这几天，聊楼市的微信群突然热闹起来了。
开发商年末业绩冲刺，
房源多、活动多、话题多；多地政策吹暖风；甚至房贷利率都四年来首次降低！
在如此背景下，重庆市场也有了一些反应，出现了「热销」，甚至「抢购」现象！
比如前两天微信群讨论比较多的蔡家某盘，要不是看到视频，还有几个读者朋友去买了，我都不会想到现场这么多人！
于是，大家的疑问是：这样的现象，背后的原因，是什么？
为什么会看上去很火爆？
如此情况，究竟是个例，还是普遍现象？
图中的这个盘其实很多人已经非常熟悉了，金科的集美嘉悦，照片是他前几天开盘的场面，据说是最后一个组团了。
火爆背后的逻辑也很简单。
我大致分享一下。
1
首要原因，还是区域因素。
对于蔡家，我的理解，叫做「刚刚好 」。
如今北区北拓，已经到了水土，但是水土毕竟是中央公园往北还要10KM，很多购房者心里会打鼓，认为太远了点！
而北区的那些热门区，比如照母山、礼嘉、中央公园，房价又已经上去了。
相对而言，蔡家，凭借着在北区可接受的物理距离内，隔江相望礼嘉、悦来，却实现了更加实惠的房价，因此，市场关注度一直不错。
就像和对面礼嘉比，一座桥的距离，房价就是4000元/㎡左右的差距！
换成很多刚需、改善，或是想要更大空间的家庭，这笔账，有的算。
去年，蔡家是重庆套数销冠，今年上半年，蔡家仅次于西永，重庆第二。
一直卖的很好。
区域热度高，区域里面的优质楼盘，机会自然就更多。
当市场行情有起色，优质楼盘，起来也就会更快。集美嘉悦很多时候都是蔡家销量第一，说明他本身受关注度很高。
2
其次，是区域有发展预期。
区域的热，本质上不是因为便宜，而是大家基于一些规划、利好，对这里未来的发展预期高。认为「买得值」「会增值」！
就如蔡家。
蔡家的区域价值我此前解读过。其实2017年前，蔡家声音很小。
2017年后，蔡家的发展进入快车道，最直观的体现是楼面价从3000多元/㎡去到如今8000多元/㎡，而且随着交通和环境提升，蔡家和礼嘉、悦来，被有些人形容成一个新的“黄金三角区域”。
礼嘉是智慧城，有低密滨水商圈，还有天街，最高楼面地价已到11000多元/㎡；
悦来是会展城、国家级生态城，加上数据产业，区域价值也不错；
而蔡家，在两江新区和自贸区的政策下，定位智慧宜居新城、花园城市、先进制造业基地。
这个三角，在发展定位上，的确有互补、有融合。
最近两年多，蔡家的区域价值，在经历过低迷以后，逐渐被认可。
今年公布的产业情况，上海复星高科技集团拟在蔡家投资约100亿元，打造集其西南总部、金融科创中心等大型综合体项目。
融恒国际将在蔡家投资约50亿元，引进世界五百强西门子，构建中德在数字化领域的创新开放平台。
根据公开数据，蔡家已入驻工商实体企业548家，其中，世界500强企业17家、中国500强企业10家（数据来源于人民网-重庆频道）。
这些都是产业利好。
随着数座跨江大桥，和蔡家本身的环境逐渐成型，蔡礼悦的三角，依托地理位置和功能定位互补，的确有成为“新黄金三角”的潜质。
买房就是这么回事，大家追求的并不是「便宜」，而是有「成长潜力」。
大家买的是未来。
3
我们再看楼盘的具体位置。
这张图非常清楚。
金科集美嘉悦正好在蔡家的腹地，差不多是蔡家的
几何中心区域。靠近网红六号线曹家湾地铁站。
六号线过江2站路，就是礼嘉天街。
开车的话，未来走蔡家大桥，非常方便。
4
再看周边的配套资源。
对于一个大型居住社区，配套是附加价值的支撑。
配套应关注几个方面，以集美嘉悦为例：
1）商业
他的旁边，靠近地铁站方向，有近10万方的集中式商业，部分主力店是已经落实的；
集美嘉悦大社区的底商，大约也有3万方的体量，因为是大社区，底商部分初期通常会自发形成餐饮、超市、装修家居建材、中介、洗衣、美发等业态，满足生活需求没问题。
2）学校
目前项目划片朝阳小学金兴校区，周边还有北碚人民小学、兼善中学、西师附中两江实验校等。朝阳小学是重庆老牌优质小学。
