最近天氣是越來越冷，今天的最低氣溫更是達到了0℃，冷到只想在床上躺屍。但與天氣相反的便是寧波的房地產市場，儼然迎來了一個暖冬！
一、供應19盤，去化率上升，迎來暖冬
據統計，11月市六區一共有19個新增供應的樓盤，總供應面積約93.3萬平，環比（65.9萬平）上升42%，分別是：綠城招商明月江南、宋都學林新天地、寶龍TOD奉甬新城、奧克斯棠悅府、華僑城歡樂濱海小鎮、寶龍一城、金地湖成大境、珠江中央城、江山萬里琅峰、雅戈爾江上、萬科濱河道、中鐵建海語天下、首開龍湖春江酈城、金隅大成郡、泛迪中心、大愛書院小鎮、國建灣裡院子、萬科未來之光。
市六區開盤對比
11月市六區開盤或加推樓盤共15個，相較前一個月減少6個。去化率再度上升，整體去化率從10月的71%上升到83%，上升幅度較大，主要原因是圈外樓盤的性價比較高，而且大部分購房者對房地產預期也比較高，導致投資保值的購房者較多。
11月圈內品牌項目開盤較多，雖然價格較高但是憑藉定位準確的面積段和品牌效應，去化優異，如雅戈爾江上二期、綠城招商明月江南、萬科濱河道、寶龍一城等。
11月一共有6個項目日光，5個均位於圈外，1個位於圈內。分別是珠江中央城、寶龍TOD奉甬新城、金地湖成大境、奧克斯棠悅、學林新天地、寶龍一城。
其中有4個日光樓盤位於奉化，由於一二手倒掛，奉化日光已經見怪不怪，但是
學林新天地在推出770套的情況下，憑藉其70-105平的小面積以及1萬剛出頭的價格日光。金地湖成大境由於限價再加上東錢湖新城大規劃的加持，開盤吸引了1500組客戶來購房，2小時內光盤。寶龍一城也是由於限價，去年學仕裡的價格也已經達到了近3萬/平，而寶龍一城時隔一年，在擁有地下直達地鐵站、辦公、商業等優勢下卻被限價至31600元/㎡，與之前對外報價相差甚大，當晚日光。對比10月份，圈內去化率從59%上升至65%，圈外樓盤去化率從77%上升至93%，由於奉化開盤項目較多，體量又大，圈外去化率上升明顯。
市六區存量情況
截至2019年11月30日，市六區共計留存商品房房源約308.0萬平（23803套），環比（271.6萬平）上升13%，市五區共計留存住宅約245.0（17977套）萬平，庫存環比（221.2萬平）上升11% ，連續3個月上升。存量主要集中於北侖區、奉化區和鄞州區，按照近一年的去化速度，市六區去化週期約5.2個月。
二、市六區量穩價跌
市六區成交套數情況
市六區成交4790套，環比持平，其中市五區成交2852套，環比下降16%，同比去年同期（2329套）上升22%。與去年相比，今年成交量明顯高於去年，市場未顯去年的冷態，而且11月開盤的項目很多還未開始集中備案，12月也有眾多樓盤將開盤，成交量應該也會非常亮眼，寧波樓市迎來暖冬。
市六區成交均價情況
11月市六區商品房成交參考均價為21222元/㎡，環比下降5%。市五區成交均價為25755元/㎡，環比上升2%，同比去年（23619元/㎡）上升9%。由於奉化區成交量大，拉低了均價，導致五區價格上升的情況下六區價格下降。
三、奉化區成交第一
前文我們對11月的大數據有了一個基本的瞭解，那麼接下來我們就分類去看看11月樓市成交結構的變化。
月成交區域佔比
各區域成交來看，11月奉化區仍為市場成交主力，排名第一，由於寶龍TOD奉甬新城、奧克斯棠悅府、珠江中央城三個日光項目的集中備案，奉化區成交量上升明顯，共計1938套，佔比40%，環比上升41%；其次鄞州區排名第二，共計1052套，佔比22%，環比下降13%；北侖區成交910套，排名第三，佔比19%，環比上升21%。
住宅成交價格段分析
