對於房地產的命運，曾經經歷過輝煌，但此時也正在面臨著巨大的變革，甚至是顛覆性的。我們知道，過去，房地產拿地蓋房基本上不用自己的資金，只要開發商有一定數量的自有資金和項目規劃文件，他就可以向銀行申請貸款。雖然書面上我學到的是有規定，項目開發成本的三分之一屬於自有資金，其他資金由銀行分階段提供給企業。但事實上，很多人都會空手套白狼。
哪怕沒有錢，也會提前預售商品房，通過賣房來實現資金的回籠和週轉，這樣房企真的大大降低了運作成本。無論是自有資金還是預售制，在早期曾對房地產發展和繁榮起到過重要的積極作用，然而後期也弊端百出，一些惡性循環也影響著房地產健康發展。
前幾天，對於控房價，對於自有資金，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆認為，應該使用經濟手段，那就是“決不允許‘背個銀行’炒地皮”。他指出，炒高房價的主要動力就是炒地皮，控房價決不允許炒地皮。控制地價一個很重要辦法就是規定買地的企業必須使用自有資金。
“你如果後邊背一個銀行，要100億元，銀行就拿100億元，要200億，銀行就拿200億元，那麼‘地王’、炒房等現象就來了。一般而言，房價是地價的兩倍左右，地價上去了，房價也會上去。所以，在這個意義上，只要把土地價格控制了，房價就基本穩住了。”
可以說，他的話在一定程度上說到了根本上，可一針見血、直戳要害。過去形成的默認的規則也正在面臨著挑戰。
就在他剛剛黃奇帆剛剛提出房地產問題的根本時，就有一些地方開始為之努力了。而這一次是黑龍江，不僅包括對自有資金的使用要求，還有預售制的調整。
為進一步規範房地產市場秩序，加強房地產開發項目事中事後監管，近日，由黑龍江省住建廳、省自然資源廳等 6 部門聯合發佈《住關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》。依據《通知》，2019 年 1 月 1 日，獲得土地開發權的新樓盤，房地產開發企業申請新建商品房預售的，多層樓房工程形象進度達到封頂時、高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時准予預售。
這對於開發商而言應該是致命的打擊，但是對於購房者多數人也表示支持和贊同，因為預售制被詬病已久。我們早已經習慣了買房買期房，但是對於期房預售制的弊端也是探討已久。早期房地產開發企業普遍面臨著資金少、供應少等問題，為了推動住房建設，借鑑“賣樓花”，因此建立了住房預售制。然而對於預售的過度利用，導致各種亂象，比如，最大的質量問題，還有各種矛盾糾紛，甚至背信棄義的毀約，因為週期長變數多，很容易出現反悔。
我不知道，當要求必須蓋樓達到三分之二時才准予預售，那開發商是否會把增加的成本轉嫁到購房者身上，但是大多數購房者更清醒地認識到，此舉勢必會大大降低房企出現爛尾、資金鍊斷裂和逾期交房等部分不規範企業的不規範行為。
這對開發商是致命打擊，尤其是對中小房企的命運更是一個巨大考驗，其實還有更嚴重的，《通知》還要求，房企不能貸款拿地，違規者兩年內不能拍地。試想想，如果開發商不能貸款拿地，這將是一個顛覆性地改變，我們都已經對貸款拿地習以為常，突然改變，房企如何適應？特別是對於中小房企，無法靠合資增加拿地機會，就只能被市場淘汰出局了。這正如黃奇帆所說，動不動就有銀行兜底，也讓開發商變得肆無忌憚，敢於冒險，敢於炒地王，敢於隨意漲價。
實際上，此前上海、南京等地也都實行過開發商拿地必須用自有資金，雖然大房企適應能力稍強一些，但是中小房企基本上是被行業洗牌的命運。總之，隨著各種政策的落實，中小房企被行業洗牌是大勢所趨，房地產市場越來越正規化也是必然。
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