资产配置并不是一个新的话题，但是在当今新的形势下，股市不振，汇率下跌，房市普涨结束。如何寻找“稳妥”的投资，打好“资产保卫战”才是重中之重。
而所有的投资品当中，于靖哥而言，更关注其保值属性、避险属性。毕竟，在未来充满种种不确定的今天，唯有资产保值才能减轻自己对于资产贬值的恐慌。
张爱玲的一句话曾戳痛很多人：人到中年的男人，时常会觉得孤独，因为他一睁开眼睛，周围都是要离开他的人，却没有他可以依靠的人。
而人到中年的中产阶级，则更为焦虑。既没有富裕到可以自由配置优质资源，也还没窘迫到完全没有选择的余地，貌似努把力就能上去，但工作、房子、教育、医疗、养老……仿佛任何一个环节出现一点纰漏，都可能被打回原形。
更可怕的是，随着货币超发，多年积累的财富在加速稀释。寻找保值且能抵御通胀的投资产品，是缓解中产焦虑，避免财富稀释的唯一手段。
靖哥持续关注的华润昆仑御项目，近期听说三期要开盘了，今天我们就以一个全新的视角聊聊昆仑御三期，独立地块，SOHO办公、内外商街，下文靖哥将详细阐述。同时，在三期的价值输出下，相信一二期剩余的商铺也将被带动去化。
1.容积率下降背景下投资逻辑的改变
我们先来解释一下何为容积率。通俗一点的讲，容积率就是人口密度。
如果对太原市房地产有所关注的读者，可能有所了解，2019年开始，太原市新供应的土地，容积率罕见的从常见的3.5降成了2.9，建筑限高从100米降到了80米。
这个消息，对于绝大多数人来讲，未必关注。但对于靖哥浸染房产多年的专业人士而言，此消息对于指导未来的投资方向意义非凡。
此次降容，不仅仅是太原市的局部政策，而是全国范围内的高容积率发展城市的一次集体降容。
在全国的大多数大型城市里，分为高容积率发展型城市与低容积率发展型城市，高容积率发展型城市的典型代表是香港、成都、重庆，当然太原也在此类型当中。在香港、成都、重庆还有太原这样的城市，容积率3.5都属于低容积率，4.2以上容积率的项目比比皆是。
而低容积率发展型城市的典型代表则是上海、北京、天津。上海、北京、天津的平均容积率基本都在2.5以下。当然，上海老市中心的楼盘容积率因为过去盖的早的原因，尚有较高容积率的小区。
容积率过高容易造成大量的人流、车流的拥堵，而且生活舒适度不高，为了改善城市面貌与居住环境。近年来，国家要求参照上海调低容积率规划，各城市参照执行，并出台了最新版《城市居住区规划设计标准》。
成都从2006年开始的高密发展在16年终于成为了过去，重庆一直以来的高容积率的塔楼也已结束，从18年出让的土地来看，1.5与2.0成为了主流容积率。
而太原，因为整个城市多半受机场航空限高的影响，超高层住宅较少。但近年来如火如荼的城改项目，由于开发商需要核算成本等原因，必须在同等土地上盖更多可销售的房子才能回本，也就是说需要盖容积率的小区。所以，你看到的太原市面上的项目4.2、5.0容积率的项目比比皆是。
但是，任何事情都有两面。
高容积率最大的优势就是导致社区底商的人流有保证，从而全面激发了商铺市场。
成都、重庆以及贵阳，这样高容积率发展型城市商铺的收益都不错，固然近年来受电商冲击，有一些影响，但是庞大的高密度楼盘带来的大量人口依然让住宅下的底商足以赚到不少钱。
90年代上海还修了一批容积率较高的老大楼、老大厦。因此，虽然上海市中心人口向郊区转移的很厉害，但是，除了内环内法租界淮海路区域外，内中环、中外环的人口密度依旧不小。当年的上海，市中心特色商业街有十几条，临街商铺热闹非凡，而这是人口密度才会有的现象。
而经过了近十几年的容积率管控，上海市平均容积率水平大约2.5，浦东更低。在总体容积率不高的情况下，郊区容积率还要低。
在上海，即使是市区的高容积率楼盘，也难见超过4的容积率，这是无法和成都重庆相比的。
