中國空氣真是好
轉眼間，還有20多天就到2020年了。今年前10月，全國商品房銷售額達到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠。考慮到年末是房企衝擊年度業績的關鍵時段，今年的房地產銷售規模極有可能再創新高。在樓市銷售規模即將連續四年刷新紀錄，並有可能達到歷史最高點後，接下來會發生什麼？明年的房地產市場會如何？房價又會怎麼走呢？
一、2020年，樓市會怎麼走？
今年前10月，全國商品房銷售額達到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠。同期，全國商品房累計銷售面積首次超過去年。考慮到年末是房企衝擊年度業績的關鍵時段，今年的房地產銷售規模極有可能再創新高。2016年到2018年，全國商品房銷售面積和銷售額已連續三年刷新歷史紀錄。近期，各券商、機構紛紛發佈2020年房地產行業策略報告，分析“歷史大頂”過後的市場走勢。其中，銷售下行、投資降溫、房價趨穩成為機構的主要判斷。
此外，隨著調控的常態化，樓市有可能進入一個較長的下行週期，在此期間，行業內部變化暗流湧動，板塊輪動、行業洗牌，都將繼續發生。而存量市場的崛起，也將是未來數年的主旋律。
機構：調控政策無鬆動可能
二、房價不會大漲大落
今年的全國性房地產調控政策，主要集中在二、三季度出臺。從5月開始，監管層先後做出多項政策表態，對房地產融資政策進行監管。受此影響，信託、私募等融資渠道被大大限制，銀行開發貸的審核流程也趨於嚴格。7月30日召開的中共中央政治局會議，再度強調房住不炒，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
三、調控政策沒有鬆動的可能
四季度以來，部分城市變相鬆綁樓市調控。雖然監管層未對樓市政策做出表態，但機構普遍認為，房地產調控政策沒有鬆動的可能。太平洋證券指出，決策層本輪地產調控的決心異常堅決，即使在有穩增長壓力的情況下，也不打算大幅放鬆地產政策。該機構認為，當前的政策環境非常像2012年，很多城市出臺了針對房地產政策的微調，但一旦放鬆幅度過大，則將立即被叫停。“對於地產堅決的調控態度或將在一段較長的時間內維持下去，特別是房企融資政策鬆動的可能性較小。”東吳證券也表示，“展望2020年，不必過分寄希望於調控上整體性的寬鬆；當前房地產市場量價緩降、預期穩定的格局來之不易。未來房地產行業政策將趨於穩定，政策會視市場情況進行逆週期微調，而‘房住不炒’仍然是硬約束。”在政策預期穩定的情況下，未來市場也將緩慢進入下行期。多數機構認為，明年的房地產成交面積會出現回落。但各機構對於樓市降溫幅度的預測不甚一致。
光大證券最為悲觀，認為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。最樂觀的華創證券則認為，明年的銷售面積將與今年持平，即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。房價不會大漲大落價格方面，由於很多城市的政府部門對房價降幅有所限制，因此各機構普遍認為，未來的房價走勢將趨於穩定，既不會出現大漲，也不會過快下降。太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或將是新房市場的“歷史大頂”，後面幾年量跌價穩將是大勢所趨。該機構指出，過去三四年新房成交連年超預期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求。未來新房需求將向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢迴歸。此外，由於融資渠道受到限制，未來房企在投資中也將趨於謹慎。機構普遍認為，明年全國房地產投資增速將從兩位數回落到個位數，如果政策嚴厲，該增速可能降至5%以下。
四、房地產行業內部洗牌加劇
