中国空气真是好
转眼间，还有20多天就到2020年了。今年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持7.3%的同比增长速度，距离去年全年15万亿的水平相差不远。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段，今年的房地产销售规模极有可能再创新高。在楼市销售规模即将连续四年刷新纪录，并有可能达到历史最高点后，接下来会发生什么？明年的房地产市场会如何？房价又会怎么走呢？
一、2020年，楼市会怎么走？
今年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持7.3%的同比增长速度，距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期，全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段，今年的房地产销售规模极有可能再创新高。2016年到2018年，全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。近期，各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告，分析“历史大顶”过后的市场走势。其中，销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。
此外，随着调控的常态化，楼市有可能进入一个较长的下行周期，在此期间，行业内部变化暗流涌动，板块轮动、行业洗牌，都将继续发生。而存量市场的崛起，也将是未来数年的主旋律。
机构：调控政策无松动可能
二、房价不会大涨大落
今年的全国性房地产调控政策，主要集中在二、三季度出台。从5月开始，监管层先后做出多项政策表态，对房地产融资政策进行监管。受此影响，信托、私募等融资渠道被大大限制，银行开发贷的审核流程也趋于严格。7月30日召开的中共中央政治局会议，再度强调房住不炒，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
三、调控政策没有松动的可能
四季度以来，部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态，但机构普遍认为，房地产调控政策没有松动的可能。太平洋证券指出，决策层本轮地产调控的决心异常坚决，即使在有稳增长压力的情况下，也不打算大幅放松地产政策。该机构认为，当前的政策环境非常像2012年，很多城市出台了针对房地产政策的微调，但一旦放松幅度过大，则将立即被叫停。“对于地产坚决的调控态度或将在一段较长的时间内维持下去，特别是房企融资政策松动的可能性较小。”东吴证券也表示，“展望2020年，不必过分寄希望于调控上整体性的宽松；当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定，政策会视市场情况进行逆周期微调，而‘房住不炒’仍然是硬约束。”在政策预期稳定的情况下，未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为，明年的房地产成交面积会出现回落。但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。
光大证券最为悲观，认为明年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。最乐观的华创证券则认为，明年的销售面积将与今年持平，即维持在17万平方米到18万平方米之间。房价不会大涨大落价格方面，由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制，因此各机构普遍认为，未来的房价走势将趋于稳定，既不会出现大涨，也不会过快下降。太平洋证券指出，从成交量上来看，2019年或将是新房市场的“历史大顶”，后面几年量跌价稳将是大势所趋。该机构指出，过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。此外，由于融资渠道受到限制，未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为，明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数，如果政策严厉，该增速可能降至5%以下。
四、房地产行业内部洗牌加剧
在市场总体走向下行的同时，房地产业的内部变化仍然暗流涌动。多数机构认为，棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用，并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看，一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中，由于一线城市调控政策相对严厉，二线城市市场值得期待。光大证券预测，从销售面积上看，明年一线城市将持平，二线城市增长10%，三四线城市下降16%；从销售金额来看，一线城市和二线城市分别增长10%和13%，三线城市下降16%。
五、小房企面临被兼并或走向破产边缘