從成交價格段來看，11月均價成交段比較平均，各價格段都有一定的成交。其中1.2-1.5萬的佔比最多，佔比40%（1906套），其次是2萬-2.5萬的樓盤，佔比14%（657套），第三是1.5萬-2萬的樓盤，佔比13%（624套）。
住宅面積段分析
成交面積段來看，11月成交項目以首改為主，市六區住宅成交主力面積段位於90-150平，其中90-120㎡的剛需戶型，佔成交總量的52%（2513套），源自於：寶龍TOD奉甬新城、奧克斯棠悅府、春江酈城等；其次是120-150㎡佔成交總量的35%（1680套），源自於：珠江中央城、春江明月、奧克斯棠悅府等。可以看出市場對剛需戶型的需求仍舊很大。
四、寶龍TOD奉甬新城奪套數、金額雙銷冠
寧波市六區銷售套數TOP10
11月份寧波樓市成交套數排行榜中以寶龍TOD奉甬新城以714套為榜首，奧克斯棠悅府以557套位居第二，恆大御海天下以389套位居第三。前三甲都為奉化區的項目，前十中鄞州區佔據4席，北侖區佔據2席，鎮海區佔據1席。
寧波市六區銷售金額TOP10
11月份寧波樓市成交金額排行榜中寶龍TOD奉甬新城以10.3億元奪取銷冠，開投春江明月9.4億元位居第二，奧克斯棠悅府8.5億元位居第三。
五、多宗限房價、競地價地塊掛牌
11月掛牌土地
11月份一共有10宗地塊掛牌，5宗市五區地塊均實施了限房價、競地價的政策。從限價情況來看，基本都是穩中帶漲，但也有限價比較厲害的比如姚江新城7#地塊，毛坯均價不高於26000元/平，精裝均價不高於28500元/平。但是目前在售的萬科濱河道（精裝），二批次領出的備案均價便已經達到了29834元/平，地塊限價比周邊項目低1500元/平左右。
奉化區掛牌了5宗地塊，有南部新城地塊、金海路站地塊、方橋地塊和奉化主城地塊等，地段都非常的優異，再加上奉化的熱度，想必會是一場龍爭虎鬥。
11月成交土地
11月僅有2宗地塊成交，其中一宗為安置房地塊，另一宗奉化區的地塊仍舊拍出了8010元/㎡的高地價。
導致11月土拍數量驟降的主要原因，小胖認為有兩點，第一點是政府在研究限房價、競地價政策的順利施行，使得1個月左右沒有地塊掛牌；還有一點是9月份以來，除個別熱點地塊外，開發商受資金制約，競拍數量減少，甚至出現多宗地塊底價成交，土拍市場的降溫使得政府推地熱情也不高，造成11月土地成交驟降。
六、樓市政策一覽
1、LPR下調5個基點，2016年以來首次基準房貸利率下調
11月20日，1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%。5年期貸款市場報價利率(LPR)為4.8%，此前為4.85%，
這是宣佈要實施LPR以來房貸基準利率首次降息。目前寧波大部分銀行執行的首套房利率是5.6%，二套房是5.85%，算法是LPR（貸款基礎利率）+BP（基點）。以貸款100萬、按揭30年等額本息來計算，首套利息總額減少11364.51，月供少了31.57元。
2、浙江第一高樓恆大城市之光年底開建
恆大城市之光450米超高層項目，取得了建設工程規劃許可證，計劃於2019年底前取得項目整體的建築工程施工許可證，並在現有樁基施工基本完成的基礎上全面鋪開工程建設。城市之光主樓高達88層、450米，在高度上為浙江省第一；四層地下室深達23米，將成為寧波地下室深度之最。
2026年12月預計竣工，建成後將與256.8米的環球航運中心、247米的中銀大廈以及409米的寧波中心遙相呼應，讓寧波的城市天際線更為精彩。
3、央行降息，釋放流動性資金4000億
11月5日，央行開展4000億元一年期MLF操作，保持了19個月沒變的1年期MLF（中期借貸便利）操作利率下調5個基點。
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