在市場總體走向下行的同時，房地產業的內部變化仍然暗流湧動。多數機構認為，棚改的紅利仍將對三四線樓市起到兜底作用，並保證整體市場不會有太大的降幅。但從板塊輪動的觀點來看，一二線城市將重新成為未來的市場熱點。其中，由於一線城市調控政策相對嚴厲，二線城市市場值得期待。光大證券預測，從銷售面積上看，明年一線城市將持平，二線城市增長10%，三四線城市下降16%；從銷售金額來看，一線城市和二線城市分別增長10%和13%，三線城市下降16%。
五、小房企面臨被兼併或走向破產邊緣
同時，隨著調控的持續，大型房企在融資、拿地等方面的優勢越來越明顯，這將使得行業洗牌進一步加劇。上海易居研究院指出，隨著對房地產行業風險防控的進一步強化，部分地方政府在拿地時要求有一定規模的開發商進行開發，且土地競拍要繳納數額不菲的保證金，這對小房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求。由於房企的容錯率更低，進一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實力不濟的小房企最終將會被兼併或走向破產的邊緣。近幾年，房地產業的集中度一直在加速提升。根據華創證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，佔全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額佔比從15%上升到50%；10強房企銷售額佔比從10%上升到30%。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，在市場下行期，房地產業的分化還將繼續。目前來看，頭部房企的綜合優勢十分明顯，位置也較為穩固。規模在500億到2000億之間的中型房企已經出現分化，部分企業在加速趕超，但也有部分房企後勁不足，可能掉隊。
太平洋證券總結道，行業集中度提升將從“春秋”階段演進至“戰國”階段。大型房企的兼併對象將從微型房企(只有幾個項目的房企)，轉變成資金鍊緊張的百強房企。
存量市場崛起值得關注
此外，存量市場的崛起也值得關注。
華創證券表示，從業態方面看，物業管理、商業地產和產業地產都有著廣闊的成長空間，並有望成為房企傳統業務之外的新增長點。該機構預計，2030年物管行業的規模將達2萬億元，較目前有望翻番。
華泰證券也持同樣的看法，認為物管和商業地產均存在萬億級別的市場空間。
另一方面，目前在全國近30個城市的二手房交易規模已經超過新房，且數量可能繼續增加。多數機構認為，很多城市都將出現“二手房擠壓新房”的現象，這將催生一批大型房產經紀機構的崛起。對於開發商來說，從中長期來看，應注意熱點城市市場空間縮小的現象。
高增長時代過去了
房企紛紛啟動戰略調整
過去三年多來，我國房地產市場實現了快速增長，很多房企也實現了規模的突破。如今市場進入高點後的調整期，一些房企開始對戰略方向和管理架構進行調整，從而適應新的規模增長需求。
21世紀經濟報道從知情人士處獲悉，陽光城正在醞釀一輪管理架構的整合，擬根據區域公司業績，在管理上做出一輪優化。融信、中梁等規模超千億的房企，以及正向千億邁進的禹州，近期也展開了一輪區域戰略調整。
這輪調整的目的，除了滿足規模增長的需求外，還有現實因素倒逼的結果，如融資成本居高不下，銷售成本高企，利潤空間壓縮等等。
在這背後，還有一個更為殘酷的現實。
“未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。”12月5日，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌接受記者採訪時坦言，對於習慣了高增長的房企而言，明年將面臨重大考驗。
高增長難以為繼
今年前11月，陽光城實現合約銷售1819億元，提前完成全年的銷售目標。過去幾年，陽光城實現規模的快速增長，從2014年的不足300億到如今接近2000億。
朱榮斌表示，對於以高增長為亮點的企業而言，明年的市場環境考驗巨大。對於陽光城而言，“如果不再高增長的話，以後的路該怎麼走？”
他表示，公司的財務安全是最重要的。
