2019年末最重要的會議終於落地，很多人比往年更關心今年的中央經濟工作，在經濟環境更趨複雜的形勢下，中央最高決策層會議，涉及任何房產的一言一語，都傳遞出重大的信號。
會議剛結束，很多好友紛紛發來問題:
房叔，這次中央再次強調房住不炒，是否意味著我們溫州的房價會降下來？
房叔，中央說要做好城鎮老舊小區改造，是否意味著溫州的老破小區要改造？棚改還要繼續嗎？
穩字當頭，溫州的房價還會延續這兩年的勢頭嗎？還是會橫盤一個週期？
……
作為定調2020年經濟工作的關鍵會議，中央經濟工作會議不僅提及經濟大勢，而且再度定調房地產：
要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，
全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。根據我們的理解，本次會議文件涉及房地產的表述，主要有以下四個核心要點：
1、重點任務：住房保障與加強城市更新和存量住房改造提升。
2、堅持底線：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
3、調控策略：全面落實因城施策。
4、實現目標：穩地價、穩房價、穩預期。
下到地方，明年溫州的房地產走勢又會如何？我想這個問題，牽動著無數人的神經。
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火爆的溫州地產市場
自2015年起，溫州房產投資總額開始扭轉下滑態勢，比2014年少了近百億後，2016年到達900億元，延續良好勢頭至2017年的1000億元，首次創造房產投資總額千億記錄。2018年的數據則更是高達1176億元。氣勢如虹的溫州房地產市場，近五年創造了讓本地實業老闆眼紅的記錄，與後者連年下滑的實業利潤相比，可謂一面冰山，一面火焰。
而根據溫州統計局官網的數據顯示，截止2019年10月，溫州的房地產總投資額就已達968億元，破千億已經板上釘釘，甚至有望突破去年1176億的記錄。
在連年的漲勢中，以溫州主城三區的力度最大，2015年的296億元，2018年則翻了一倍，高達570億元。而這後背後，則要感謝“大拆大整”“大建大美”，給溫州市區騰出大量的城市建設用地，土地市場愈加火熱，引來大批國內知名品牌房企入駐。
背後的土地市場更是愈發火熱，吸金指數連年飆漲，土地財政極大緩解了政府資金的缺口。
2017年溫州土地出讓金額約782.1億元。
2018年溫州全市土地總出讓金為644.83億。
2019年上半年數據，土地出讓金567.8億元
根據溫州市2019《藍皮書》，去年，溫州市區住房成交面積和套數分別為468萬平方米和43046套，處於歷史高位。
藍皮書預測，2019年溫州市區新建商品住房供應量可能再創歷史新高。2
棚改繼續，城市更新提速
中央會議將加大城市困難群眾住房保障放在重要位置，充分彰顯了以民為本的執政理念，房地產市場在促進經濟發展、改善民生著力點的基礎上，特別提出“住房保障”與“城市更新和存量住房改造提升”的政策。
可以預見，在2020年，包含溫州在內更多的城市，將在棚改和城市更新這塊加大力度，釋放動能。住建部公佈的2018年棚戶區改造工作擬激勵城市名單公示，溫州在列其中。意味著溫州的棚改獲得國家政策支持。
從2016年起，“大拆大整”推進以來，溫州市的棚改力度空前，特別是2018年，棚改任務完成量為歷年之最、全省之首，位居同類城市前列。
2018年開工安置房項目151個、10.8萬套，完成率107.9%；其中，工程建設項目3.59萬套、貨幣安置項目7.14萬套。竣工安置房項目8.96萬套、交付入住8.5萬套，棚改任務完成量為歷年之最、全省之首。（來源：溫州市住房和城鄉建設局官網）
可以預料，2020年，溫州的棚改工作將進一步推動，由原來大拆大建為主的“棚戶區改造”轉為以提升城市環境，改善城鎮老舊小區群眾住房條件為中心的“城市更新”工作中來，這將意味著，更多80年代興建的老舊小區將納入政府的“城市更新”工作計劃中。
今年上半年，溫州已開始謀劃推進一輪老舊小區改造，起草《溫州市區老舊小區改造三年行動方案（2019-2021年）》，對工作目標、主要任務、實施範圍、等方面予以明確。
對廣大居住在老破小區的廣大居民而言，無疑是一個重大利好。
3
溫州的房價還會上升嗎？
據官方數據預測，2019年溫州市區新建商品住房供應量可能再創歷史新高。
對比去年的房地產政策，不炒房定位不變，不許漲，今年政策特別提出穩房價，不許跌，要因城施策。
換言之，不把房地產作為刺激經濟的手段，但也不意味著允許房價大幅下跌。
穩字當頭！
