2007年美國華盛頓，一個男人拿著小提琴在地鐵口的出入口開始演奏
從巴赫到舒伯特，他演奏了整整43分鐘，這個過程一共有1097名市民路過，只有7個人停下來花1分鐘以上的時間去傾聽，只有27個人蹲下投錢，一共收穫32美元。
沒有人知道，他手上那把小提琴，價值350萬美元。
沒有人知道，他演奏巴赫的《恰空》，是難度最高最複雜的音樂作品之一。
更沒有人知道，這個男人叫做Joshua Bell，世界頂級小提琴音樂家之一。
地鐵裡的 Joshua Bell
為什麼頂級音樂家演奏，大多數人並不感冒呢？問題出在錯配：音樂家與普通民眾的的錯誤匹配。
對於音樂家來說，他想通過專業的音樂給人們傳達美的感受。對於來往地鐵的人們來說，他們根本沒多少人有耐心去感受美，一首優雅的音樂還不如一句機械的提示音來得實在。
簡單來說，就是我想要一個蘋果，但你偏偏給我一個蘋果手機，而且我還買不起。
這是一個典型的錯配現象，放在房地產市場裡，這樣的現象尤為明顯。
最典型的莫過於上個月剛開盤的龍華金茂府：
品質上真的是沒的說，光是入戶大門的門頭牌匾，就取材於非洲熱帶雨林的一株直徑2米、樹齡500年的紅木老樹。
龍華金茂門頭牌匾
配套上也不賴，家門口就是地鐵站，旁邊就是中海的AT mall商場，還花重金引進上海公辦名校，“鐵學商”一應俱全。
就像是前面那位音樂家一樣，龍華金茂府給到的都是頂級的品質和價值。
但是，然並卵！
金茂府一開盤，沒有再現深圳豪宅“千人選房”、“開盤清盤”的盛況，反倒是陷入了到底是賣了41套還是161套的羅生門。
畢竟，金茂府所在的地段均價也就6-7萬，金茂府賣到10萬+，而買得起這個價的購房者會放著南山福田10萬+的樓盤不買，一頭扎進龍華這個關外片區嗎？ 很明顯，並不會。
龍華金茂府區位圖
如果說龍華金茂府還只是銷售不好，房價暫時沒受到錯配的考驗，那麼，曾經的羅湖豪宅中海天鑽就真的是錯配之下的最大陰魂：
中海天鑽當年開盤可謂是風頭盡出：從北京到香港，從英國到美國，全球巡展開展的如火如荼，通篇羅湖頂豪、深圳頂豪。在密集的宣發之下，2015年年底開盤，均價10萬6，全部售罄。
中海天鑽區位圖
中海天鑽當年的英國宣傳海報
但4年後的現在，大家看看現在的中海天鑽二手房賣多少錢？
掛牌價9萬出頭，實際成交價卻只有7萬多，也就是說，
4年房價跌了近3萬。大家聽說過2015年在深圳買房都能買虧的嗎？說出來估計會被取笑，中海天鑽就是這樣一個反面教材。
中海天鑽小區掛牌均價
中海天鑽近期成交記錄
為什麼？就因為中海天鑽位於羅湖，羅湖作為深圳老城區，沒落已成事實。在一個破舊的城市界面，周邊都是老破小，定位於豪宅的中海天鑽能賣出好價錢嗎？
所以，金茂府也好，中海天鑽也罷，都和開頭的音樂家一樣，自身定位高端，但所處的地段和區域，只能匹配到剛需段位。也就是說，豪宅產品做到了剛需地段上，產生了錯配。
與剛需板塊做豪宅相反的是，在豪宅板塊做剛需產品。
今年5月，位於後海新的新項目開盤——海境界二期。
要知道，這可是後海富人區呀，樓下就是商業+地鐵，馬路對面就是後海標杆豪宅——恆裕濱城2期，二手單價24萬！
更重要的是，由於限價，海境界二期開盤均價僅10.3萬，而周邊同等級別的二手房價格，基本都去到12萬以上，溢價空間巨大！
那麼豪的地段，那麼低的價格，海境界二期不再來個“5000萬蹲”、“8000萬秒”怎麼對得起這個地段和價位。
然而現實恰恰相反：開盤當天，
194位認籌者中，有差不多50位沒有到場，最後一共有92人棄購。164套房最終僅售出102套。
海境界二期開盤當日
海境界二期怎麼突然就涼了？
原因還是錯配，只不過是這次是產品發生了錯配，在豪宅地段上就應該做出豪宅品質，海境界二期在品質上只能對標剛需盤，與豪宅完全不搭邊。
首先就是項目定位出了問題，海境界二期定位為綜合體物業，不僅有住宅，還有寫字樓、公寓、星級酒店、商業體。
多達5種業態集合在一個佔地只有3萬平米的項目，如果放在剛需地段，這些或許沒多大問題。但這裡畢竟是後海富人區，這麼多業態擠在一起，在富人看來就是不倫不類。
對於豪宅群體來說，他們要的是一種純粹，不管是設計風格還是產品細節，綜合體能給他們帶來什麼？又是寫字樓又是酒店的，影響業主隱私不說，最大的問題是，大家有見過家門口開酒店、寫字樓的豪宅嗎？
其次，海境界二期的容積率高達6.54，要知道深圳大多數剛需盤容積率也就3-4。並且海境界二期是沒有園林綠地的！如果說高容積率還可以忍，但園林綠地這個完全不能忍，一個豪宅盤連剛需盤的標配都沒有，還談何豪宅？
除了海境界二期外，在豪宅板塊做剛需產品的，還有一個現象，就是豪宅項目裡面做剛需戶型。
這種現象是深圳特有，深圳土地稀缺，用於建設豪宅項目的土地少之又少，
為了加快回籠資金，很多豪宅項目在推出大戶型的同時，還設計出不少類似剛需的小戶型，企圖也來分剛需市場的一杯羹。
這就導致了這部分的小戶型往往是富人看不上，剛需夠不著，最終的結果就是，豪宅項目的大戶型單價反而比小戶型要高。
比如半島城邦3期，160平的單價比80多平的要貴1-2萬。
半島城邦3期
再比如百仕達紅樹灣西岸，170平以上的大戶型成交更活躍，單價比110多平的戶型要貴到3萬多。
百仕達紅樹灣西岸
以往我們常說看地段看地段，但往往忽略了地段與項目的匹配問題。同一套房，在高端板塊和在剛需板塊的升值和轉手情況是完全不一樣的。
像我前面提到的龍華金茂府、中海天鑽，剛需板塊中做豪宅，結果都不如人意，但如果把它們都放在南山福田，或許又是另一番結果。反過來說，在豪宅區做剛需盤，有錢人看不上，沒錢人買不起。
不論是剛需板塊中的豪宅盤，還是豪宅板塊中的剛需盤，都是不受歡迎的產品。如果對市場沒有足夠的瞭解，不瞭解哪裡是豪宅板塊，哪裡是剛需板塊，很容易就會踩中這種坑。
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