前言
2019年广州土地市场供应创近5年纪录，商住商服用地总出让金达1589亿。
中心区“断供”多年的越秀、天河铁树开花推出多宗商住地，珠江西岸“压轴”旧改广船一期于年底登场；
外围区方面，南沙供地超100万㎡，灵山岛尖、国际金融岛成市场新热点；
关于2019年广州土地市场详细分析，且看本报告解读。
【整体市场情况】
整体供应：累计供应641万㎡用地，创5年新高
2019年广州商住商服用地累计供应641万㎡，较去年增加36%。
其中商住用地供应479.9万㎡，商服用地161.1万㎡；近3年广州供地总量不断攀升，年均增长率达40%。
另一方面，作为重磅文件《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》公布的第三年，2019年广州秉承“增加宅地供应”的思路；
今年商住地供应量超额完成《供应计划》中“每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地”的目标。
整体成交：整体成交559.8万㎡用地，总出让金1589亿元
2019年广州商住商服用地累计成交559.8万㎡，较去年增加10.8%，增速较过去两年放缓。
其中主要原因为商住地成交量较去年下降，今年商住地虽然供应猛增，但却面临近年罕见的流拍、中止出让以及延期问题。
相比之下，今年商服地表现出不少亮点。
其中包括增城派潭引入华侨城打造“广州东部华侨城”；黄埔长岭居引入万达打造“国际医院”；
长隆于钟村揽下大面积商服地用于长隆游乐园扩建，上述三大项目累计用地面积达78万㎡，直接“拉升”商服地成交。
综合而言，2019年土地市场呈现“整体成交增加、出让金额、楼面地价稳定，自持、配建、溢价率稳中有进”的特征。
其中出让金提升幅度基本与成交面积增幅匹配，平均楼面价增幅合理，表明整体大市“量价稳定”。
今年“配建面积”大幅增加主要来自出让商住地条件中自带的要求。主要包含复建安置房、政府回购房人才公寓等类型；
带此类条件用地普遍集中在南沙、增城、番禺三区，配建将主要服务于人才引进以及城市更新。
自持面积主要来自商住地“竞自持”，天河、白云、番禺、南沙共6宗优质地块备受房企追捧，累计产生15.05万㎡自持建筑面积。
溢价率提高则表明广州市场并非“原地踏步”，而是稳中有进，让优质片区实现合理溢价，是城市价值的体现。
从月度情况来看，与去年“集中四季度挂牌”的情况不同，今年供地、成交主要有两个“波峰”。
第一个波峰出现在5-6月，第二个波峰出现在10-11月，2019年广州供地连续性、均衡性的特征更加明显。
各区情况：增城“一枝独秀”，南沙供应势头猛，黄埔、番禺兼顾“商、住”
今年供地量最大的单区仍然为增城，供地总量达200.95万㎡，“东大仓”地位依然无可撼动；
对过去单一供应商住地不同，今年增城挂牌4宗累计29.4万㎡商服地，引入华侨城文旅项目、合景商业综合体、中新镇健康城项目，可预期未来增城产业布局将趋于多元。
另一方面，今年南沙区供地势头强劲，为增城外另一总供地量突破100万㎡的单区，整体供应量同比增幅达72%，在“大湾区+自贸区”利好加持下，南沙出让地效率大幅提高，成功引入葛洲坝联合体开发横沥国际金融岛，新鸿基开发庆盛站TOD项目，灵山岛尖总部经济区再添欧昊、粤海等优质企业进驻。
紧随增城、南沙之后的供地热区为黄埔、番禺。
两区总供地量分别为87.03万㎡、85.19万㎡，两区明显特征为兼顾“商、住”，黄埔产业引进主要集中在鱼珠（第二CBD建设）及科学城，番禺主要为长隆扩建项目。
广州TOP10拿地房企排行榜
仅统计公开挂牌出让地块，2019年广州Top10拿地房企共贡献877.6亿土地出让金（同比下降4%，去年为916.48亿）；
