森林小狐狸

問題中講的“經常看到房價下跌的新聞”，說明2019年的樓市已經與2017年和2018年的樓市明顯不同，已經不是從一二線到三四五線甚至傳導到縣級城市的普遍上漲，而是出現了各種層面的樓市分化，有漲有跌將成為2019年的樓市分化現象。

第一，如何理解“樓市的分化”？

2019年樓市的最大特徵就是“分化”，我們需要正確理解樓市的分化情況。樓市分化體現在從大區域到小範圍的層級分化。大區域分化表現在以城市群和都市圈為主導的樓市的強勁表現；城市與城市之間的分化表現在一二線城市、三四線城市之間，不同的城市區位之間的分化；小範圍分化表現在城市內部各功能區之間、主城區與縣級城市之間的分化。這三個層級的樓市分化我們應該在現實生活中不同程度的感受到了。

第二，和大家分享我的家鄉小城--四線城市東營的樓市情況。

一是，東營是四線城市，是因油而生、因油而興的城市，在城市發展的過程中，資源型城市轉型、新舊動能轉換正在進行中。東營還是一座美麗的溼地之城，2018年10月剛剛獲得“國際溼地城市”的稱號。“大水面、大綠地、大空間、大溼地”是東營的城市特色。

三是，東營目前整體房價水平。東營經濟總量在全省排第8位，人均GDP全省第一位，居民可支配收入全省第3位，房價目前全市均價7559元/平米，位列全省16個地市中的第11位。因此，東營目前房價處在全省中游偏下水平。上半年，山東省大部分城市房地產市場出現盤整，青島、濟南、煙臺都有小幅下調趨勢，但是部分三四線城市如泰安、濟寧、德州、濰坊等城市均出現小幅上漲，尤其是濟寧已經連續34個月上漲，泰安均價突破萬元，排在全省第3位。由此看來，東營房價尚在理性空間。

四是，下半年東營樓市將總體上維持穩定趨勢。2019年東營樓市供應充足，房價上漲動力不足。由於2017-2018年經歷了一輪較大幅度的上漲，東營樓市購房需求得到提前釋放，市場去庫存效果明顯。2019年，東營棚改減量化，樓市供應充足但是需求不足，二手房市場下調明顯，一手房市場價格穩定但是交易量減少，市場觀望濃厚。

城鄉規劃師qal

我在晉南的小縣城，去年這個時候房價磚混結構2400，框剪結構3000，年初，磚混房基本沒有，框剪3500，到現在，全是框剪房，房價漲到4000一方，還是一房難求，最近開了兩個樓盤，那場景相當壯觀，其中一個叫學府莊園，只有600套房源，預交一萬，報了兩千多套，開盤選擇在晚上，燈火通明，樂隊劇團助陣，那場景不亞於一場盛會，用人聲鼎沸形容覺得也不過分，光是消防車備用就有兩輛，幾十名保安維持秩序，模特女郎十幾名之多，房價均3980，全是毛坯，3個小時搶光。還有一個樓盤，每隔幾天開一幢樓，每次都是一上午售光，可見一年時間，小縣城房價漲的多厲害，人們調侃，過去是有錢人買房，年輕人結婚時父母逼得沒法在縣城買房，現在是全民買房，磚混變框架，步梯變電梯，低檔變高檔，更多的是農村人很多都想在房裡擁有一套單元樓，促長了縣城房價上漲，從我這兒看，至少3至5年內，房價上漲仍是主基調。

誠實140793466

最近幾個月休息天沒事就在看房，說實話，看了很多套，期間也有中介陸陸續續和我說之前看的房急售降價了，基本降了百分之3到5這個區間吧！而且還有談的餘地，基本上一直是陰跌的過程，看了時間越長，越不敢買了，隨便跌一下幾年白乾啊！不買的話，又怕再瘋漲一下。好糾結

黃西瓜38038527

親眼l所見，①濟南老舊小區老樓，黃屯。從2018年年初開始跌跌不休，當初最高1萬8左右，如今1萬2千元賣不出去。②工業北路某新盤，從1萬8已降到1萬3千了。另外關鍵是這麼降還是沒有人買呀。下一步真不好說了。

益人愉己

我說說三個城市吧，各有千秋。

1、重慶

筆者去年在5月到7月的時候在重慶多次看房。重慶的房價是什麼情況？先說說重慶的經濟情況：

重慶是強二線城市，或者說新一線城市，雖然人均收入的排名沒有總量的排名那麼高，但是畢竟體量和直轄市的地位擺在這裡。2018年的GDP達到2萬億，全國排名第五位，僅次於北、上、廣、深四個一線城市。在城市中的人均排名42名，非常靠後，那是因為重慶有3000萬人口，而主城區人口只有875萬，人均水平是被縣域拉低了。但是主城區人口超過500萬的超大型城市只有這麼幾個：上海、北京、深圳、重慶、天津、成都、廣州、南京、武漢。