临街商铺依赖社区及周围1公里范围内人口，而集中型商场里面涌动的人流，由于其辐射范围更广，吸引的是跨区域的购买力，例如太原万象城这种，所吸引的是全城客流，与周围容积率关系较小。
低容积率将导致商铺价值下降，因为，缺了人流的商铺毫无价值。
对于像太原这种高容积率发展型城市，在人流巨大的地方投资商铺，依然具有价值。
而哪里人流巨大，市中心。
2.远郊大量供地，凸显核心城区价值
太原的主城目前公认的依然是在迎泽大街到南内环这个区域，虽然随着市中心的成长，目前已扩展至长风街。从下图中可以明显看出，上半年的土地供应主要集中在河西区域，尤其是三给板块。主城行政中心板块仅成交0.2万方，土地成交的少，反馈到二级销售市场，必然导致可售产品过少。
接下来我们看下，太原此次容积率调整后上半年出让的土地位于哪个位置。下图的两个表，一个是位于晋阳湖南岸位置，一个是位于汾东商务区位置。均在城市主城之外。
晋阳湖南侧出让的2.9容积率土地
汾东商务区出让的2.9容积率的土地
城改项目是太原土地供应的主力，而经过几年的城中村改造，环内优质的城中村已开发完，剩余的城中村均位于城市近郊及远郊板块。换句话说，通俗来讲，未来的土地供应则是：位置又远又偏，容积率还低，将直接导致无法迁移大量人口到新区。
所以， 太原市本次容积率规划的调整，除了未来新出让土地的居住舒适度高一些之外，更直接的意义在于：容积率规划会导致地段固化。
容积率规划等于锚定市中心的所在！
因为市中心需要高容积率来拱卫。
市中心是什么？人口密度最大的地方就是市中心。
人口密度靠什么支撑，靠高容积率！
那人口密度最低的地方是什么呢？是农村。
农村靠什么之所以是农村？靠低容积率！
城市之所以成为城市，其首要就是远远大于农村的人口密度，这才是汇集就业、工作、商务、交通、金融等产业的关键。
没有人，万事皆哀。
高密在哪里，市中心就在哪里。
而我们投资商业产品，最看重的是什么，人流！
现在的人流在哪里，在市中心！
未来的人流在哪里，依然在市中心！没有人流的商业，毫无价值！
3.社区商街＋公寓的新型综合体价值凸显
此次规划调整，所带来的不仅仅是容积率的降低，还有商业兼容比的提升。要求在土地出让时严格按照居民在合理的步行距离内有足够可满足其基本生活需求的原则，打造生活圈。
换言之，也就是未来社区的商业配套比例都必然被迫地提高。
在高兼容比的规划条件下，开发商通常采用以下几种模式来解决商业指标过高的问题：
（1）传统底商增加楼层；
（2）部分楼层改为公寓产品；
（3）传统底商+独栋公寓；
（4）传统底商+商业盒子；
（5）商墅产品；
（6）社区商街+公寓的创新业态。
但前五种业态无法避免的仍然是以底商为主的设计方式，商业配比过高，则要求增加商铺面积，在目前客户仅认可单一层和单二层的市场需求之下，如果贸然做三层、四层的商业，则面临缺乏商业氛围和销售困难的问题。
在这样的规划前提下，单独的社区集中商业成为开发商的最优解。而社区集中商业当中，最具投资潜力的则属社区商街+公寓的业态组合。
为何，因为——无街不商。
商街商业最大的优势在于增加了商铺的展示面，并且给购物的客户予以更多停留的时间。
区别于步行街的尺度设计，过去的单面铺位无法形成氛围，人的停留意愿不足，均为目的性消费，商业价值低，被动式的“等人来”。
而商街的商业属性和灵活度更高，无街不商，不形成街区，就无法形成气候，氛围，品牌、集聚效应。
当形成商街后，因为尺度设计舒适，人更愿意停留，抬头便可以看到两面的铺子，随时可以穿越，结合路口、广场等公共空间，通过公共空间的设计，形成可以停留的交通节点，形成更多的金角银边铺位。
更多的展示面，更长的客户停留时间，更多的人流，都意味着更高的商业价值。
北京三里屯太古里
上海浦东嘉里中心
4.市中心的金角银边
围棋有金角银边之说。