2020，溫州的房價將總體延續平穩，但不同區域的樓盤的價格將出現內部分化。
2016年溫州大拆大整啟動至今，市區騰出的大量建設用地，吸引國內大量知名房開進場，新建商品房的供應量應該是溫州歷史以來的最高位。為何不見房價下跌？反而還在上漲？
今日國家統計局剛公佈，11月份大中城市商品住宅銷售價格變動情況，溫州的新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上升。
據統計，2016年溫州市區房屋徵收貨幣化安置達到3423戶，貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。一時間，手握豐厚現金的家庭成為房開眼中競相爭取的“優質客戶”。
而正是這些手握現金的拆遷戶，形成大量的新增購房需求，持續流入市場。成為助推溫州房價這幾年穩步上升的局面。拆遷補助的購房者佔比在這幾年中達到了高潮。
而近年來，一些品牌房開的入駐，比如綠城，萬科等在溫州黃金地段攻城略地，品質人居，低密度大盤相繼進入溫州市民的視線後，間接形成了新的改善性市場需求，比如萬科的翡臻園，均價36500元/平米，短期內被一售而空。充分滿足溫州人對高品質人居大盤的需求。
比如溫州的三條最佳抗跌線：中央綠軸、江濱路沿岸、三垟溼地甌海大道沿線。更是助力市民改善性需求的釋放。形成近年來溫州少有的高中低三個維度架構。
因此，手握重金的貨幣安置家庭和中高端改善性需求，在2017年至今，雙重疊加效應達到數據最高值。2020年，溫州的房價在新建商品房大量供應的背景下，或將延續一段時間的慣性去化率。
4
溫州將如何落實“因城施策”，貸款利率會下調嗎？
中國樓市是典型的政策市，無論是收緊還是鬆綁，都是因應經濟環境而變。在中國，要明白宏觀環境的基本面，不要與政策背道而馳。
對比去年的房地產政策，不炒房定位不變，不許漲，今年政策特別提出穩房價，不許跌，要因城施策，對於下跌的城市或局部區域，要鬆一鬆，對於上漲的城市或區域，要壓一壓。
換言之，就是該收緊、該放鬆自己做主下決定，不必再“羞羞答答”、“偷偷摸摸”。
溫州的房地產需要動用因城施策這一法寶嗎？
我認為不需要。
2015年開始，溫州的房產出現復甦的跡象以來，沒有大起大落，價格相對平穩。即便在棚戶改造後造成大量貨幣安置購房戶的需求，價格也仍相對穩步上升，說明溫州人對本地購房置業，已經有了清晰的自我認知和定位，遠比早幾年要理性。
所以，溫州目前較為良性、平穩的房地產基本面，目前尚不足以動用調控的幾大板斧，比如房貸利率，限房價等。“房住不炒”仍是房地產行業調控主基調，而房貸利率作為與房地產行業相關的金融領域重要一環，對穩房價起著至關重要的作用。
央行日前公佈新一輪貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR利率為4.15%，5年期以上LPR利率為4.8%。兩者較上期均下調了5個基點。
降息是否意味著房貸利率下降了？
“房住不炒”仍是房地產行業調控主基調，而房貸利率作為與房地產行業相關的金融領域重要一環，對穩房價起著至關重要的作用。
LPR每次調整影響的利息成本相對於購房總成本來說微乎其微，更大層面影響在購房者的心理預期上。
但有一點可以肯定的是，目前這個趨勢下，房叔判斷，溫州房貸利率上漲的可能性幾乎不大。
5
2020年，溫州的剛需之年？
這幾年，堪稱是溫州房地產最為“健康”的穩步發展階段，隨著城市建設用地供應量加大，大牌房企也對溫州虎視眈眈，出手迅速。比如旭輝、融創、金茂、萬科、綠城等，溫州也迎來史上本地房企與外地大鱷共舞的全新局面。如果有人問，
作為剛需，在這樣一個關鍵節點買房，是否合適？我的回答是，剛需盤會很多，2020出手較為合適，但最合適的時間在2021年！
前期大規模的土地出讓，新建商品住房供應量大量入市，供大於求，成交價格漲幅整體趨緩。這是溫州地產接下來的主旋律。如果不著急買房，建議等上一年看看。國家都說了，穩字當頭，地產市場“隔天一個價”的瘋狂已成歷史，不妨等等看。
但是以溫州人的購買力，抗跌最強的地塊當屬，甌海大道（三垟溼地）沿線，濱江路CBD沿線，中央綠軸公園沿線。綠化，低密度，濱水等已成為房子增值抗跌的重要元素。這些樓盤的價格，將會繼續堅挺。
對一些剛需人來講，2020要看清楚，溫州總體房價會趨穩，但各個區縣的價格分化則會更明顯。比如人口稀少的洞頭，不宜投資，自住可以，選好購買時間點很重要，且不可成為接盤俠。
如果說溫州市場有拐點的話，大家請看2021，與你一起期待！
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