2007年，“招保万金”是中国最具实力的四家上市地产公司。
2012年，曾经的四强，有2家掉队了，分别是招商地产（现招商蛇口）和金地集团。
2014至今，只剩下“万科A”。
2018年5月17日，保利地产董事长宋广菊，对前来参加2017年度股东大会的股东许下郑重的承诺：未来2-3年，要重返行业前三！
保利充满雄心壮志，其他2家呢？
14年至今，保利的销售额除了2015年排名第6，其他都是第5，离第3很近，很近。
保利地产是大型央企保利集团旗下，唯一的房地产业务上市平台，依靠大股东的地位和资源，似乎踮一踮脚、不费吹灰之力就能重返前三。
而另外2家，招商地产和金地集团，位列十名之外久矣，要恢复昔日荣光，恐怕要等到猴年马月了。
那么，保利能顺利重返“前三”吗？
一、除了“稳健”，真的没啥特点！
如果将多项经营指标，如：合同销售额增速、净负债率、融资成本、拿地价格和数量、毛利率等，和融创、恒大等激进型房企相比，保利显得没有进取心；
如果和万科这个“老油条”相比，保利的销售额增速比它高、杠杆比它高、土储比它多，显得比较有进取心，但经营质量不如它，比如毛利率。
总之，除了“稳如狗”，很难找出其他特点了！
截止2019中报，保利实现合同销售金额2526.24 亿元，同比增长 17.33%，净负债率76.64%，一如既往的稳！
二、土地成本高，融资低成本来弥补
保利的有一个很大缺点：拿地成本很高，楼面价一般在6000以上。2018年新增土储的平均楼面价为6186 元/平，2019上半年是6452 元/平。
和保利新房售价处于一个水平的融创，它的新增土储的楼面价一般不会超过4000/平。
土地成本差距这么大，可是二者的净利率差不多，保利比融创只低2-3个点。
这是为何？
因为保利有一个独一无二的优势：融资成本极低，行业最低，没有之一。
截止2019中报，有息负债综合成本仅约4.99%，18年底这个数据是5.03%。
而融创18年融资成本为6.82%。
虽然相差只有1.8个百分点，但是因为它们的有息负债都在2500亿以上，这意味着在利息开支上，融创要比保利多支付50亿左右。
这充分说明有一个“好爹”是多么的重要了！
国资背景房企相比大型民营房企，虽然在土地成本上逊色不少，但资金成本上的优势大大弥补这方面的不足。
三、重回“前三”的妙招有哪些？
1、尝试逆周期拿地
通过上图可以发现：保利地产在政策调控严厉、土地价格低迷的时候，拿地较少；反而在土地价格回暖的时候，拿地较多。
这说明其在把握土地价格周期节奏上的能力确实不行，相比融创多次逆周期大量拿地，差的太远了。
另外，保利背靠央企，在行业被打压时期，融资的难度和成本比融创要低得多。
从这一点上，可以看出国企那种骨子里的“不作为”是多么的严重！
保利的管理层非常有必要尝试“逆周期拿地”，在国内房地产调控节奏几乎已经形成规律的情况下，这样做其实风险不高。
实在不行，可以去融创挖几个这方面能力出众的高管！
2、更多的并购
历来，相比招拍挂，通过并购的方式容易获取大量质优价廉的土地，融创、恒大在这方面冠绝地产界！
并购一方面能带来土地成本的下降，另一方面能大大加快销售速度，因为并购的项目大多数四证齐全、前期开发已经完成，有的甚至已经开始销售了，买下来之后立马就可以贡献销售额。
只不过，与并购伴随的“坑”太多，另外并购市场的竞争也很激烈，毕竟“好地”大家都抢着要。
要做好并购，需要在建立寻找优质标的的全国网络、土地风险和价值的尽调、谈判进程的推进速度、合同签订后付款速度方面要有不错的综合优势。
这对一家地产公司的管理能力是极大的考验，需要非常出色的并购团队才能完成。
孙宏斌经常自夸：“融创的并购业务能力、并购金额远远超过国内所有的投行”！
保利无需做的和融创一样好，只需比现在的自己好一些，我想土地成本也会有一定幅度的下降、销售增速也会加快。
【结语】
背靠央企，保利地产离“前三”的距离很近，只需要克服下骨子里的弱点，进取心更强一些，应该就能“心想事成”！
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