3）交通
刚才提及过，轨道6号线曹家湾站点，距离项目大约800-1000米，目前项目位置有公交车直达。规划中未来的13号线（断碑站） 就在项目旁边；
自驾的话，则是通过蔡家大桥和嘉悦大桥，与礼嘉和悦来融为一体。
通过渝武高速，连接北环。
总的来说，配套上而言，集美嘉悦的居家型配套比较充分。
但他更有优势的配套资源，还是环境。
5
金科集美嘉悦是一个82万方的大盘，项目内洋房较多，因此密度并不高，加上周边公园绿地围绕，整体环境很不错。
（示意图）
蔡家区域有大大小小的公园十数个。
集美嘉悦旁边，就是依托于一处名胜古迹“举人楼”打造的灯塔公园，也叫举人楼公园。
这个公园占地约210亩。
（公园实景）
集美嘉悦社区内有数万方的景观用地，除了绿化，会布局有氧运动步道、亲子运动空间、老年人活动场地等等。
因为已经有交房，实景是可以看到的。
有像这样的儿童活动空间：
（集美嘉悦实景拍摄）
还有这样的。
（洋房区实景拍摄）
项目周边虽然还有很多在建工地，但因为已经有组团交房，内部实际呈现出来的环境品质效果，是可以很直观的看到的。
6
最后看看具体的产品情况。
有一张图很清楚的表达项目情况。
（示意图）
集美嘉悦是一个大盘，但销售速度很快，现在已经是最后一个组团，五角星示意的位置。
之所以热销，我认为还有一个重要原因，那就是产品的相对稀缺性。
现在大盘越来越少，品牌开发商，在轨道附近，环境、配套、呈现出来的内部品质都还不错，这样的楼盘，不光是蔡家，整个北区稍好一些的位置，几乎都很难找到了！
就像集美嘉悦，现在最后一个组团收官，按他的速度，估计明年上半年就会清盘！
以后就再也没有了。
稀缺性还表现在产品本身，集美嘉悦有高层、洋房、大平层三种产品。在设计上，与北区大多数项目有一定的差异性。
如：
还剩很少的高层，套内约69-90㎡，三房起步，地铁小户，紧凑型户型，属于北区稀缺产品。
刚需在北区好位置买新房的机会越来越少。
第二类是大户型平层，这里叫森林平墅，两梯两户，纯板式结构，套内接近120㎡，横厅设计。
这类产品，加上可控的总价，在市面上几乎没有同类型产品，形成了差异化竞争优势。
集美嘉悦的洋房也很特别，面积大约在105㎡-120㎡，主打
舒适型洋房。在紧凑型洋房较多的市场下，难得的做出了洋房的纯粹感。比如我们看一个户型。
（装修演绎图）
套内约114㎡，是一个非常经典的洋房。
- 板式结构，餐客厅分离，四间卧室独立分区；
- 主卧的尺度，达到4.5米开间！3.8米进深！
- 次卧没有明显的小房间；
- 比较宽的景观阳台，还加大了实际使用的空间感。
当前市场，很多洋房面积被刻意控制，多少还是牺牲了一些舒适性。
金科在这里洋房，得益于蔡家版块整体性价比优势，相同的价格，同等的品质，拥有了更多的舒适性。
对改善人群，这是很关键的一点。
产品与需求对位，稀缺性，最后收官的紧迫感，这是集美嘉悦热销的关键要素之一。
7
总结起来，或许我们能发现如今市场上热销的楼盘都具有一些显著的共性。
如：
- 区域潜力不错
- 热点楼盘
- 产品力在线
- 大品牌开发商，配置、品质、服务，相对有保障
- 性价比不错
就像现在蔡家和北区其他热门区域，房价差距几千/㎡。有人就会想，未来不过是几站轨道站，开车10分钟的事？
在这样的距离下，一套房节约几十万，同样享受那些优质的配套，多买个车，何乐不为？
或者，同样的总价，能大10-20㎡！
集美嘉悦的热销，我的分析，他就是拥有了上述这些因素。
比如，他位于蔡家中心地带，购房者要在蔡家甚至北区买房，他差不多都是一个必看的项目。
同时，又因为本身的价值稀缺性，以及项目最后收官，所以火爆。
这样看，目前市场一些项目的热销，既可以说是个案，也一定是遵循着正常的市场逻辑。
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