同时，随着调控的持续，大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显，这将使得行业洗牌进一步加剧。上海易居研究院指出，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。近几年，房地产业的集中度一直在加速提升。根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，在市场下行期，房地产业的分化还将继续。目前来看，头部房企的综合优势十分明显，位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化，部分企业在加速赶超，但也有部分房企后劲不足，可能掉队。
太平洋证券总结道，行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企(只有几个项目的房企)，转变成资金链紧张的百强房企。
存量市场崛起值得关注
此外，存量市场的崛起也值得关注。
华创证券表示，从业态方面看，物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间，并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计，2030年物管行业的规模将达2万亿元，较目前有望翻番。
华泰证券也持同样的看法，认为物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。
另一方面，目前在全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房，且数量可能继续增加。多数机构认为，很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象，这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说，从中长期来看，应注意热点城市市场空间缩小的现象。
高增长时代过去了
房企纷纷启动战略调整
过去三年多来，我国房地产市场实现了快速增长，很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期，一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整，从而适应新的规模增长需求。
21世纪经济报道从知情人士处获悉，阳光城正在酝酿一轮管理架构的整合，拟根据区域公司业绩，在管理上做出一轮优化。融信、中梁等规模超千亿的房企，以及正向千亿迈进的禹州，近期也展开了一轮区域战略调整。
这轮调整的目的，除了满足规模增长的需求外，还有现实因素倒逼的结果，如融资成本居高不下，销售成本高企，利润空间压缩等等。
在这背后，还有一个更为残酷的现实。
“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。”12月5日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受记者采访时坦言，对于习惯了高增长的房企而言，明年将面临重大考验。
高增长难以为继
今年前11月，阳光城实现合约销售1819亿元，提前完成全年的销售目标。过去几年，阳光城实现规模的快速增长，从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。
朱荣斌表示，对于以高增长为亮点的企业而言，明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言，“如果不再高增长的话，以后的路该怎么走？”
他表示，公司的财务安全是最重要的。
“继续定一个高增长的目标，会否给公司带来负面影响，这是首要考虑的问题”。
朱荣斌认为，负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下，阳光城的调整方向是，将速度放慢，逐步减少有息负债，拓宽融资渠道，即便利润上调有难度也要先放缓增速。
近期，千亿规模的融信与中梁也做出了架构调整。融信将四大事业部及西南区域公司，裂变为十个区域，分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。
“把‘五’切成‘十’，每一个‘十’都设置区域总裁，比如部分比较成熟的事业部改称‘区域集团’，这样更利于有效管理。”融信内部知情人士对记者分析道，长三角区域分成浙江、江苏与沪苏公司，更强调区域直管、提升管控时效。
与融信不同，中梁则把此前的12个区域集团进行收缩合并，最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。目的同样是在管理上进行强化。
禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司，目前和南京、扬州组成江苏区域公司；浙江、上海和安徽组成东部区域公司。
管理日趋精细化
除了架构调整外，房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。
今年前三季度，行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为，通过精细化管理，可以压缩成本，进一步赢得利润空间。
