●● ●1●● ●
城市是一本無字的書，不同時段有不同故事。而這其中伏筆一定是“交通”，它串聯起資源流通，牽引著城市發展動向。
如果你現在在杭州，會發現杭州現在就是一個超級大工地。為了喜迎2022年的亞運會，到處都在修地鐵和道路。
鄭州就是典型案例，曾經因天天修路，被詬病。然而承受多大委屈，就能撐起多重旌旗。如今從地面交通到地下、地上、空中三位一體，交通樞紐地位不斷躍升。
就在12月1日，國際鄭再添一筆，西四環隴海路立交橋至蓮花街段高架主線具備通車條件，正式開啟四環快速化。
全長94km的四環高架，是鄭州市史上最大，也是中國乃至亞洲最大的市政工程之一。在規制上足以媲美北京五環，而意義同樣類比北京五環。
2000年北京五環開通吹響城市進階號角，GDP、消費、投資，各項指標均進入快速增長期，可以說五環不僅是北京現代化進程見證者，更是推動者。
如今鄭州四環高架同樣寫下主城區擴張註腳，將城區切割線從三環拉到四環，成為鄭州邁向特大城市的重要一步。
要想富，先修路，高架貫通最嗨的自然是地產商。於是蹭著鄭西熱度，我們也將探城鎖定在西部的滎陽，其中主要說說滎陽東部片區的情況。
●●●2●● ●
滎陽作為距離鄭州最近的縣級市，其東部與鄭州無縫對接，因此成為鄭西外溢最佳受益者。
從“一路東望”，到“一心兩翼”，如今“東擴、西拓、南延、北聯、中優”，從城市架構上，能夠清楚感知鄭州均衡發展大計。而滎陽東區向東，依次為中原新區和常西湖新區兩個高規格新區，是鄭西騰飛核心引擎。
中原新區被寄予生態宜居的願景，文旅華僑城落地也加以佐證。這對滎陽東各項目無疑是利好，因為相距不過20分鐘車程，為滎陽東的城市配套再添精彩一筆。
而常西湖新區主要是行政、商務職能，四大中心、市府集結於此，區域內住宅規劃用地很少。隨著大量就業人員導入，高增長居住需求外溢，滎陽東無疑是承接首站。
兩大新區配套，皆可輻射滎陽東區，而滎陽東的臨近性，有效承接住區職能分散，三者互為依靠。
同時按照鄭州地鐵總規，目前有6、8、10、21號線穿行滎陽。已經全面開工建設的10號線佈設商隱路站、鄭州西站、商業街站3個站點，直接利好滎陽東。
如圖，眼下滎陽與鄭州互通主要依靠中原路、鄭上路，科學大道。鄭、滎兩市居住需求的交互，也集中在此三條道路沿線，我們來看下整個大區域內在售樓盤情況。
●●●3●● ●
首先做個橫向對比，高新區最西側項目是融信朗悅時光之城。
項目佔地超1000畝，規劃9所學校，4座公園，3大情景商業，定位一生之城的“934”生活模式，如今在售均價11500元/㎡。
項目優勢：行政級別屬於鄭州，融信朗悅雙品牌加持，規劃配套完善。
項目劣勢：位於滎陽東和鄭州高新區的交界，距離差小但價格差較大。
永威逸陽溪畔
總佔地約200餘畝，1.1加上部分洋房和小高層、高層。戶型113㎡起步，疊墅最大戶型約197㎡。如今只剩少量大戶型在售，均價8500/㎡左右。
項目優勢：產品稀缺，永威品質毋庸置疑。
項目劣勢：單價高，戶型大購房成本較高，地處孤立地帶，配套還需完善。
金地格林小城
項目佔地約319畝，分五期開發。目前在售最後一期，高層戶型95㎡、118㎡售價7500元/㎡，洋房124㎡，成交價約8500元/㎡
項目優勢：最早進入此區域的開發商，自建生活配套相對完善。
