步子迈大容易扯蛋7

兰州市的房价在未来五年，主城区将保持基本稳定，周边地区依然有上涨空间。

判断一个城市房价涨跌可以从一个几个方面进行分析。我们暂以兰州市2018年相关统计数据做一个简要说明。

一、当地经济发展水平

1.经济总体状况

一个城市的经济发展水平决定了当地人民的购买力；兰州市2018年实现GDP2700亿元人民币，比上年增长6.5%，物价上涨1.7%；全年全市城镇居民人均可支配收入35014元，比上年增长8.3%；农村居民人均可支配收入12368元，比上年增长9.4%。

2.房地产投资情况

全年房地产开发投资586.62亿元，增长35.74%，其中住宅投资307.72亿元，增长12.19%。房屋施工面积4537.93万平方米，增长2.96%；房屋竣工面积162.14万平方米，下降23.77%。商品房销售面积668.79万平方米，下降8.84%；商品房销售额520.11亿元，下降4.96%，其中期房销售额442.52亿元，下降4.38%。

3.结论

2018年兰州市经济总体上在不断增长，物价上涨，人均可支配收入有所提高。但商品房销售面积和销售额皆在下降，房产投资领域市场预期比较低迷。

二、人口总数&人口流入量

1.需求影响供给，城市人口多则需求量就大，反之，则小。另外外来人口的购房需求，毕业生的安家和就业选择也是影响当地房价的重要因素。

2.2018年末全市户籍人口328.47万人，其中，城镇人口231.25万人，乡村人口97.21万人。年末全市常住人口375.36 万人，比上年末增加2.4万人。

3.人口总体上呈现增长态势，流入人口在增加，市场需求依然充分。从需求与价格的关系来看，市场需求在增长，房产价格也会随之增长。

兰州人对房子的需求依然是刺激房价上涨的一大动力。

三、土地成交量和土地价格

1.房子离不开土地，房价的高低很大程度也包含着地价的成本在内。土地供应量的多少和土地价格的高低对市场供需矛盾的缓解有着重要意义。土地供应量多，后备土地资源充足，土地价格稳定，楼盘储备丰富，房价稳定，市场上供应充足，那么房价便会相对稳定。反之，土地价格的高涨会随之带动房价的上涨。

2.2018年兰州全年土地成交面积约亩土地64888.053亩，城关区成交80宗土地，成交额高达22.86亿，真可谓是寸土寸金。下图为2018年兰州市土地成交量及成交价格。

兰州市正在不断进行城市扩张，新区，榆中和皋兰县近年来受到许多大型开发商的青睐，纷纷在此拿地。

随着主城区土地成交量的减少和人口增长，政府也着力在提高周边地方的土地供应，加之周边地方地价便宜，开发商拿地热情高，期房销售情况良好。

特别是新区和榆中地块，开发商为了年底冲刺销售额，降价促销，部分楼盘出现了开盘即售罄的盛况。

3.结论：外来刚需买房将会集中在兰州市周边地区，这部分需求会再次拉升兰州的房价。

四、租售比

1.合理的租售比在1:300~1:200之间。低于1：300说明租金低，售价高，房产泡沫严重，未来在调控和市场运作下，房产投资潜力不大。高于1:200，说明社会需求量大，租金贵，租客转化为刚需购房的人数会增多，房价会面临新一轮的上涨，房产投资潜力大。

这一数据暂时未能找到，在此不做分析。

五、当地政府的房产政策

1.坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租售并举的住房制度。

2.取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

结论：政策导向依然利于刚需一组，房产投机和炒作基本上难以展开，因此是刚需上车的好时机。

因此，兰州市未来的房价主城区将在较长时期保持稳定且有小幅增长。兰州市周边地区，特别是新区，皋兰和榆中地区未来升值空间大，随着基础设施的进一步完善，这些地方的房价将会有大幅的提升，外来人口住房需求依然十分强烈，兰州典型的人多地少，未来的需求空间仍然很大，房价目前看涨不看跌。

斯蒂芬林奇

没有那个城市是只涨不跌的，深圳、杭州、厦门都曾是极其火爆的楼市，去年也都经历了一波回调，兰州何德何能会只涨不跌？

而且有涨有跌的走势才是健康的，只涨不跌或者只跌不涨都是不健康的。因此目前无论一二三四五线都是有涨有跌、喜忧参半、此起彼伏。即便现在有些热点城市退烧，也还有三四线城市在上涨。这样参差不齐的走势反而有利于楼市的平稳，至少说明不会形成大规模的持续性的下跌。

兰州虽然不是热点城市，但也是一省之尊，是大区副中心城市，因此走势也不会特立独行。涨得过猛就调一调，调多了就回逐步企稳，这些不需要过分担心。

至于跌多少，那得细分到区块。有些城市核心区块的楼盘质地良好，所以持续抢手，周边下跌它也不一定跟跌。但也有些区块炒预期利好炒过头了，比如炒地铁概念、炒商圈概念，最后根本没那么好的预期，那么肯定就会出现较大幅度的回落。

反之，有些区块没有被热炒，反而得到了重点规划，那么大概率会走出单独的行情。因此即便同一城市，涨跌也不会齐步走，幅度更不会一样。

城市发展报告

目前是年底，一手开发商搞活动回笼资金，会有一点打折，但是仔细算一下，你就会发现其中的奥妙[微笑]，打折回笼资金只是为了明年拿更好的地块，所以不会跌

房产经纪人小陈

虽然是省会，但是兰州经济发展缓慢，人才引进较困难，人口有流出的趋势，支撑房价上涨困难。

今日不同往时

回顾过去十年，兰州房价一直上涨的，当然，每一年上涨的有多有少。感觉目前主城区繁华地段房价上涨幅度变小，滞涨了。

清静无为释怀

楼市调控只要是明眼人就会看出来，针对的就是高烧不退的一二线热点城市。如果把眼光都盯在一线城市房价都在降的问题上，小编则请有这些想法的购房者回身看看你所在城市，包括兰州。是否出台了抑制房价上涨的具体措施？这些措施是否因地制宜？当地开发商是否有破产的？中介是否又开始不厌其烦地给你打电话？如果以上四个问题答案都是“是”的话，那么，兰州的房价估计会降。可是，但是，但可是，如果有一条不满足的话，“再等等”的希望还是自己戳破的好。