“繼續定一個高增長的目標，會否給公司帶來負面影響，這是首要考慮的問題”。
朱榮斌認為，負債高、盈利低是千億規模以上房企的通病。在未來的市場環境下，陽光城的調整方向是，將速度放慢，逐步減少有息負債，拓寬融資渠道，即便利潤上調有難度也要先放緩增速。
近期，千億規模的融信與中梁也做出了架構調整。融信將四大事業部及西南區域公司，裂變為十個區域，分別是福建區域集團、廣東區域公司、滬蘇區域公司、江蘇區域公司、山東區域公司、浙江區域集團、河南區域公司、天津區域公司、山西區域公司、西南區域公司。
“把‘五’切成‘十’，每一個‘十’都設置區域總裁，比如部分比較成熟的事業部改稱‘區域集團’，這樣更利於有效管理。”融信內部知情人士對記者分析道，長三角區域分成浙江、江蘇與滬蘇公司，更強調區域直管、提升管控時效。
與融信不同，中梁則把此前的12個區域集團進行收縮合並，最終成立了南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區六大區域。目的同樣是在管理上進行強化。
禹洲在長三角地區的整合更傾向於業績導向。禹洲蘇州公司是首個破百億的區域公司，目前和南京、揚州組成江蘇區域公司；浙江、上海和安徽組成東部區域公司。
管理日趨精細化
除了架構調整外，房企對成本、銷售等的管理也趨於精細化。
今年前三季度，行業整體利潤率出現下滑現象。業內人士普遍認為，通過精細化管理，可以壓縮成本，進一步贏得利潤空間。
朱榮斌認為，過去多買地的模式已經行不通了，土地儲備過多成本也隨之增加，要等庫存消化得差不多了才補充相應貨值的土地。“應該由市場倒推土儲，現在的土儲滿足兩年的開發規模就夠了，這兩年賣多少貨值就補充多少土地。”
另據瞭解，有不少房企在日常開銷中進行壓縮成本。比如，提倡坐高鐵(不坐飛機)出差等。在營銷方面，還有房企試圖強化渠道管理。
近期，房地產界對渠道費的討論甚囂塵上。由於部分項目的渠道費高企，房企的銷售利潤被大大壓縮。
有房企人士向21世紀經濟報道指出，地產領域在互聯網時代開了一次倒車：互聯網的作用應該是去中介化，而房地產卻是渠道興旺。原因在於，房企不重視自己的產品力、營銷力，過度依賴渠道實現銷售規模。
因此，前述房企人士認為，與其採用高額的渠道費用搶客，不如直接降價，“如果樓市調控的力度不放鬆，直接降價可能是成本最低的一種策略。”
大灣區小凱
分享下個人慘痛經歷，對這個問題可以提供一個視角。記得2008年，當時省內普遍對房子預期是肯定要降價，而且還是賠本大降價，腰斬，當時省會房價也就三四左右。結果過了08年，09年開始房價就慢慢往上走，到14年已經五六千不好在二環內買房子了。15～16年沒下手的人們一定追悔莫及，17年房價已經翻翻，一萬六七二環內不好買到房子。18-19年沒怎麼漲，畢竟16-17年漲的太猛了些，再不正常也得休息下。個人感覺該漲的已經全部漲過，為了房價會緩慢橫盤向上走，不會有大的漲跌。剛需沒有以前多了，改善型住房需求會多一點。
坐井說天闊9
我在青島，青島房價從16年至今經歷了過山車，老刺激了，去年中旬最高市內普遍過三萬了，之後跌了一年半，現在均價不到20000，18000左右，大概是17年中旬水平。我十月份再市南青島大學附近買的房，比年初跌了8000一平，房主只要著急賣，議價空間還是很大。青島今年跌的太猛，已經引起重視了，明年估計還會接著鬆綁一點，開始止跌了。
感覺籠統的說2020年房價怎麼走沒法說，不同城市差距太大了，同一個城市不同區，或者同一個區不同的區域，甚至同一個街道不同的房子差距都非常大。所以在這問價值並不高，樓市的高低和你未來要住的那套房子不是一回事，有空自己多跑跑看看房，比問頭條強的多…
king桑講樓市
會跌，因為國家政策明確了房子是用來住的，不是用來炒的，炒房客的消失，房子沒有以前銷售那麼好了，另外國家興修道路，就比方我們這吧，在縣城租房住，如果房價過高，就不打算買了，以前開車回鄉下老家1個多小時，現在路加寬，打了隧道，現在40分鐘就能回去了，現在又開始修高速公路了，高速修好後，回去一次估計不到30分鐘吧，就是早上到縣城，晚上回老家也太方便了。我在日本打過工，逐漸會和日本一樣的，白天坐電車到東京上班，晚上坐電車回家，這也肯定成為事實的。但是房子價格降價幅度肯定比較小，因為大幅度降價，銀行放的房子貸款就可能成為壞賬，還有目前人工費太高，所以現在買房不會虧的太多！
