運動員能當裁判員嗎？
4月底在成都閉門舉行的一場地產公司董事長年會上，萬科董事局主席鬱亮、萬科創始人王石、原華遠地產集團董事長任志強等房企老總坐在臺下，臺上的鏈家集團董事長左暉拋出了一個觀點：理論上中國城鎮人口的住宅問題，已經基本得到解決。
言下之意，蓋房子已經不再是中國房地產行業的主題。這不是左暉第一次當著一眾房企老闆的面看空新房交易市場。他的底氣來自於鏈家在存量房租賃及交易市場上龐大的交易額規模。
根據鏈家研究院披露的數據，鏈家網GMV（Gross Merchandise Volume,網站成交金額）在2016年、2017年均超過萬億元人民幣，跟電商巨頭相比，這一數據接近京東，僅次於阿里巴巴。
2001年，鏈家地產的第一家門店創立於北京，30歲的左暉還是北漂租房一族；2018年，鏈家已經入駐全國36城，開店8000餘家，下轄經紀人超過20萬，集團公司估值逾400億元，左暉個人持股對價超過150億元。
靠保險銷售賺到第一桶金的左暉，在鏈家將滿18歲這一年，出人意料地開始了另一場“冒險”——轉型做平臺。2018年4月底，他忙於在鏈家集團內部推動一場自上而下、全員參與的二次創業。
據時間財經瞭解，多名鏈家高管被抽調至線上新平臺“貝殼找房”，鏈家城市級管理人員則被提拔為區省級，部分鏈家直營店的基層經紀人逐漸向集團旗下負責加盟業務的德佑地產流轉。
左暉似乎正在“分解”鏈家：高管去了貝殼，基層經紀人去了德佑。鏈家集團CFO魏勇幾乎是唯一不受影響的核心高管，他向時間財經介紹，他仍在集團負責鏈家的財務，分管金融業務，但對公司上市對賭的傳聞未予置評，“上市的事還是以左總的表態為準。”時間財經發現，此前撥通過的左暉的電話號碼被呼叫轉移到公關秘書的手機上。
取代鏈家網、囊括鏈家核心人力資源，“貝殼找房”要做什麼？
德佑地產的COO祁世釗是集團人事鉅變後第一個對外發聲的鏈家核心高管。他對媒體表示，58實際是信息發佈平臺，貝殼不止有信息發佈，還要能形成閉環。
早在“貝殼找房”上線之前，左暉已將鏈家定義為“互聯網公司”。但房產經紀行業市盈率PE的平均水平能容下400億元的龐大鏈家嗎？更何況，貝殼找房要精準找到對手和朋友也非易事。在這種情況下，左暉對鏈家進行手術刀式的改革又有多少勝算？
轉型先兆？
“撤店了，但我還在鏈家，我們之間的委託合同還是有效的。”2018年春節假期過後，來自河南的房產經紀人馬小鳳接到了多位老客戶的電話，她沒有返回北京五環外北苑中街的鏈家門店上班，這家營業部被關閉，取而代之入駐的是一家不知名的小中介。
北京熱點租房區域集中在五環外，第三方數據監測機構“林克艾普”在2017年11月公佈的數據顯示，立水橋－北苑是北京租房客最為集中的區域，12.87%的北京租客在此居住。同時，這一區域也是北京二手房交易熱點樓盤的集中區。
但時間財經走訪發現，2017年9月至今，鏈家至少已經關閉了該熱點區域的3家門店，將員工分流到臨近的門店。在北京，一些被關閉的鏈家門店緊接著由競爭對手“搶駐”。其中，不乏麥田房產、我愛我家這類直接競爭者。
鏈家罕見收縮的消息早前就不翼而飛。2017年年中，網絡上流傳鏈家在北京將關店300家，上海、成都、重慶等地鏈家關店、員工離職潮的消息。鏈家官方回應稱，北京關店數量是87家，目的是優化店面管理。
本能的疑問是，擴張時期經過諮詢論證後精準選址的鏈家門店，有的已經精耕周邊社區多年。左暉為什麼要主動讓出鏈家的部分地盤？
最直接的原因是二手房交易行情下行的大趨勢。2017年樓市在調控強監管政策下，全國多個大中城市出臺了被稱為史上最強、最嚴的限購、限貸政策，這導致二手房交易量持續萎縮，中介公司和經紀人進入行業“寒冬”，一線城市正是鏈家直營門店佈局的重點。
以北京為例，據云房網數據顯示，2017年3月17日“認房又認貸”等一系列調控政策發佈後，活躍中介機構（指當月有二手住宅成交記錄的中介機構）數量一路走跌，10月最低僅為246家。2018年略有反彈，但3月也僅有281家，去年同期的數字則是523家。