項目劣勢：地鐵10號線改線，致其價值銳減，東邊工廠環繞，往北是大片未開發土地，周遭環境不佳。
新城郡望府
新城落子中原首個項目，總佔地600畝，分5期開發。E地塊已交付，D地塊高層基本清盤，主售B1地塊，高層均價8000元/㎡。
項目優勢：緊臨地鐵10號線商隱站出口，加上落地吾悅廣場，配套強勢。
項目劣勢：地塊較為分散，新城故事多，對品牌力有打擊。
金科集美公館
總佔地面積約63.63畝，容積率2.89，規劃6棟26F高層，一處社區商業，同時配建一所國際雙語幼兒園。
踩盤過程中，偶遇一處格外醒目的公交牌，6XXX元/㎡起。我知道這塊地是今年3月份摘得，成交樓面價約3099元/㎡，所以看到這個售價很意外。
項目優勢：自建社區商業，配套幼兒園，地處建成區，生活便利。新亞洲風格，全齡社區等豐富設施，也是加分項，重點是首次開盤的房源價格真實惠。
項目劣勢：體量較小，市場對該樓盤瞭解度不高。
●●●3●● ●
至於滎陽東房子能不能買，這些項目如何選擇？我們需要清晰置業出發點。
如果您是投資，眼下市場平穩，鄭州環城區域價格透支水分早已被擠幹，而10號線會成為滎陽東的一個價值提升點 。可以挑選些高性價比項目，不過要做好長期持有的打算。
從自住維度，改善的話，可以優先考慮一些低容墅居項目；剛需，如果工作和活動重心在中原區、高新區、二七區，滎陽東是一個不錯選擇。
至於如何選擇，前文提到，目前鄭、滎之間主要依靠三條動脈，無疑會近一步精確選擇範圍。
然後可以對比一下路況環境，最南側中原西路，目前地鐵建設中沿途主要以汽車4s店、汽車維修產業為主，開發緩慢，與鄭州之間存在大量真空帶；北側約2.3公里處的鄭上路是鄭、滎之間主流的卡車通道，交通堪憂。
而科學大道沿線均為高新技術產業，雙向8車道設計，並規劃西三環至繞城高速的地下城市快速路，全線禁止大貨車通行，是目前三條通道中安全係數，整體環境、開發進度、融合度都相對優異的區域。
因此科學大道沿線價值也被一線地產商認可，融信、永威、萬科等房企皆聚集於此，所以相比而言，滎陽東區置業應著重考慮科學大道沿線。
其次遠郊盤，同區域內決定性因素無非：性價比、產品、物業、品牌。
首先價格維度對比：
梳理一下5個項目，基本可以視為兩縱兩橫站位。結果會發現無論是橫向對比還是縱向比較，項目之間價格差異常明顯。
時光之城、逸陽溪畔、集美公館，同處科學大道這一水平線，之間的距離差約10分鐘車程。若以紅綠燈為價格尺度，最遠兩項目之間6個信號燈，直白的說從鄭州到滎陽東之間過一個紅燈間隔要節省6—7萬。
想來這個價格差對剛需而言，誘惑力足夠大。
如果因為行政級別容易產生誤解，那麼將目光放在滎陽東的五個項目，可以看看有何不同：
五個項目金科體量最小，但是容積率僅次於墅區永威逸陽溪畔。擁有如此良性指標，作為一個全新的項目，想從一眾“老司機”中脫穎而出，想來也不難。
事實上，一向以工科生著稱的金科在這個項目確實沒讓我們失望。雖然土地指標良好，但沒有采用傳統高低配的溢價方式。
減少建築佔地自然會提升公建質感，加之採用圍合式建築佈局，樓棟錯落有致。所以項目內部樓間距異常闊綽，最近超過40m，距離遠的多達72m。
作為金科集美系產品中原首發，同樣踐行全齡社區的規劃理念。
