2020年即將正式到來，合肥政策、房價、樓市、土地會如何演變呢？
今天便來預測分析一下。
◆◆預測一◆◆
濱湖房價或漲，新站、瑤海穩中有降
房價層面，需要細化到各個區域來看。
1、以濱湖為首的熱門區域，2020年房價或還會上漲。
2019年最後一季度，省府四子紛紛入市，帶動整體房價的拔高。
蘭園洋房均價2.87萬/㎡，高層2.34萬/㎡；
濱湖印高層2.33萬/㎡，小高層2.9萬/㎡；
鉑悅天匯高層2.5萬/㎡；
錦繡首璽高層2.15萬/㎡，小高層2.37萬/㎡
展望2020年，新入市的樓盤，預計都會參考這個來備案。
還未入市的保利和光塵樾放風價2萬+，中海九樾放風價加精裝2.25萬/㎡，地價更高的華潤崑崙御雖價格未有消息，但想來不會比中海低。
整體房價的上漲，已是大勢所趨！
可以預測，2020年濱湖市場基本呈現為：省府3萬+、環湖CBD3萬+、金融2萬+。
2萬/㎡以下的樓盤，或許明年會從濱湖徹底消失！
2、以瑤海、新站為首的非熱門區域，會出現個盤微跌態勢
2019年以來，瑤海、新站、北城、肥東、包河等區域，都有著一個共性：樓盤聚集，去化壓力大。
目前，包河整體房價已有所下降，從全面2.2萬+回落到1.9萬左右，也算是一種理性迴歸。
再看其他區域，或許在2020年也會出現如此境況。
拿新站來看，目前在售樓盤基本為加精裝1.4萬，但去化緩慢，2020年入市的樓盤，有可能會改變這一局勢，以毛坯或者直接低價入市，保證去化。
對於2020年合肥房價走勢，本站也特別邀請了專業機構進行點評，本次邀請的點評專家為戴德梁行合肥分公司副總經理成睿，其表示：
2020年房價整體保持平穩
一方面，真正的低價盤，去年消化比較多，今年上半年基本接近尾聲。預計明年市面上的限價盤很少，樓市去化也更接近真實的市場反映；另一方面，高價地對房價的增幅有限。
細化到熱門區域來看：
1、2020年高新房價會微漲
高端產業聚集，購房需求旺盛，如果有一些地塊推出，開發商會積極去拿，房價有一定的上漲空間。
2、2020年濱湖房價漲幅會放緩
濱湖作為安徽人都會在此購房的區域，加上各項利好的兌現，近幾年漲幅確實比較兇猛，但今年到明年這種趨勢會有所放緩。
一方面，供應量很大，去化壓力增加；另一方面，價格高啟，樓盤之間競爭激烈。
◆◆預測二◆◆
限價盤消失，高價盤佔據主導地位
縱觀2019年，有個很明顯的趨勢：高價盤越來越多，限價盤逐漸退出市場。
2020年，這種現象將更加明顯。
截止目前，合肥市面上的限價盤已經屈指可數：
高新1.5萬樂富強悅湖熙岸、御景城、經開1.67萬邦泰科技城、包河1.6萬高鐵都市花園、陽光裡、濱湖1.8萬聯投中心書城...