存量房租賃和交易市場中還隱藏著太多不確定性。除了政策變化，互聯網端口費的提價也是動態風險之一。2018年一季度，58集團單方面宣佈提高房源線上端口費，引發鏈家、我愛我家、麥田房產等多家中介公司的聯合抵制。北京鏈家最為激進，一度下架了其在58同城和安居客上的所有房源。
這不是58系第一次單方面漲價，其在存量房線上交易流量上具有一定的壟斷定價權。我愛我家副總裁胡景暉曾對時間財經表示，我愛我家端口投放的60%-70%都在58集團，麥田房產可能也高達60%，鏈家相對較小一些。
時間財經此前曾獨家報道（詳情見《58系向房產中介聯盟妥協 房源端口費大提價落空》），58集團向中介聯盟妥協，漲價計劃最終落空。但市場佔有率如鏈家這般穩固，也難以獲得線上端口費的議價權。8000家門店、20萬經紀人——鏈家擁有中介市場上規模最龐大的線下團隊，這也意味著日費鬥金且仍將持續上漲的經營成本。
還有一個容易被忽略的問題，鏈家集團併購德佑地產、入股21世紀不動產等多家中介公司，鏈家網被定義為開放平臺，其線上房源端口供所有鏈家系中介共享，這直接影響了鏈家直營店經紀人的收入。
“鏈家旗下經紀人代理同一個小區的房源，但別的中介佣金比鏈家直營要低，客戶就流失到他們那邊了。”在北京鏈家工作五年多的馬小鳳向時間財經抱怨，“從集團的角度可能是多賺了一些，但對鏈家直營的經紀人來說很不公平。”
這種內部競爭的利弊也是左暉必須權衡的問題。一位接近鏈家決策層的人士告訴時間財經，左暉的態度越來越決絕，“他傳遞給外界的信息是，鏈家不能停在中介公司層面，非做平臺不可了。”
四面樹敵
2018年5月5日，左暉在一場創業者閉門課堂上發表演講時表示，鏈家與同行早已不在一個時代。兩週後的5月18日，鏈家集團召開戰略會議，宣佈了一系列堪稱“動盪”的重大人事調整。
4月剛剛成立的新平臺“貝殼找房”被定義為鏈家集團的戰略核心，鏈家集團CEO彭永東同時擔任貝殼找房CEO，原成都鏈家總經理徐萬剛擔任貝殼找房大中華北區COO，原深圳鏈家總經理張海明擔任貝殼大中華南區COO。
時間財經瞭解到，在集團層面，鏈家網的技術團隊也轉移到貝殼體系，左暉一向看重的校園招聘業務也將在2019年轉到貝殼體系。在分公司層面，鏈家直營的城市經理調任到貝殼城市經理，直營管理層出現大量崗位空缺，一部分區域、門店經理得以晉升。
落到具體的目標數字上，左暉更是野心勃勃。據4月23日貝殼找房上線發佈會上彭永東的介紹，貝殼找房將覆蓋全中國超過300個城市，服務超過2億的社區家庭，連接100萬職業經紀人和10萬家門店，賦能超過100個品牌，規模將數倍於目前的鏈家。
必須要提醒的是，沒有上市時間表是左暉一貫的表態。縱觀資本市場，房產經紀公司的估值普遍較低，這也是鏈家不急於IPO而急於轉型互聯網平臺的背景之一。
時間財經梳理市場公開數據發現，A股市場的房產經紀公司中，我愛我家2017年藉助昆百大A登陸A股時市盈率PE是13.1倍，世聯行在2017年的平均市盈率PE是26.35倍；美股市場上，類似鏈家、我愛我家的房產經紀公司Redfin市盈率PE僅為9.57倍。
由鏈家直營轉向貝殼開放平臺的“高管大挪移”公開後，留在上海掌管德佑地產的祁世釗是第一個公開發聲的鏈家核心人物。他曾表示，貝殼不只是要做類似58系的信息發佈平臺，更希望做服務平臺，形成閉環。整體戰略角度看，鏈家和德佑都是商戶，都將入駐貝殼平臺。
對於左暉力推的貝殼平臺，市場上成熟的房產經紀平臺型公司反應各不相同。
有傳聞稱，58集團旗下安居客成立“打貝辦”，他們警告中介經紀人：安居客的房源一旦在貝殼找房出現，將進行下架處理。但安居客方面對時間財經否認了這一消息。
“當初做平臺的搜房網去做中介，鏈家反對。如今做中介的鏈家去搞開放平臺，其他中介會支持？”中原地產首席分析師張大偉對時間財經說：“既要當運動員，又要當裁判員，行業內很難獲得接受和認可。”
誰的貝殼？
