也不知是否“58”幕後組織，貝殼找房和董事長左暉又陷入了輿論的漩渦。
樓市資本論發現，先是某自媒體直指貝殼通過行業壟斷，大幅提高新房銷售渠道費；隨即左暉深夜發文以十條解釋反駁。雙方就壟斷與高額佣金問題展開激烈爭論，渠道中介再次被推上風口浪尖。
一方面是開發商口中上癮的“鴉片”，另一方面則是自比市場不好、拿來一用的“夜壺”；但不可否認的是，在市場處於下行階段、傳統賣房手段漸漸失靈的大背景下，開發商越來越依靠渠道的帶客效果。
然而在樓市資本論看來，在“綁架”開發商後，被渠道賺去的利潤正在由購房者填補，並且經渠道一番“優惠”操作，房價不降反升。
【一】“左暉”們的四宗罪
不管是不是“58”幕後組織，還是媒體自發，左暉已然成了行業公敵。有媒體列舉了左暉和貝殼找房作為地產渠道的四宗罪：
1.相關行業受牽連，生態受損；
2.擾亂市場，截客、洗客、搶人層出不窮；
3.佔據營銷費用，攫取開發商利潤；
4.反客為主，佔據話語權，惡意競爭，霸凌開發商。
對此，左暉回應稱，“開發商一直有房地產‘夜壺論’，其實渠道也是開發商的‘夜壺’，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。”
到底渠道是什麼？
現在房地產市場上所謂的渠道，多數指的是二手房門店，專業名詞叫【一二手房聯動】，說白了，就是二手房門店賣新房。二手房門店擁有大量的店面、經紀人，以及客戶資源，能帶來龐大的有效客群。
由於市場空間大，涉足新房渠道營銷的公司多如牛毛。我愛我家、鏈家等大型經紀公司都涉足新房代理領域，貝殼找房、房天下、安居客等平臺也提供新房營銷渠道。
其中，打通了線上線下、有著數據庫積累的極其豐富客戶資源的貝殼，無疑成為新房分銷渠道第一梯隊的代表。按照左暉的說法，貝殼的新房GMV（平臺成交總額）大概佔30%。
作為一家估值超百億美元的數字化平臺，貝殼也將互聯網補貼大戰的玩法熟練運用到了新房渠道上。
為了控盤，貝殼用支付鉅額保證金、簽訂對賭協議等多種手段，以此獲取項目的獨家代理權。有的項目則直接包銷下來，而與之合作的中介公司則要求不能與其他分銷平臺合作。為此貝殼甚至可以提前付佣金，用以鎖定合作門店。
繳納了保證金，有了房源，還需要有龐大的客戶，貝殼開始發揮自己房產中介的優勢。數據顯示，截至2019年9月底，貝殼找房已進駐全國103個城市和地區，連接3.2萬家門店和超過32萬新型經紀人，入駐平臺的新經紀品牌超過226個。這也意味著貝殼有著市場上其他機構都做不到的超強帶客能力，這也是貝殼敢和開發商籤對賭協議的底氣。
錢有了，客戶有了，競爭對手沒了。
當貝殼變得格外強大的同時，渠道第一次擁有了和開發商議價的能力。
有行業人士透露，2017年之前，北京新房代理渠道費率約為1%左右，更早時甚至可低至0.5%-0.8%。從2018年至今，費率逐漸上漲至2%-3%。
北京周邊香河的普通農民轉型經紀人在高速路口截客戶，不到三個月時間，二手捷達就換上寶馬了。京南涿州某樓盤的90後銷售經理離職開一家渠道公司，給項目帶客，一個月內賺了100萬。樓市中，各種渠道一夜暴富的流言花邊和傳聞。
在提高佣金的同時，貝殼還會敦促開發商降到一個充滿誘惑的價格。對於沒有大幅降價的樓盤，貝殼也有自己的殺手鐧——“獨家優惠”。只要是貝殼合作的樓盤，都有優惠，少則一個點，多則幾個點。
貝殼通過壟斷，提高了佣金，倒逼開發商降價。然而看似給購房者優惠的背後，每個環節都在覬覦分一杯羹，最後真實的優惠並未落在購房者身上。
【二】買房優惠的背後，羊毛出在羊身上
今天貝殼的故事很難不讓人回想起滴滴。
在通過燒錢獲取壟斷紅利後，滴滴一方面減少車主提成，一方面對乘客頻頻漲價。
