鐘的事？
在這樣的距離下，一套房節約幾十萬，同樣享受那些優質的配套，多買個車，何樂不為？
或者，同樣的總價，能大10-20㎡！
集美嘉悅的熱銷，我的分析，他就是擁有了上述這些因素。
比如，他位於蔡家中心地帶，購房者要在蔡家甚至北區買房，他差不多都是一個必看的項目。
同時，又因為本身的價值稀缺性，以及項目最後收官，所以火爆。
這樣看，目前市場一些項目的熱銷，既可以說是個案，也一定是遵循著正常的市場邏輯。
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