更令人擔憂的是，無論“貝殼”成敗與否，鏈家直營或將不復存在。
時間財經從貝殼找房試點城市鄭州瞭解到，按照最新的收益分配模式，鏈家獨家採集歸納的真房源樓盤字典被共享，所有房源在貝殼平臺對所有經紀人開放，經紀人得到房源的委託、對房源的拍照、對客戶的吸納、提供成交後的服務都會形成相應業績，系統會將最終成交經紀人佣金中的對應部分劃歸到不同的貢獻人賬戶。
儘管這一模式具有行業創新性和顛覆性，但對於馬小鳳這樣鏈家直營店的經紀人，此前的競爭優勢蕩然無存。“如果是這樣的模式，我不會再做直營，還不如到其他中介，起碼要去有底薪的地方。”馬小鳳說。
她只是這樣想，一些同行已經這樣做了。時間財經瞭解到，鏈家直營面臨瓦解的風險，長三角一線城市的鏈家直營經紀人已經有部分轉到德佑加盟店甚至自辦中介公司，下沉到二三線城市。也就是說，左暉或將面臨一個尷尬的局面：無論貝殼成敗，鏈家直營都有可能不復存在。
部分業內人士表示，貝殼體系的意圖之一是讓鏈家同化甚至兼併小型房產中介公司，增加市場佔有率以達到壟斷地位。但我愛我家集團董事長謝勇此前曾公開表示，綜合全國來看，頭部公司能佔到20%就已經很不錯了，這個行業太過分散。目前全國最大的鏈家只佔了10個點，單個城市的行業集中度可能出現了三分天下、五分天下，但是頭部公司也只佔到50%。“還有大量的夫妻店存在，開在社區門口，你不可能把這些門店消滅掉。”
時間財經瞭解到，儘管貝殼找房目前不收取線上端口費，但我愛我家、中原地產、麥田房產等多家連鎖型房產中介公司都暫時沒有將房源上傳至貝殼的計劃。普遍的疑慮大致集中在：鏈家系和非鏈家系的經紀人是否將被區別對待？貝殼究竟是誰的貝殼？
誰的貝殼？這一問題在鏈家集團組織架構方面也同樣撲朔迷離。工商登記信息顯示，“貝殼找房”官方網站的註冊主體公司是天津小屋信息科技有限公司，與鏈家網、德佑地產、鏈家地產等鏈家集團的子公司不同的是，這是一家註冊成立於2017年11月的初創企業，左暉持股94.38%，鏈家聯合創始人單一剛持股5.62%。與註冊主體相反，貝殼找房的員工合同仍在鏈家地產或鏈家網一邊，尚未轉籤。
吸納來自萬科、融創等股東的B輪融資之後，早期投資左暉和鏈家的財務投資人已經基本套現退出。時間財經獲得的一份鏈家地產B輪融資計劃書顯示，2016年4月的這輪融資中，老股轉讓28.8億元，佔比為45%。鼎暉資本和復興集團的押注獲得了回報，不差錢的左暉是否選對了鏈家未來發展壯大的戰略股東呢？
事實上，鏈家獲得股東們的戰略資源支持並不多。目前，鏈家與股東之間最為直接的戰略合作是，京東金融的白條租房與鏈家的自如公寓打通，租客可以申請分期付款。不過，一位前京東金融高管告訴時間財經，自如寓和京東金融的合作不具備同業排他性，“京東白條本身是一個開放的金融場景，與多家長租公寓運營商都有合作。”
值得一提是，作為鏈家戰略股東之一的騰訊只給了資金，並未提供核心資源。
當左暉選擇騰訊投資的那一刻，也就意味著他站在了阿里的對面——目前，支付寶的信用租房平臺已經進入南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、鄭州八個城市，主打真房源、免押金和房租月付。
從美股市場私有化的易居中國則可能成為貝殼找房的最直接競爭對手。該公司看重房產交易市場，已經啟動“易居房友”項目，目標是做聚攏經紀人的基礎交易平臺。
頗具玩味的是，易居中國成為貝殼的對手，那也意味著左暉當初沒有吸納的這些缺乏互聯網基因的股東，將成為競爭對手的強大後盾。時間財經瞭解到，2016年5月，包括恆大在的多家房企都曾表達了參投鏈家B輪融資的意向，左暉最終只選擇了萬科和融創。在鏈家之後啟動融資的易居中國拿到了恆大、碧桂園、富力地產等24家頭部開發商的戰投。
內憂外患之中，左暉能否順利完成這場鏈家歷史上最大規模的變革？時間將給出答案。（北京時間財經 嶽嘉）
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