做一个眼，在中腹至少要四颗子，在边上只要三颗，在角上则仅要两颗；做一块活棋，在中腹至少要十颗子，在边上只须八颗，在角上则仅需六颗。追究原因，地势使然。棋盘上纵横十九条线，只有四条线特殊，那就是四条边，若还有比四条边更特殊的，那就是两条边的交叉，也就是角。
很多时候，特殊意味着重要，重要意味着尊贵，尊贵意味着值钱。
熟悉商铺投资的人，都听说过在城市商业地产开发中，有金角银边草肚皮的说法，角即城市主要交通要道的交汇点，具有黄金般的投资开发前景；边即主要交通要道的沿街区位，投资开发前景次之，为银。
金角银边草包肚，不同位置的商铺，价值天差地别。
商铺有别于住宅，特别强调地段的重要性，有时候差几步路距离，价值就完全不同，比如说同样是社区底商，是临街的，还是朝着小区内部的，一个街铺可以做几万人的生意，一个内铺就只能做几千人的生意，“钱”景自然也完全不一样。
金角银边地块的价值发现已成了常识，更重要的价值创造却没有止境。
地价再高，高不过地上物业。
不管是底商、写字楼裙楼、购物中心、还是小商品市场、步行商业街，这些集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一身的城市综合体，强大的使用功能带来的业态收益，才是金角银边的价值源泉。
而昆仑御此次即将开售的三期为并州路与南内环交叉口的独立商业地块，相信开车的朋友如果走过并州路，在向西往南内环街拐的时候，无法直接拐到南内环街，需要绕行昆仑御三期的微循环。
这也就意味着该地块未来拥有更多的展示面与通达性，纯粹的金角银边。
5.主城区内的唯一投资孤品
如下图所示，在北至迎泽大街、西至建设路、南至南内环、东至滨河东路的区域范围内，在售的商业项目仅有国海广场以及内城玖号。
主城在售商业
国海广场这个名号在太原市响当当的叫了10年了，由北京帝海集团开发，依然未见任何踪影，工地也迟迟未动工。目前准备对外销售。
内城玖号与昆仑御位置距离相似，同在南内环街范围内，属于本土开发商开发，本身体量不大，卖了一年多，尚未卖完，价格在16000左右，平层公寓。
距离昆仑御三期商业不足500米的中正天街，作为太原市商街商业的成功典范，于2017年1月份开业。集餐饮、娱乐、教育、健身、购物、演艺于一体，通过户外步行通道、连廊、直升电梯、坡道扶梯、踏步扶梯等平面和立体的融合共享形式，将五座商业楼有机地连为一体，打造出独特的一站式商业街区。
无论是从消费者体验感，还是租金回报，中正天街都算是一个不错的样本。
而昆仑御背靠华润这样的实力央企，三期商业仅6万方，依托万象城的成功经验，将打造城市核心首座潮流商业体。
我相信，以华润打造万象城的实力，昆仑御三期超越中正天街毫无悬念。
同时，太原首条地铁2号线将于明年年底前正式通车。众所周知，地铁是人流输送利器，届时，依托中正天街与昆仑御三期共同打造的商圈，将依托地铁的道路通达性，带来巨大人流。
于靖哥而言，选择一个靠谱的品牌开发商，比一切都重要。毕竟无论从产品设计，还是后期物业服务，以及商业体的主力店引入，都更有保障。
6.总结
当有人问我，商业能不能投资。靖哥总是善意的劝告，商业投资需小心，买且只能买核心区的商业。
过去，太原实行的是大规模高强度高容积率的开发模式，虽然很不经济，但却能快速催生新区的发展。而容积率的降低，则会导致未来新区的成熟速度将会变的更慢。
未来，太原50层的住宅将会是绝版，社区底商苍蝇馆子人流如织也会绝版，市中心也会绝版。
城市核心地段+紧邻地铁+商街综合体业态，这就是绝版。
我们要买的就是绝版的东西，只有绝版，才有价值。
而只有有价值的东西，才能抵御通胀，才能成为中产防止资产缩水的利器。
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