到了2020年，隨著陸續加推，限價盤將越賣越少。隨著而來的，是高價盤的不斷增多。
2018年，合肥2萬+項目有25個。
2019年，激增到50個！
3萬+，更是增加到11個。
到了2020年，這個數字還會繼續上漲，高價盤佔據主導地位，樓盤之前也由拼價格轉為拼品質。
◆◆預測三◆◆
樓市兩極分化更加明顯，部分區域回暖
市場，從來都是兩極分化的。
根據同策數據統計的樓盤去化情況可以看出，熱門區域、性價比高的樓盤，整體表現依舊搶眼；冷門區域，即將降價在賣，也只能落個慘賣的結果。
例如濱湖，即使最高價達到1100萬/套的融創濱湖印、均價達到2.9萬/㎡的葛洲壩紫郡府，依然可以取得首開基本售罄的好成績。
▲葛洲壩紫郡府首開現場
例如北城，9折-99折不等，但每逢加推，基本上都是去化1成、2成，非常慘淡。
可以預測，2020年樓市“兩極分化”的態勢會更加明顯 。如此一來，會導致熱門區域市場更熱，冷門區域更冷。
具體來看，濱湖房價拔高，但市場依然不缺熱度，預計明年上市的中海、保利、華潤三大高端盤，去化不差。
再看高新，幾大高熱度樓盤高層基本清盤，明年萬興、樂富強新項目入市，預計能再次掀起高熱度。
而新站，幾大純新盤上市，去化壓力依然很大。
針對2020年樓市溫度，戴德梁行合肥分公司副總經理成睿表示：“2020年樓市迴歸常態”
不在出現特別冷或者特別熱的情況，在大的政策基調下，合肥的發展、供需平衡等因素，會讓2020年市場仍會延續2019年的狀態。
◆◆預測四◆◆
2020樓市政策將走向定向寬鬆
談及調控之前，我們先看一看最近全國發生的政策。
一眼過去，盡是寬鬆。
房地產是政策市，2019年整體樓市政策有2大特徵：
其一，整體不會大松，但小松可期待，因城施策的局部松是合理的；
其二，2018年731開始的房地產政策是 “未松先緊”，而之後的房地產調控雖然整體加緊了，但整體仍然處於“鬆緊對沖”的格局。
比如2018年上半年火爆下半年冰冷，2019年上半年火爆小陽春幾個月，2019年下半年寒冷……其實一直是鬆緊對沖。政策並沒有100%的緊，全面的緊。
在12月12日最新閉幕的中央經濟工作會議中，我們又一次聽到了對“房住不炒”的強調。
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”
如此看來，合肥房地產政策在2020年即沒有從嚴必要，也莫要有大松的期待，定向小幅寬鬆的可能性較大。
所以，調控政策總結下來核心是四點：其一房價不能漲；其二，錢不能流到房地產；其三，房地產不能作為經濟短期刺激的工具；其四，加之上一輪限價，整體也然，這或將是一個長期行為。
針對調控政策，戴德梁行合肥分公司副總經理成睿表示：預計2020年的政策不會有太大的變化。
根據今年召開的中央經濟會議，傳遞了幾個重點：1、房價不會大幅的增長，堅持房住不炒；2、穩地價、穩房價、穩預期，意味著房價不會大漲，也不會大跌；3、全面落實因城施策，過熱，調控加碼，過冷，政策則需要調整。
落到合肥來看，今年的地產政策與去年有所變化，市場在政策的調整下，達到了相對供需的平衡和價格的穩定。
預計明年，合肥並不會出現特別大的刺激房地產的政策，仍以穩定發展為主基調。
◆◆預測五◆◆
土地市場略有回溫
從合肥近幾場的土拍來看，地價下降、土市遇冷，新站、包河、高新等多宗地塊，最新成交價格明顯低於周邊。
而且，地塊流拍現場頻繁出現，土地市場一片冷淡！到了2020年，這種局面會有所改觀。
根據土地市場消息，明年將有多宗熱門地塊上市：
濱湖區BK202001號地塊，總面積172.8畝；
高新蜀西湖CBD開始供地，總面積285畝。
這些地塊上市，勢必會有多家房企前來爭奪，抬升土地市場的溫度。
針對2020年土地市場，戴德梁行合肥分公司副總經理成睿表示：
熱門區域如濱湖、高新、經開、肥西等，熱度仍然很高，而肥東、新站、瑤海等地，房企拿地的時候仍會謹慎。
可以預測，2020年上半年土地市場會火熱一些，但整體土地市場不會有太大的變化。
◆◆預測六◆◆
房貸利率大概率保持不變
最後一個關乎買房人利益的房貸利率，大概率會保持不變。
根據本站最新摸底的合肥19家銀行最貸款情況，具體信息如下所示：
▲房貸利率摸底時間為12月19日，每行支行情況各不相同，不可一概而論，具體以各支行為準，僅供參考。
可以看出，2019年10月執行LPR新政之後，房貸利率基本沒有出現太大的變化。
2020年，大概率也不會有變動。
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