原创： 洪楼News老罗 洪楼News 今天

在后台收到关于王府井商铺的询问，已经持续有一段时间了，部分朋友对于它的商铺能否购买还是比较关心的。

正好上周同事绿箭侠写了一篇关于商铺的报告，我也就趁这个时候去看了一下王府井正在售的商铺，把一些感想分享给各位。

当然，有些话一定要说在前面：商铺投资需要非常高的段位，建议普通人谨慎再谨慎。

01看好王府井购物中心！

在王府井开业的第一天我去到现场体验了开业的盛况，那确实是人山人海、锣鼓喧天、鞭炮齐鸣，南昌人民已经好久没有新开业的商场可以临幸了，然后王府井开业正好是干柴烈火，好不热闹。

下一次这样的盛况，可能是苏宁广场吧。

先大体聊聊王府井的概况，交代一些基础信息。

这是一个典型的地铁城市综合体项目，位置处于老城的密集居住区兼地铁口上，也是青云谱区最体面的地方了，基本的人气还是可以保障的。

模式还是那一套蛋糕点蜡烛的模式，蛋糕就是商业中心，蜡烛就是蛋糕上面的住宅、公寓、写字楼。这个模式被万达普及到全国，新城吾悦广场继续发扬光大，已经成为主流。

它的住宅叫百合公馆，很早就开售了，似乎是已经开始交房了。关于住宅也不多聊，还是聚焦在商业上。

王府井的总体量还是比较大，估计有接近20万方的商业经营面积，这个体量对于南昌是排名非常靠前的，王府井的商业运营能力肯定是值得肯定的。

对于王府井的未来个人还是比较乐观的，目测一下王府井估计还有接近四成的体量未开放，如果将来全部开放，整个购物中心的体验感还可以进一步上升。

如图所示，中间最大的购物中心已经开发，左边的7号楼待开放，右边的奢品百货待开放，右下角还有一个小的BOX楼也正在建设。

另外还有地铁三号线，也能更加便利的把消费人口运过来，而且有些品牌也是第一次进入南昌，总体来说它的体验感在目前的商业格局中，还是比较OK的。

02一铺在手，“天下”我有！

那么问题来了，对于王府井购物中心这么看好，后面的商铺，你是咋想的？

实话实说，我很谨慎。后面的商铺这个模式一般称为“金街”，是一个被万达创造出来的概念，王府井这里称为“正街”。

早些年，家里配置一个商铺，那就是妥妥的体面人。在我从业这些年里，有些朋友在把房子都安置妥当之后，也不免想要占有一个商铺。

感觉很像“奢侈品”，那种想要占有的欲望，大部分是为了“体面”而冲动，其实很少理性地计算过真正的回报。

拥有了商铺，就更加体面了，家庭的配置似乎就更加稳妥了，如果未来哪一天事业不顺，家中还有一铺成为压舱石。

当年红谷滩万达金街开售，我都有些记不清了，靠近地铁的那个铺子是6万、8万还是10万一平，反正那时候红谷滩的房子也才万把块，那是个人印象中商铺被捧的最高的时候。

但是，结果证明当年勇于买下金街旺铺的业主，还是划算的。我没有详细了解过南昌各处商铺的租金水平，仅凭感觉金街的店租可能要问鼎南昌了。

03“金街”的“寄生虫”生存模式！

即使这个成功案例被广为传颂，我对“正街”依然谨慎，理由只有一个：体量太大了。

是的，购物中心的体量大，其实好，有助于增加购物体验，但是“金街”的体量大，就不是一件好事了。

实拍

实拍

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“金街”的生存模式其实是“寄生虫”的模式，这个比喻虽然不好听，但是很直观。金街存在的价值就是被动接受购物中心的流量溢出，与业态互补。

第一，流量溢出。购物中心本身是由强力商业运营公司来操盘，保证了这个主力mall的流量可以持续，通常我们的称呼是叫“主力店”，就是这个购物中心。

主力店活的好，才有流量可以溢出到金街，对于王府井的流量我觉得还是乐观的。

第二，业态互补，这个是重点。有些业态不适合在购物中心里开设，比如油炸、水煮、或者其他小吃，和一些其他服务型的业态，比如教育、医疗、美容。

不过最近教育、医疗、美容已经开始由金街往主力店里转移了，这个趋势其实就是这三个生意其实活的还不错。

业态互补就要求供应量不能太大。因为能够互补的业态并不多，你想一想你所逛过的“金街”中，都是一些什么生意？

小吃占据了绝对的主力，零售很少，还有一些零散的服务业，比如美发。（美发都在往写字楼中转移）

小吃是一种同质化竞争很厉害的行业，大家的肚子就那么大，吃了你家就吃不了他家。另外，小吃的品类数来数去就那么一些，有个几十家存在基本就可以满足需求了。

而正街拥有两条“主干道”，上下三四层，这个体量感觉有小几百个铺子，显然是太多了。

万达的金街就那么一小条，供应量上控制得当，加上主力店的人流爆炸，才成就了那个金街。况且，金街二楼的生意也就那样吧，显然王府井“正街”的体量是太太太大了。

如果说能做成一种非常有特色的商业街，可能还有盼头吧，但是这种零散经营，完全靠业主“自生自灭”的模式，显然很难诞生这种土壤。

比如丁公路的盈石广场，我第一次去就感觉不对劲啊，主力店的面积还不如“金街”大，可能连金街一半体量都没有。

完全喧宾夺主了，本来金街就是吃主力店的溢出，统一经营的主力店才是流量入口，如此小的体量都不能聚人，何谈再给这么多嗷嗷待哺的金街喂一口“热乎的”？

04一道迷之算术题，留给你们！

面对正街4万+的单价，我确实很谨慎，大胆预测一下，只有小部分商铺能活的好。而王府井东南角还有一块BOX楼，也在销售，位置处于地铁出口处，旁边是写字楼。

洪楼制图

说实话，我对这个的兴趣，要比“正街”更浓一些。

这个4层的BOX楼，是由王府井统一经营，统一经营就是商业运营的一大保障。金街、街铺零散经营就是散兵游勇，目标不统一，容易恶性竞争，也没有用力的方向。

统一经营就确保里面的业态尽量和谐，而且招商管理有专人运作，相对更加靠谱一些。这个BOX楼将来是做成一个餐饮广场，也是我兴趣更浓的地方。

一二楼是那种美食广场，你们都见过的，三四楼是做咖啡和酒吧，都是关于“吃”的业态，也是比较稳妥的。

问了其中一个间二楼的，328万，56平米，单价5.86万。买下后先签十年租约，这十年里业主是没有经营权的，只有收益权，甲方会按照334的方案给你租金。

大致算了一下，基本上可以算是租金抵了大部分月供，还差一部分，我们就不计较这些细节了。十年后，租约到期业主拥有了自主权，可以重新谈过租金。

大概传达的意思就是，首付加上小部分月供，可以拥有一个商铺，十年后的租金就是纯收益了。粗暴一些计算的话，就是半价（首付50%）买个商铺，十年后开始收益。

这个方案的优势在于，半价买了铺，十年之后是整个铺子的租金收益。风险在于，十年之后这里没落了。
机会在于，十年内通货膨胀继续温和增加，十年后租金即使不高，但是绝对金额相对于本金来说，回报还不错。

总之，不确定性还是蛮多的，在这个大家都相对追求确定性的环境里，还是让人有点虚。

最后，莱昂纳多 · 绿箭侠同志做了一个精辟的总结：

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主笔 | 老罗

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