朱荣斌认为，过去多买地的模式已经行不通了，土地储备过多成本也随之增加，要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。“应该由市场倒推土储，现在的土储满足两年的开发规模就够了，这两年卖多少货值就补充多少土地。”
另据了解，有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如，提倡坐高铁(不坐飞机)出差等。在营销方面，还有房企试图强化渠道管理。
近期，房地产界对渠道费的讨论甚嚣尘上。由于部分项目的渠道费高企，房企的销售利润被大大压缩。
有房企人士向21世纪经济报道指出，地产领域在互联网时代开了一次倒车：互联网的作用应该是去中介化，而房地产却是渠道兴旺。原因在于，房企不重视自己的产品力、营销力，过度依赖渠道实现销售规模。
因此，前述房企人士认为，与其采用高额的渠道费用抢客，不如直接降价，“如果楼市调控的力度不放松，直接降价可能是成本最低的一种策略。”
大湾区小凯
分享下个人惨痛经历，对这个问题可以提供一个视角。记得2008年，当时省内普遍对房子预期是肯定要降价，而且还是赔本大降价，腰斩，当时省会房价也就三四左右。结果过了08年，09年开始房价就慢慢往上走，到14年已经五六千不好在二环内买房子了。15～16年没下手的人们一定追悔莫及，17年房价已经翻翻，一万六七二环内不好买到房子。18-19年没怎么涨，毕竟16-17年涨的太猛了些，再不正常也得休息下。个人感觉该涨的已经全部涨过，为了房价会缓慢横盘向上走，不会有大的涨跌。刚需没有以前多了，改善型住房需求会多一点。
坐井说天阔9
我在青岛，青岛房价从16年至今经历了过山车，老刺激了，去年中旬最高市内普遍过三万了，之后跌了一年半，现在均价不到20000，18000左右，大概是17年中旬水平。我十月份再市南青岛大学附近买的房，比年初跌了8000一平，房主只要着急卖，议价空间还是很大。青岛今年跌的太猛，已经引起重视了，明年估计还会接着松绑一点，开始止跌了。
感觉笼统的说2020年房价怎么走没法说，不同城市差距太大了，同一个城市不同区，或者同一个区不同的区域，甚至同一个街道不同的房子差距都非常大。所以在这问价值并不高，楼市的高低和你未来要住的那套房子不是一回事，有空自己多跑跑看看房，比问头条强的多…
king桑讲楼市
会跌，因为国家政策明确了房子是用来住的，不是用来炒的，炒房客的消失，房子没有以前销售那么好了，另外国家兴修道路，就比方我们这吧，在县城租房住，如果房价过高，就不打算买了，以前开车回乡下老家1个多小时，现在路加宽，打了隧道，现在40分钟就能回去了，现在又开始修高速公路了，高速修好后，回去一次估计不到30分钟吧，就是早上到县城，晚上回老家也太方便了。我在日本打过工，逐渐会和日本一样的，白天坐电车到东京上班，晚上坐电车回家，这也肯定成为事实的。但是房子价格降价幅度肯定比较小，因为大幅度降价，银行放的房子贷款就可能成为坏账，还有目前人工费太高，所以现在买房不会亏的太多！
子路
我认为2020年房价下跌是必然的，这个要说为什么？很简单主要就是因为现在房价太高了，居民收入水平已经远远跟不上。如果房价真的是因为真实需求涨价，那无可厚非。这个好比今年的猪肉价格上涨一倍一样，因为非洲猪瘟，导致农村养的猪基本死绝，没有了供应，那么猪肉价格自然会大涨。
可是过去十年房价真的是因为刚需购房导致快速上涨的么？显然不是，房价快速上涨，一个方面是因为有人炒地皮；另一个方面就是因为有人炒房，而这个人并不单指单个人，还包括很多上市公司，很多网贷平台。因为炒导致供求出现紧张，房价自然就大涨了。
那么为什么2020年房价下降？中央明确明年住房政策“房住不炒”，我相信只要这个政策能落实到位，那么房价就必然下跌。最近深圳房价因为取消豪宅税叠加大湾区，先行示范区的效应，导致深圳有些小区房价大涨。然后政府及时出手限制这些小区买卖二手房，对于这种聚众哄抬房价的行为，能及时出手控制，这个在以往是极少见的。比如我在2014年底在深圳购买完房子后，2015年3月，深圳出台的330政策导致后面深圳房价飞涨，那时就没见政府控制房价上涨。而这次能那么及时的出手，说明地方政府在严格执行中央房住不炒的指示。
后面如果土地价格下降，那么房价下跌就会达到立竿见影的效果了，到时房价下跌就更容易了。目前这个阶段，炒房客基本都不会再炒房，而拥有多套房产的人，也在纷纷出售。目前确实是一个刚需盘。最近多地纷纷退出实行多年的房贷限购政策，导致房价有所上涨。我认为这次房价上涨只是短期的，从长期来看，房价必然是下跌，尤其是即将到来的2020年，我相信很多地方房价都是回调，而不是继续上涨。
月牙亮投
如果房价在2020要跌了，那我可要撞墙了。才成为房奴。我还是期待不要跌啊！[我想静静][我想静静]大家不要怂我啊！
我叫杨洋洋54860
由于房产调控政策出台，限购政策有所放宽，导致少数城市房价再度上涨之外，多数城市房价还是比较稳定的，比如海南房价，政府是允许每月上涨80元，那一年也是涨一千左右，也还算平稳涨幅。
因此，一些人开始关注起2020年的房价，预测2020年的房价会涨还是会跌，会不会出现下跌，2020年的房价到底会出现怎样的变化呢？我认为，2020年房价的基本格局是——稳定，市场也会稳定、政策更加稳定、居民心理和情绪也会稳定，但房价肯定不会跌。
