初來重慶的人，可能都會驚訝於商鋪的貴。歐神在水庫論壇重慶篇中，也提到過重慶的商鋪。
重慶的住宅與上海單價差7倍左右，但是商鋪的價格竟然一樣。問題的原因在哪裡呢？
難道2000多萬人口的大上海的商鋪，竟然還比不上1000萬人口的重慶嗎？
是的，作為一個強二線城市的重慶，商鋪價值真的可以比肩上海。
很多朋友都知道，商鋪投資和住宅投資是兩種完全不同的概念。商鋪投資非常注重租金，每月租金的價格決定了商鋪的價格。
重慶的商鋪就是這麼的有底氣，好的商鋪租金非常高，和一線城市也差不多。
租金高意味著商業和服務業的繁榮，非常有名的觀音橋商圈，就是中國西南的體量最大的商圈，重慶的商業繁榮程度可見一斑。
商業和服務業是一種極度依賴人流的產業。
寬街無鬧市，重慶商業服務業繁榮的根本原因在於：超高的人口密度。
前面我們的課程說過，重慶的容積率很高，與京滬等一線城市1~2的容積率相比，重慶動輒4~5的容積率，帶來了遠超京滬的人口密度，這超高的人口密度，雖然增加了城市的擁堵情況，重慶是全國最堵的城市，但是也全面激發了商鋪的繁榮，成都的容積率也很高，她的情況和重慶也類似，西南兩座大城都有著繁榮的商鋪市場。
那麼問題來了。重慶的商鋪可以投嗎？重慶商鋪，價值很高，但是相比很便宜的住宅，重慶的商鋪價格也很高。價值高地也是價格高地，所以我們並不建議投重慶商鋪，如果要投資重慶，相對便宜的住宅是更好的選擇，畢竟商鋪價格已經很高，投便宜的住宅，是更加穩妥的選擇。
而且，目前重慶的商鋪市場也在發生著悄然的改變。
為了改善主城的居住條件，2017年的重慶就已經出臺了降容政策：出讓的土地容積率不得超過2.5。觀察19年上半年的土拍，絕大部分地塊的容積率都沒有超過1.5。
仰仗著超高的容積率，重慶核心區的老商鋪很值錢。但是降容的大勢所趨，新拍土地上蓋的房子，底層商鋪人流都會很少。
如果有中介向你推銷新盤的商鋪，容積率很低的，大概率是坑。或許有人要說，我只買核心區容積率高的老商鋪可以嗎？
答案是：不可以。
為什麼呢？重慶商鋪的存量非常多，這意味著重慶二手商鋪市場，魚龍混雜，坑比黃金多得多。新手千萬不要輕易涉足。
即便是找到黃金商鋪也不要買，好的老商鋪價格已經非常高，高到基本沒有什麼投資價值，而且最重要的問題是想買也買不到。
重慶商鋪已經過了它的黃金時期。
不僅如此，在未來還有更多的不確定性，在等著商鋪。
首先就是互聯網對傳統商鋪的衝擊。
電子商務的出現，給了消費者除傳統商鋪之外更多的選擇。譬如炎炎夏日，又或是溼冷的冬季，消費者可以選擇待在家中，而不是必須去實體店中消費。單此一點，就減少了傳統商鋪的人流，很大程度上降低了傳統商鋪的價值。
不僅如此，互聯網的出現，還使得原來那套傳統商鋪的玩法，所謂金銀銅鐵鋪，買1樓不買2樓，買左不買右等等等等，完全不管用了。原來的套路不管用了，意味著更大的風險。
互聯網的出現，重塑了傳統商鋪的價值。例如，美團外賣的出現，使得整個餐飲業的店鋪的價值扁平化。不管你臨街還是不臨街，不管你是1樓還是2樓。只要上了美團外賣，我們只看你是否能出足夠的推廣費用，在美團搜索排到前面。
其次，買商鋪還有另一個無法迴避的問題，商鋪交易稅費很高。意味著即便商鋪增值，脫手以後，絕大部分增值的價格都交了稅。
二手商鋪的過戶費用，稅金和交易費用在10%左右。而差額稅在50~%80%之間。
也就是說，除了要交10%左右的高額稅費之外，增值部分的50~80%都是要交給國家的。比如一間商鋪漲了100萬，其中至少有50萬要交給國家。
最後，貸款也是商鋪的一大問題，一般來說商鋪只能貸50%，且還款年限只有10年。我們都明白房產投資槓桿很重要，買商鋪普遍面臨著槓桿率不足的問題。
同樣的錢別人能買三套住宅，這隻能買一套商鋪，幾年以後因為槓桿的不足商鋪的收益率遠遠低於住宅。
綜上所述，重慶商鋪不要買。
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