即便項目體量不大，但是金科沒有對社區內容進行粗暴的資源堆砌，而是運用設計將建築與生活相串聯，讓身處其中的居者，能感受到舒適的空間氛圍。
通過功能區劃分，構架出洽談會客、社群活動、康體健身、兒童娛樂四大體驗區，著力打造動靜分區的人性化中庭和溫馨的第二生活客廳。
同時水元素運用，曲線設計，營造出曲水流暢的人居意境，讓社區顯得更加靈氣。
“童享社區”是金科集美系的核心特點，根據兒童遊戲習慣，通過年齡分層，規劃十大生活場景，為孩子提供一處社區烏托邦。
1-3歲啟蒙區、4-6歲探索區、7-12歲學習區，不同的年齡層需要不同的遊樂環境，搖搖椅、圖案化鋪地、組合遊戲器械、鯨魚主題遊樂設備。孩子的娛樂設施不再只是簡單的擺設，而是通過組合打造有助身心成長的拓展空間，以滿足兒童在社區內的安全、教育、體娛、成長需要。
對建築材料和設計手法進行新的運用，將線腳及幾何的線條融入到景觀，提高景觀文化內涵，增加景觀的趣味性、藝術性、時尚性。
至於戶型方面，一向以產品著稱的金科化繁為簡，只有兩個戶型：
89㎡小三房，一直是鄭州市場備受追捧產品。戶型結構相當硬核，動靜分區，幾乎沒有空間浪費。
同時三開間朝南，分離核心筒設計，保證南北通透；L型廚房空間，拓寬操作面。餐客一體化直接連接觀景陽臺，讓日常生活風光旖旎，南向飄窗設計，多一處可變空間。
115㎡的舒適三房，主臥套房設計。功能分區，動靜分離，同時需求分區，相互獨立，互不干擾。
買房子還有最重要的一點是物業服務。坦白中國有幾家開發商的物業服務做的比地產開發的口碑還要更勝一籌，金科算是其中一家。
金科天啟系統
金科服務1998年成立至今已經進入196座城市，服務範圍涵蓋住宅、商業、高校、政府等多種類型。已經注入“智慧基因”，其中天啟系統，將物聯網、雲計算、大數據服務綜合運用於社區管理和服務的項目，已經實現“人+雲+端”的社區生態閉環，力求讓每一位業主都能感受“金科式生活”的美好。
作為全國一線房企，從1998到2019年，金科以重慶為基，市場佈局到全國23個省、直轄市、自治區430多個樓盤。從傳統地產開發商到美好生活服務商，一路奔跑，一路收穫。
地產板塊作為主營業務，1999年金科花園一戰成名，2018年瓊華、博翠、集美，三系產品齊發，如此強的產品力，不僅讓同行為之感慨，同時已經深深吸引了無數對美好生活有著高度嚮往的置業者。
曾經的地方房企，已經蛻變成為一個集地產開發、科技產業、生活物業服務、文旅康養等為一體的綜合性集團。
如今滎陽東，處在全面開發階段，很多配套在完善。這是機遇，現有資源條件下，疊加未來利好因素才是置業決勝關鍵，而金科集美公館所在，周邊已有相對成熟配套，未來學校、地鐵、商業將錦上添花。相信交付之時，會給人耳目一新的感覺。
●●●●● ●
不得不承認，當下市場環境，客戶買房的積極性下降不少。
但其實很多人都是從眾心理，對於這個片區範圍內工作的朋友我勸你年底這個關鍵時間認真考慮。
因為年關將近，開發商都準備衝刺了，想衝量必須要讓利。
距離2019年結束只剩下一個月，結合全國多地也都沒有開啟“金九銀十”的盛況，開發商們想要成績好看，會想各種辦法衝擊完成銷售任務，一般都會以價換量。
在原有政策基礎上會增加額外驚喜，所以緊抓開發商年底優惠的好時機，不僅可以淘到品質不錯的好房子，還可以省下一筆不少的費用！
閱讀更多 地產 觀察 的文章