Top10房企出让金占全年土地出让金总额的60%，比去年减少9个百分点。
去年有三家拿地金额破百亿的企业（广州地铁、保利、越秀），而今年减少至两家（保利、时代）；
今年4-10名房企拿地金额为452.1亿（同比增加3.4%），由此说明今年各房企拿地趋于分散，越来越多优质企业落子广州市场。
另一方面，今年Top10拿地房企中，国企占4家，民企占6家；与2018年（国八民二）相比，今年（尤其上半年）民企拿地热情度较往年明显增加。
【2019广州商住用地市场分析】
整体成交面积：占地面积同比下跌5%，计容同比增7%，用地容积率上调
今年商住用地成交面积达407万㎡，同比下跌5%，但仍保持近5年第二高位，成交总量超过2016/17年总和。
成交地块总计容建面达1059万㎡，同比增加7%（去年为991.75万㎡），由此可见商住地整体容积率有所上调，进一步发挥用地效率。
扣除配套及自持部分，预计可为市场提供9-10万套住房。
整体成交金额：1356.2亿！超50%集中在增城、南沙
虽然今年成交用地面积较去年减少，但出让金总额同比提升18%，说明广州商住地市场整体竞争气氛较去年积极，房企对于部分优质用地愿意以合理的竞价夺取。
商住用地出让金近3成集中在增城区，南沙紧随其后，出让金额达296.91亿。
上述两区累计占广州51%的出让金总额。其余区域占比普遍在4-8%之间。
今年商住地整体溢价率为7%，基本与去年情况持平，对比2013-2016年，近三年“稳地价”调控颇见成效。
今年商住地溢价情况较去年呈现出相对明显的“两极分化”。
其中底价成交地块与去年占比基本持平（59%），但今年中高溢价地块占比（10-60%）达34%，高于去年18%；
由此说明部分区域优质竞争较往年激烈；相比之下，今年低溢价（0-10%）地块占比较去年大幅减少。
今年荔湾、天河两区商住地楼面价刷新区域“新标杆”。
海珠、白云均有楼面价“3.5万/㎡+”地块拍出，番禺3宗分别位于市桥西、钟村的地块楼面价处于“2.5万/㎡+”水平。
有别于2016、17年部分价值与价格明显不符的地块，今年高价成交地块普遍集中在主城区及规划利好片区，这些高价地并不是不合理的虚高，而是城市价值的体现。
广州中原研究发展部认为，“稳地价”并非原地踏步，而是稳中有进，让优质片区实现合理溢价，让优质地块交由有实力的企业进行科学开发。
各区情况：增城、南沙得益于供应增加，成交大幅提升，中心区“多点开花”
得益于今年供应更加均衡，中心六区除越秀外均有用地成交，其中包括断供3年的天河，近两年供地量大幅减少的海珠、荔湾。
与去年白云“一区独大”相比，今年海珠、荔湾、天河均有商住地投入市场。
这一定程度上缓和了部分老区一手严重缺货、库存消化周期偏低的情况，亦为中心区买家提供一定新选择。
外围区中，南沙、增城凭借供地充足的优势，成交面积领跑全市，预计未来一段时间将继续成为新房主力“货仓”。
成交楼面价方面，2019年中心区靓地多房企抢食，郊区多底价成交；
不同区域地价分布趋于合理，这意味着广州日后新房产品可形成价格梯度，供不同经济承受能力、需求买家入市。
特色专题：如何看待2019年下半年商住地流拍、中止潮？
今年流拍、中止出让地块累计数量创近5年新高，达18宗共113.9万m²。
其中下半年占16宗，此外还有多宗地块延迟成交时间；18宗流拍、中止地中，增城占7宗，花都、白云各3宗。
广州中原研究发展部认为，今年下半年部分区域地市“转凉”主要有三大原因：
一.近年房企逐渐改变拿地思路，从以往单一瞄准“招拍挂”到转投旧改、城市运营等多领域。
广州今年堪称“旧改”大年，其中大展拳脚的既有保利、越秀、富力、合生、时代等地胆，亦有升龙、勤诚达、星河等过江龙。
得益于官方对旧改的鼓励支持以及核心区优质“净地”越来越紧缺，部分房企将逐步减轻对公开“招拍挂”拿地的依赖。
