平凡2586772

房貸的還貸金額與房貸計算器提現的金額不一致，最重要的因素在於房貸利率的變化。

房貸利率

無論是等額本金還是等額本息，我們的房貸利率並非一層不變的，按照我們與銀行簽訂的住房按揭合同，一般都會對房貸的利率進行約定，如下圖所示，目前大部分銀行選擇的利率調整方式為第（3）小點：自人民銀行確定的調整日次年1月1日起，按照按時的基準利率進行浮動。

舉個簡單的例子：比如你今年在銀行的辦理房貸，利率約定基準利率上浮10%，即5.39%(目前的基準利率為4.9%），貸款100萬元，按照等額本息還款方式，期限20年計算，你每個月的還款金額為：6817元/月。

假設今年10月1日，央行把基準利率調整為4.5%，那麼從2020年起你的貸款利率就變為了4.95%（4.5%*1.1），這種情況下你每個月的還款金額就變為了6572元。如果此時你仍然按照按揭合同的利率去計算，就會有出入了。

也就是說由於我們的貸款利率並不是一層不變的，只要央行有調整基準利率，那麼我們每個月的還款金額就會發生變化，無論是等額本息還是等額本金。

央行的基準利率

央行的基準利率並非是一層不變的，而是會隨著市場經濟的變化情況而一直不斷變化的，如下圖所示，系我國最近20年曆史裡央行基準利率的變化情況，從圖中我們可以看出，我們的基準利率是一直在變化的，所以每個月的還款金額有出入也就屬於正常的情況了。

鯉行者

　　為了規避利率風險，五年以上貸款一般採用浮動利率。如果房貸還款在五年以上，那麼一般為浮動利率，會隨基準利率的變化而變化，而五年以來調了六次基準利率，如下圖。

　　很多人會被房貸計算器，或被房產銷售員所誤導，認為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計算器的計算結果（等額本金）。其實不是的，房貸計算器計算結果僅供參考，是以目前利率下計算的預估結果，並不預示未來歸還本息。

　　比如當下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準利率），如今年央行進行加息，將五年以上貸款利率調整為5%，那麼明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計算月供金額。

　　所以，購房者需要特別注意上浮利率，因為這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什麼。但是如果央行進行加息，基準利率調到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那麼貸款利率將是6%*130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。

　　如果已還5年，那麼購房貸款應當在2013年，當時五年以上實行的基準利率為6.55%。而在2014年進行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計算，得以6.15%計算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。

　　2015年一整年都得以6.15%的計算，不管2015年降了五次息，因為降息要到第二年才實行。因此，2015年的五次降息以後五年期以上期限利率調整為4.9%，那麼在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計算房貸月供了。

　　因此，所還本金和利息並不等於購房時房貸計算器的計算結果，但是在某一年，或基準利率不變的情況下，月供至少會保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實行）。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣，那麼選擇的應當是等額本金還款，其本身每個月還款金額都不一樣。基準利率只要一次調整，卻未用新的基準利率計算，相較於原先的計算結果每個月就不一樣了。

　　基準利率調整後怎麼還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。那麼在2013年和2014年，每個月應還還6353.6元，如上圖。

　　在還了24期以後，2015年1月1日以實行6.15%計算，而其剩餘本金為977109.35元，那麼則以新的基準利率計算，則以剩餘本金作為總金額，貸款期限為28年進行計算月供。

　　同理，在2016年得以實行的4.9%來計算剩餘本金和剩餘期限。總而言之，每個月的利息等於逐月剩餘本金*房貸利率/12。

三人聚眾

如果你借貸是四大銀行，一點問題沒有。但是如果你借的是農商銀行中小銀行那麼對不起，你被坑了。中小銀行就是高利貸，利息非常高達到12%以上，甚至16%。所以你的房貸和計算機房貸結果大不一樣，計算機房貸是按國家標準來的，也就是4大行正規按標準上浮，一般也就5—6%的樣子，公積金3.25%。

再看看，是不是被中小銀行坑了？

河沿璀璨

因為你現在所還貸款的利率和五年前的不一樣了，所以利息當然不一樣。

先普及一個貸款的基本常識：作為所有銀行的業務主管單位，人民銀行每年都要公佈基準存款利率和基準貸款利率，各家銀行在此基礎上可以自行決定浮動比例。通常會根據貸款類型上浮5%——40%，房貸較低，企業經營貸款較高，信用貸款通常更高一點。

你合同上的的房貸利率，就是借款當年的基準貸款利率上浮一定比例而計算出來的，再乘以貸款年限計算出總利息，從而確定你每月應該還款的金額。

那麼問題來了，人民銀行根據市場需要和國家調控政策，會經常性出現基準利率的上調或下降，如果每次一調整就跟著變，豈不是麻煩得很？對此請注意：

所有的利率調整，當年是不變的，由年初的利率決定，下年度彙總執行上年度的利率升降。

每次利率調整通常以0.25%為單位。

舉例：2018年初目前五年期以上基準貸款利率為4.9%，共經過三次調整，分別＋0.25%，＋0.5%，－0.25%，最後彙總為＋0.5%，那麼2019年的基準利率就變成5.4%了。

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昂納克

因為基準利率有調整。基準利率調整次年1月每月還款額要按新利率重新計算，也就是可以用房貸計算器算，但此時貸款總額為次年1月剩餘未還貸款本金，貸款期數為原貸款期剩餘期數。貸款總額與貸款期數與初始金額和期數都有變化，所以你用房貸計算器算會錯，關鍵你要算出年初剩餘貸款本金，其他就好算了！

mpneo

如果你沒有提前還過款，金額一般不會變得，只有商貸基準利率浮動時才會變。如果你提前還貸款了，就從還款日期那天變了，就按照當時那年的基準利率算，以後就隨著基準利率浮動而浮動。

現在咱就說一下你沒提前還款的情況，近5年基準利率的浮動，國家商貸基準利率如下:

2012年，利率6.55%

2014年，利率6.15%

2015年，利率4.9%至今，

當年你貸款時，在這利率基礎上如果有折扣，比如基準利率的95折、90折、85折、80折、75折……如果你提前還款了，合同就變成你還款時的基準利率，折扣也就沒有了。

大道至簡至真

基準利率調動過了，我也是2013年10月的貸款，當時利率是6.5，現在利率是4.9，用房貸計算器算的時候你要用每一年當年的利率算房貸，這樣算出來才是配的上的。我算過了是配的上的。

關鍵字: 房產 房貸 計算器