從5月份到7月月份這幾個月的時候，房價一直在漲（主要看二手房），有時候和中介看好了，也約好了房主見面籤合同，但是見面的前一晚，房主就反悔了，反正是各種理由不賣了，然後過段時間再掛出來，價格就漲了10萬，這種情況有兩三次。後面看到房價上漲太快了，而且在這個過程中也知道了重慶的房價從2016年下半年以來就開始漲，到了2018年上半年是快速上漲。所以最後就決定不買了，但是對房價一直在關注。

最後的情況就是大概在去年的八九月份達到了最高點，然後價格就開始回落，到今年初的時候，房價大概回到了去年三四月份的時候的價格。這個是筆者個人看房子的實際感受，最後我翻數據，大體上也是差不多。

以上的均價是包含了一些偏的地方，主城區的價格大概是在16000左右。照母山、禮嘉等地方一度達到2萬多。整體來說，今年以來重慶的二手房價格是平穩的。

2、深圳

去年年初的時候也看了一下深圳的房子，深圳房子價格的走勢在2018年和重慶有點類似，不過幅度遠買有重慶那麼大，到了2019年房價也處於平穩當中，價格和2018年的高點持平。

3、縣城

這是筆者老家，是湖南邵陽下面的一個小縣城，邵陽的經濟在湖南本就比較靠後，而這個縣城在邵陽的區縣中也是靠後的，當地沒什麼工業，主要是外出務工的多，近年有了返鄉潮，那麼這個縣城的房價是什麼樣的？從去年到今年漲幅達到50%以上，今年以來還在漲。當然這個縣城的價格在2017年之前是沒怎麼漲的。算是享受了這一波房地產牛市的餘波。

總結：從一線城市、二線城市到6線的縣城，大概就是經歷的房價情況，我一直認為2015年以來的這波房地產牛市，從一線往下傳導，時間差逐漸會有半年到1年時間，這輪餘波到了縣城後，算是一波週期完全走完了，未來是否會再有這樣的強烈的走勢，我並不看好，未來還是會以穩為主，衝高回落後算不得真下跌。

壹號股權

回答裡炒房客和賣房的各種瞎話，就山東而言，青島 濟南 煙臺 淄博 這幾個主要城市哪個漲了，明面上售樓處價格沒降，實際去問各種變相優惠，二手房現在想成交太難，除非放血價，後悔去年七月份沒賣了，現在一平方二手學區房降一千多都很難成交！綠城面上喊一萬四，實則通過二手中介和員工渠道不到一萬就賣，萬科去年喊的高鐵新城拿的地，一年了，沒動靜了，不是賣的好嗎？怎麼不拿地了呢？不否認個別熱門城市吸人厲害後期購買力充足，但大多數城市已經沒有動力了！換言之有能力買的已經被割完了，沒有能力買的也買不了，況且目前的經濟形勢我周圍的絕大多數老闆朋友不管哪一行，手頭現金都吃緊，很多能維持著就不錯，拿什麼買房（自詡富豪的繞路）

申方劍是條狗

地點黑龍江省七臺河市。全市2010年總人口92萬，近十年來人口雖然不像網上一些人說的那樣人口都已經有沒了那樣，但是人口因為產業調整，逐年下降。礦務局下崗職工一部分出去了，一半考大學的孩子出去都沒有回來，一些退休的在外地有房子的也出去了，至於自由職業者出去打工的數量更多。所以房價始終呈下降趨勢，不過僅有的幾片新開發的樓價仍然不降價保持原來的價格，估計這也是七臺河樓價沒有崩盤的一個原因。在另外七臺河曾經也是黑龍江經濟發現最快的城市，目前的經濟現狀還不至於讓曾經富裕的七臺河人急著賣田賣地，所以二手房價儘管有所降低，但是還相對理智。

老楊帶你遊東北

黃樑美夢似蜜糖，

渾然不知出太陽，

夢境仍是漲漲漲，

口流囈語房房房。

用戶8741419904700

閩南山區小縣城南靖現在好地點的房價八千以上了但是地點較偏的也要五千以上。看來想要降是不可能了，因為以前買安居房和單位自建房的都換新開發的電梯房了。老舊小區的房子價格五六百元的價格出租給農村進城還沒買房的人，房在建但買房的人也在路上。房價也從14年的三千多一路升高，有的多套但縣城沒房的農村人還很多。

手機用戶50733006470

房價不會大跌的，只是回調，如果是深圳還有穩步上漲的趨勢，最後房子還是迴歸居住的，所以不會大漲，也不可能大跌，一線是人口眾多，市場決定需求，所以還是會漲。

關鍵字: 分化 房價 房產