二.2019下半年房企融资难度加大，中小型房企/民企以“回款”“活下去”为主要任务，纷纷缩减拿地投入预算。
此外，下半年广州楼市“由暖转凉”，未能延续上半年热度，亦严重影响房企拿地计划。
三.面对“外围区边缘地”“主城区高价地”，房企态度比过去更加理性。今年流拍、中止出让地块主要可分为两类：
第一类为“外围区边缘地”，主要代表有增城、花都、从化远郊地块，此类地块周边配套匮乏，远离市中心；
因此虽然起拍价低，但建成项目后容易出现“无人问津”的尴尬情况。
第二类为“主城区高价地”，主要代表为番禺易兴地块（第一次挂牌）、天河广氮地块、金沙洲地块。
此类地块虽地理位置佳，但起拍价过高，按照目前市场环境盈利难度较大，房企亦不得不放弃。
【2019广州商服土地市场分析】
商服地整体成交情况
得益于大型文旅项目拿地，今年商服地成交创近5年新高。
即使剔除华侨城、长隆地块份额，今年商服地成交面积亦达到88.09㎡，仍然为近年高位。
广州中原研究发展部认为，2019年商服地成交“走红”，离不开广州整体经济发展作为强力后盾。
随着大湾区规划落地、优势产业发展，广州城市地位不断被拔高；
在当前经济大环境趋于放缓的情况下，2019年前三季度，广州GDP增速领跑四大一线城市，整体经济稳步增长，营商环境不断优化。
区域成交方面，由于番禺出让总面积达51.7万㎡的长隆项目，促使其成为今年商服地成交占比最大的区域；
位居第二的为招商引资热区黄埔，吸引万达、绿地发展医疗、创新中心等项目。
从官方招商引资的角度来看，今年打破了以往金融城、琶洲占主导的“惯性思维”，为促进广州产业多元发展锦上添花。
从城市发展的角度来看，得益于广州经济发展“稳中有机”的特性，优质企业立足广州不再只盯着宅地，开始往文旅、城市运营、养老、医疗等多元布局，寻找新商机。
【2020土地供求预测】
供地量预测：商住地将维持475万㎡高位，第二CBD、广船等新板块或出让商服地
结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及今年出让情况，广州中原研究发展部认为2020年商住用地供应将会保持“平均每年475万㎡”的水平。
此外，近两年推进速度明显加快的“三旧”改造将会成为除公开招拍挂以外重要的商住地来源。
另一方面，2019年商服用地预计将维持70-80万㎡的供应量，并以招商引资用地为主，2019年“崭露头角”的第二CBD黄埔部分有望加快入市速度；
另一方面，已有地块挂牌的全新板块广船或推出产业、综合地块，为珠江西岸招商引资再添重磅筹码。
以2017-2019年《供地蓝皮书》中公示但尚未出让的地块作为参考，预估2020年出让地热点区域如地图所示：
商住用地方面， 2019年老城区供地将以白云为主，该区北部仍有大片待开发用地待入市，主要集中在石井及江高；
此外，金沙洲仍有少量用地供应，但新市、三元里、黄石路一带供地能力将减弱。
预计中心区“第二供地梯队”为荔湾、黄埔，2019年12月广船一期地块“千呼万唤始出来”；
据了解目前已有多家优质房企进行实地考察，可见该板块受欢迎程度较高，预计2020年内将继续有商住/商服用地挂牌。
外围区方面，南沙、增城将撑起半边天，增城中新镇、南沙黄阁、东涌、灵山岛等板块成为出让重点的可能性较高。
商服地方面，南沙明珠湾起步区将会成为重点，其中组成部分灵山岛尖、国际金融岛等片区预计将有一定量用地挂出以配合区域招商引资；
黄埔第二CBD片区将成为市区“黄金三角”的出让地重点，将保持较高的商服地供应量；除上述两区外，其他区域将供应保持3-5万㎡水平。
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