因为，国策“房子是用来住的，不是用来炒的”定位非常明确，“分类调控，因城施策”的要求也非常坚定，那么，不管哪个地方，如果再度出现房价快速上涨，就会在这两大基本原则下，变得很被动，政府也会出面干涉。所以，每个省市也只能以稳来实现自身不被动的局面，特别是对刚需性住房问题的需要。
那么，对海南房价来说，基本格调是稳，但从各个市县地区情况来看，都是有涨趋势但不过大，特别在大经济环境下，房地产市场需要继续低位盘整，等待市场完全恢复平静。尤其是是海南这房地产市场，对准的是全国，如果市场恢复后，那估计涨幅还是很大的。否则，市场很难有起色。
对炒房者来说，真正的冬天来了，末日也到了，指望房价再度快速上涨，不要抱希望了，这是完全不可能的，也是不允许的。特别是杠杆资金炒房者，无论杠杆来自于何方，都有可能令炒房者压力巨大，并有可能出现比较大的亏损。果真如此，调控的目的也就达到了。
海南养生美美哒
随着圣诞钟声的敲响，新年的脚步越来越近，2020年马上就要到来，关心房价的朋友们都在问，2020年房价会下跌吗？
一、2019年楼市持续低迷
2019年一年来，楼市持续低迷，房价涨幅逐步收窄，进一步趋于稳定。2019年11月，全国100个城市中，有40个城市新建住宅房价环比下跌，创下了近4年新高。此外，在社科院的《中国住房市场发展月度分析报告》中。对包括北京、天津、青岛、济南等一二线城市，以及廊坊、保定、张家口、沧州、烟台、威海等三四线城市作出预警，上述城市在3个月内存在“一般性下跌”风险。
对开发商而言，房地产资金监管趋严，外部融资困难，迫于资金和销售压力，唯有加速卖房，展开各种“花式打折促销”，在“以价换量”的策略下，新房成交量有所回升。
对购房者而言，“房住不炒”深入人心，在严厉的楼市调控下，炒房客被逐渐清理出场，“击鼓传花”的游戏再也难以持续，购房者更加理性，很少还会有人会傻傻地做接盘侠。
二、年末楼市“不低调”
虽然楼市持续低迷，但年末的楼市，却并不“低调”。
1、多地放宽落户
2019年，全国超过150个城市出台了放宽落户的政策，比2018年高出40%。尤其到了年末，新一轮“抢人大战”来袭，多地通过放宽限购、放松落户限制、租房落户等方式，希望能吸引更多人才。人口增加就会刺激住房需求，落户放宽其实变相地松绑了楼市。
2、深圳楼市事件
在北上广房价同期下跌的背景下，深圳房价逆势飞扬。也是在12月，深圳凤凰里业主统一护盘、哄抬房价的事件传得沸沸扬扬，虽然深圳相关部门迅速作出了惩罚条例，也发出了全年二手房价格涨幅不得超过5%的通告，但深圳示范区的建立和豪宅税标准的放宽，深圳房价已成功开启了上升通道，只希望别真的奔着“地球中心城市”而去。
3、上市公司集中抛售房产
受经济增速下滑影响，今年实体企业也很不好做，如今到年底了，上市公司或是为了“为企业输血”，或是为了那份光鲜亮丽的年终报表，上市公司也加入了卖房大军，这意味着房价真的要跌了吗？
三、2020年房价会下跌吗
2019年楼市持续低迷，房价下跌城市增多，但年末楼市却并不“平静”，2020年楼市是否会掀起大的“风浪”呢？
其实12月12日闭幕的中央经济工作会议上，就已经明确地告诉了我们答案。“房住不炒”依然将是长期持续的主基调，“稳”是房地产调控的目标，大涨不是“稳”，大跌也不是“稳”。各地房地产市场分化明显，要“全面落实因城施策”，一味地收紧或放松楼市，都不符合“稳”的要求，只有根据各地实际情况，有松有紧，张弛适度，才更有利于楼市健康发展。
因此，2020年房价是否会下跌，在楼市分化明显的情况下，已不能一概而论，一二线城市涨幅会进一步收窄，或许有可能实现软着陆，三四线城市面临的下跌压力更大，总体来看，明年房价更大可能会“稳中有降”。
综上所述，2019楼市实在很“低调”，年末楼市“鱼虾翻腾”，也并未翻起多大“浪花”，预计2020年部分城市房价或有反弹，但总体会“稳中有降”。
我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！
文说楼市
20年房价是否会跌，目前从全国的平均水平来看，全国70大中城市中，涨跌互现，其中47城环比继续上涨。从明年的角度去看，如果经济增速继续降低，反而会“刺激夜壶”的功能加强，反之，如果经济增速趋于乐观，则“夜壶”功能会被抑制。
从我所处的城市来看，截止12月，当地房价环比上涨开始趋于结束，环比停止上涨或者开始下跌，均价今年涨幅在10%以上，从15年的均价水平6-8000涨到目前的8000-不到11000。如果以我自己的楼盘来看，今年初在15000左右，目前到了16300左右；当地最大的楼盘碧桂园，今年初在11000左右目前均价在13000左右。而当地最高价的学区房，今年初在15000左右，目前在17500左右。
而从全国70大中城市的总体来看，深圳房价保持了领涨和持续月度环比上涨。而其他北上广则相对保持环比下跌。总体而言，深圳房价上涨，主要还是“结构性因素”导致——限价楼盘的大量放盘带动了周边二手房和新房价格的“补涨”——主要还是限购限售和限价因素挤压了三四年的购买力释放导致的。
从全国的角度来看，2020年可以确定的大概率是降准和降息带来房地产信贷的松动以及购房成本的实质性下降；从临近年末来看，各地的“调控”都有逐步松动和放开的迹象。
因此说，从全国的角度去看，货币政策明年会有利于房价活跃，而“调控”或者说“夜壶”——房地产的夜壶功能，则更多的取决于每个地方的经济增速和国家总体是否稳定在“6%”这个水平，是决定房价是维持目前的调控态势？还是松动态势。
屠龙刀fei0598
马上2020年，还有人相信房价跌。北上广深接着涨。跌的是3线，4线这些城市[打脸]