在樓市資本論看來，貝殼一方面壟斷營銷渠道，一切為銷售鋪路，增加買房人隱患和社會不穩定因素；另一方面則增加客戶購買成本，加重買房人負擔。
前期的渠道是通過壓低房企的價格。但是當所有的人進入之後卻發現。上漲也是可以的，而且將上漲的部分利潤轉給房企，渠道，購房者或者是任何可以參與房產銷售的人。
西安某公寓項目計劃售價13500，貝殼進入後為保證其高額渠道費，開盤價格直接上漲到14500，貝殼專場通過一個點的讓利實現開盤當天清盤。
你以為的優惠，並不是你以為的優惠。
與此同時，微博上甚至流傳著這樣的掙錢辦法，“在天津買新房，帶上朋友，讓朋友充當主要角色，留不是買房人的手機號，然後讓銷售算價，得到最終價格，好，出門找渠道（中介），問有多少返點返現，談好後，跟渠道進售樓處，還是那套房子，繼續算，還是剛才的價，OK，可訂，這樣幹咱們就是小撓一筆渠道費，也是錢呢，是吧。此方法，土豪可忽略”。
有業內人士表示，無論房地產市場如何翻天覆地，中介的收費都是雷打不動的，而渠道費用在佔據大部分營銷成本的同時，也推高了房價和投資成本。
而足夠高的佣金也可以讓中介信口開河煽動購房者做出錯誤的選房決策。
據媒體報道10月起北京亦莊某知名商住樓盤，向渠道商開出了10%的佣金費率，賣一套500萬元的房就能拿到50萬元的提成。10%的費率一出就攪動了市場，樓盤很快有了成交。
更可怕的還不止於此。
開發商的利潤是有限的，一般在10%—15%左右，部分管理比較得當的項目，利潤能達到20%以上。但是，隨著大幅度降價和高額的佣金，開發商的利潤被極大的壓縮，部分項目，甚至可能出現賠錢的狀況。
樓市資本論看來，為了生存，他們只能減配降標，甚至可能出現爛尾，對購房者來說，承擔這種風險無疑是飛來橫禍。
購房者只會把目光盯到開發商身上，殊不知，早在營銷的時候，維權就已經成為定局。而禍首之一，就是貝殼們。
最終的承受人是誰？買房人。
【三】政府重拳出擊，“貝殼們”的日子不好過了
近日，一條關於“天津市住建委召開內部會議，建議更改新房中介佣金點位，新房中介佣金點位不得超過二手房的佣金點位（2.5%），10天內就做調整”的信息在網上流傳，在業界掀起軒然大波。
中原地產首席分析師張大偉發文指出，天津市場的確慘不忍睹，渠道6個點、8個點、10個點的項目都有，很多這幾年拿地的項目已經虧損的情況下，再弄這麼個點位，房企的確苦不堪言。
有內部消息稱，此次天津成為了這輪渠道管控的首個城市，也是因為幾個天津區域的房企營銷總經理，聯名狀告到了天津住建委，抱怨中介公司收取的渠道費已經讓他們丟失了幾乎所有利潤。
而此次政府部門出手整治渠道亂象，除了保護購房者和開發商的利益，顯然是出於“穩房價”的考慮，保護被高渠道費攪亂的房產市場。
由於新房渠道大部分都是二手房的中介組成，受到信貸政策的影響，二手房市場目前出現了較大的降溫，再加上新房的高佣金，大量的經紀人湧向新房市場。相對於雙向溝通、流程繁瑣、收益偏低的二手房市場，廣大經紀人也更喜歡賣新房，結果導致二手房交易流動變慢。
通過鏈家網的帶看數據可以發現，10月份帶看量只有21580次。甚至連7月份的一半帶看量都沒達到。
事實上，二手房交易流動的降低，也造成了包含新房市場在內，行業整體的泥濘局面。
樓市資本論認為，房地產市場出現亂象，如果缺乏市場的監管，一旦有問題，最終受傷害的還是普通的購房者。
而當前渠道費管控，正是從房企、中介和購房者角度出發，在市場行情降溫下對銷售秩序的管控，有助於規範渠道營銷範圍，也有助於規範中介機構一二手房聯動銷售模式。
樓市資本論也期待未來能有全新的商業模式，讓渠道的存在更加理性，讓渠道佣金更多轉化為對購房者真正的優惠和補貼。
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