子路
我認為2020年房價下跌是必然的，這個要說為什麼？很簡單主要就是因為現在房價太高了，居民收入水平已經遠遠跟不上。如果房價真的是因為真實需求漲價，那無可厚非。這個好比今年的豬肉價格上漲一倍一樣，因為非洲豬瘟，導致農村養的豬基本死絕，沒有了供應，那麼豬肉價格自然會大漲。
可是過去十年房價真的是因為剛需購房導致快速上漲的麼？顯然不是，房價快速上漲，一個方面是因為有人炒地皮；另一個方面就是因為有人炒房，而這個人並不單指單個人，還包括很多上市公司，很多網貸平臺。因為炒導致供求出現緊張，房價自然就大漲了。
那麼為什麼2020年房價下降？中央明確明年住房政策“房住不炒”，我相信只要這個政策能落實到位，那麼房價就必然下跌。最近深圳房價因為取消豪宅稅疊加大灣區，先行示範區的效應，導致深圳有些小區房價大漲。然後政府及時出手限制這些小區買賣二手房，對於這種聚眾哄抬房價的行為，能及時出手控制，這個在以往是極少見的。比如我在2014年底在深圳購買完房子後，2015年3月，深圳出臺的330政策導致後面深圳房價飛漲，那時就沒見政府控制房價上漲。而這次能那麼及時的出手，說明地方政府在嚴格執行中央房住不炒的指示。
後面如果土地價格下降，那麼房價下跌就會達到立竿見影的效果了，到時房價下跌就更容易了。目前這個階段，炒房客基本都不會再炒房，而擁有多套房產的人，也在紛紛出售。目前確實是一個剛需盤。最近多地紛紛退出實行多年的房貸限購政策，導致房價有所上漲。我認為這次房價上漲只是短期的，從長期來看，房價必然是下跌，尤其是即將到來的2020年，我相信很多地方房價都是回調，而不是繼續上漲。
月牙亮投
如果房價在2020要跌了，那我可要撞牆了。才成為房奴。我還是期待不要跌啊！[我想靜靜][我想靜靜]大家不要慫我啊！
我叫楊洋洋54860
由於房產調控政策出臺，限購政策有所放寬，導致少數城市房價再度上漲之外，多數城市房價還是比較穩定的，比如海南房價，政府是允許每月上漲80元，那一年也是漲一千左右，也還算平穩漲幅。
因此，一些人開始關注起2020年的房價，預測2020年的房價會漲還是會跌，會不會出現下跌，2020年的房價到底會出現怎樣的變化呢？我認為，2020年房價的基本格局是——穩定，市場也會穩定、政策更加穩定、居民心理和情緒也會穩定，但房價肯定不會跌。
因為，國策“房子是用來住的，不是用來炒的”定位非常明確，“分類調控，因城施策”的要求也非常堅定，那麼，不管哪個地方，如果再度出現房價快速上漲，就會在這兩大基本原則下，變得很被動，政府也會出面干涉。所以，每個省市也只能以穩來實現自身不被動的局面，特別是對剛需性住房問題的需要。
那麼，對海南房價來說，基本格調是穩，但從各個市縣地區情況來看，都是有漲趨勢但不過大，特別在大經濟環境下，房地產市場需要繼續低位盤整，等待市場完全恢復平靜。尤其是是海南這房地產市場，對準的是全國，如果市場恢復後，那估計漲幅還是很大的。否則，市場很難有起色。
對炒房者來說，真正的冬天來了，末日也到了，指望房價再度快速上漲，不要抱希望了，這是完全不可能的，也是不允許的。特別是槓桿資金炒房者，無論槓桿來自於何方，都有可能令炒房者壓力巨大，並有可能出現比較大的虧損。果真如此，調控的目的也就達到了。
海南養生美美噠
隨著聖誕鐘聲的敲響，新年的腳步越來越近，2020年馬上就要到來，關心房價的朋友們都在問，2020年房價會下跌嗎？
一、2019年樓市持續低迷
2019年一年來，樓市持續低迷，房價漲幅逐步收窄，進一步趨於穩定。2019年11月，全國100個城市中，有40個城市新建住宅房價環比下跌，創下了近4年新高。此外，在社科院的《中國住房市場發展月度分析報告》中。對包括北京、天津、青島、濟南等一二線城市，以及廊坊、保定、張家口、滄州、煙臺、威海等三四線城市作出預警，上述城市在3個月內存在“一般性下跌”風險。
對開發商而言，房地產資金監管趨嚴，外部融資困難，迫於資金和銷售壓力，唯有加速賣房，展開各種“花式打折促銷”，在“以價換量”的策略下，新房成交量有所回升。
對購房者而言，“房住不炒”深入人心，在嚴厲的樓市調控下，炒房客被逐漸清理出場，“擊鼓傳花”的遊戲再也難以持續，購房者更加理性，很少還會有人會傻傻地做接盤俠。
二、年末樓市“不低調”
雖然樓市持續低迷，但年末的樓市，卻並不“低調”。
1、多地放寬落戶
2019年，全國超過150個城市出臺了放寬落戶的政策，比2018年高出40%。尤其到了年末，新一輪“搶人大戰”來襲，多地通過放寬限購、放鬆落戶限制、租房落戶等方式，希望能吸引更多人才。人口增加就會刺激住房需求，落戶放寬其實變相地鬆綁了樓市。
2、深圳樓市事件
在北上廣房價同期下跌的背景下，深圳房價逆勢飛揚。也是在12月，深圳鳳凰裡業主統一護盤、哄抬房價的事件傳得沸沸揚揚，雖然深圳相關部門迅速作出了懲罰條例，也發出了全年二手房價格漲幅不得超過5%的通告，但深圳示範區的建立和豪宅稅標準的放寬，深圳房價已成功開啟了上升通道，只希望別真的奔著“地球中心城市”而去。
3、上市公司集中拋售房產
受經濟增速下滑影響，今年實體企業也很不好做，如今到年底了，上市公司或是為了“為企業輸血”，或是為了那份光鮮亮麗的年終報表，上市公司也加入了賣房大軍，這意味著房價真的要跌了嗎？
三、2020年房價會下跌嗎
2019年樓市持續低迷，房價下跌城市增多，但年末樓市卻並不“平靜”，2020年樓市是否會掀起大的“風浪”呢？
其實12月12日閉幕的中央經濟工作會議上，就已經明確地告訴了我們答案。“房住不炒”依然將是長期持續的主基調，“穩”是房地產調控的目標，大漲不是“穩”，大跌也不是“穩”。各地房地產市場分化明顯，要“全面落實因城施策”，一味地收緊或放鬆樓市，都不符合“穩”的要求，只有根據各地實際情況，有松有緊，張弛適度，才更有利於樓市健康發展。
因此，2020年房價是否會下跌，在樓市分化明顯的情況下，已不能一概而論，一二線城市漲幅會進一步收窄，或許有可能實現軟著陸，三四線城市面臨的下跌壓力更大，總體來看，明年房價更大可能會“穩中有降”。
綜上所述，2019樓市實在很“低調”，年末樓市“魚蝦翻騰”，也並未翻起多大“浪花”，預計2020年部分城市房價或有反彈，但總體會“穩中有降”。
我是小黑，房地產資深從業者，感謝閱讀，如果喜歡請關注“文說樓市”，更多精彩好文等您來，歡迎大家在評論區留言！
文說樓市
20年房價是否會跌，目前從全國的平均水平來看，全國70大中城市中，漲跌互現，其中47城環比繼續上漲。從明年的角度去看，如果經濟增速繼續降低，反而會“刺激夜壺”的功能加強，反之，如果經濟增速趨於樂觀，則“夜壺”功能會被抑制。
從我所處的城市來看，截止12月，當地房價環比上漲開始趨於結束，環比停止上漲或者開始下跌，均價今年漲幅在10%以上，從15年的均價水平6-8000漲到目前的8000-不到11000。如果以我自己的樓盤來看，今年初在15000左右，目前到了16300左右；當地最大的樓盤碧桂園，今年初在11000左右目前均價在13000左右。而當地最高價的學區房，今年初在15000左右，目前在17500左右。
而從全國70大中城市的總體來看，深圳房價保持了領漲和持續月度環比上漲。而其他北上廣則相對保持環比下跌。總體而言，深圳房價上漲，主要還是“結構性因素”導致——限價樓盤的大量放盤帶動了周邊二手房和新房價格的“補漲”——主要還是限購限售和限價因素擠壓了三四年的購買力釋放導致的。
從全國的角度來看，2020年可以確定的大概率是降準和降息帶來房地產信貸的鬆動以及購房成本的實質性下降；從臨近年末來看，各地的“調控”都有逐步鬆動和放開的跡象。
因此說，從全國的角度去看，貨幣政策明年會有利於房價活躍，而“調控”或者說“夜壺”——房地產的夜壺功能，則更多的取決於每個地方的經濟增速和國家總體是否穩定在“6%”這個水平，是決定房價是維持目前的調控態勢？還是鬆動態勢。
屠龍刀fei0598
馬上2020年，還有人相信房價跌。北上廣深接著漲。跌的是3線，4線這些城市[打臉]
