21世紀地產大亨
從一鋪養三代，到三代養一鋪，商鋪已經不值得購買了，今後降價風險確實很大。
先說一個身邊的案例，就在2018年，一位朋友花了200萬元買了一套商鋪，當時同樣的商鋪一年租金要10萬元左右。不到一年的時間，因為生意難做，附近的商鋪大量空置，租金直接下降到了四五萬元，而商鋪的價格也下降了40萬元。
商鋪有沒有投資價值，歸根結底還要看開店生意好不好做。
多數人購買商鋪是為了投資，希望通過出租獲得收益。等到有一天不想繼續持有了，再掛出去銷售。只有少數人購買商鋪是為了自用，往往是生意人為主，但是多少也會有投資因素，畢竟生意不會一直很好，不想做了把商鋪賣掉也很現實。
商鋪不值得購買，有多方面原因：
一、物流日益發達，網購衝擊下商鋪面向的消費群體在萎縮，租房收益不穩定
網購已經進入千家萬戶，曾經阿里巴巴和京東瓜分網購市場，後面有拼多多快馬加鞭，除了太小的和太老的，國民不懂網購的人已經不多了。
網購可以全國比價，少了中間眾多環節，即便是加上運費都比實體店購買便宜很多。正因為性價比高，商品極其豐富，實體店受到極大衝擊。很多實體店盈利狀況不佳，關店止損，也使得商鋪出現空置，買方市場形成，通過議價使租金水平下降。
二、從租金回報率的角度看，投資商鋪不如直接把錢存到銀行
2019年把資金存在銀行，可以穩妥獲得4%以上年收益率。如果是投資住宅，租金回報率僅有2%左右，這還是全款購買所能取得的收益，否則20年貸款週期內租金遠不足以償還房貸。同樣，商鋪如果用了貸款，租金也不夠還貸款，起碼十年內租金是拿不到的。
即便是全款買商鋪，也要考慮回報率問題，因為當下商鋪的回報率普遍在5%以下，回報率高位置好的商鋪很難買到。如果是想出租商鋪拿租金，那麼還需要考慮穩定性問題。
貸款購買的話長達十年內沒有收益，一旦降價還會損失本金，這樣的投資風險可想而知。設想一下，每個月要還2萬元以上貸款，如果沒有人租怎麼辦？好不容易租出去租金只有5000元一個月怎麼辦？
三、從當前商鋪單價過高，未來有降價風險
除了提供服務和對新鮮程度要求高的蔬菜、水果、水產品外，實體店的消費群體實際是在萎縮的。一方面新的商鋪不斷建成投放市場，商鋪的產能過剩只會越來越嚴重，投資價值持續降低。
當下實體店生意較之以往不好做了，租金水平下降趨勢明顯，而空置的概率開始提升。即便是不考慮宏觀經濟層面因素，商鋪降價的可能性還是非常大的。選擇在高位持有，並不是好的選擇。
四、商鋪稅費比例高，未來出售難度會非常大
商鋪稅費能超過總價的10%，這使得買家要付出更高的成本，大大增加了出售難度。好的資產要有良好的流動性，容易變現，並且是盈利的情況下變現。
房價上漲了太久，走出五至十年的下降趨勢非常正常，降30%也好，降60%也好，對於購房者是好事，但是對於持有者就不能說是好事了。買漲不買跌是普遍的消費心理，一旦開始降價，都會期盼降的更多，需求還會進一步減弱，出售難度持續增大。
理財要講究收益率、安全性、流動性，投資同樣如此。從這三個維度看，商鋪都已經不再適合投資了，除非手上資金充裕無需貸款，又有一二線城市好位置、人氣高、租金回報率高的優質商鋪可以選擇。
財智成功
我認為目前不適合投資商鋪，在電商的衝擊下，商鋪生意越來越不好做，除非是做餐飲。目前商鋪的空置率還是很高的，而且很多店鋪才開張幾個月，沒什麼生意就轉租了。
就拿我們小區來說吧，我們小區是2016年交房的，交房之後我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。然後小區下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續開業。有做理髮店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。
我們小區所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應該不會太差。
可是事實上，從他們開業到，現在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現在好多店鋪還是空的，租不出去。
還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉讓字樣。
稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。我覺得現在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。
所以這個時候投資商鋪，除非是人流量比較大的地段，可以考慮投資，要不然真的不適合投資。
月牙亮投
這年頭商鋪還值得買嗎？為什麼？回答是：商鋪是值得買的，但要分情況，具體分析如下：
第一、購買商鋪要釐清商鋪所屬的類別
通常情況下，商鋪可以分為：住宅底商的商鋪、商業街商鋪、商業綜合體的商鋪、專業市場的商鋪等。
本人做過十幾年商業和綜合體的管理，對於此類商鋪有一定的經驗，在這裡分析一下。
首先，住宅底商的商鋪。
這類商鋪一般屬於社區配套，也是有些城市在土地開發時就要求開發商建設的，屬於必須的配套項目。這類商鋪，依託大型的社區，空置率還是相對低一些的，所以，只要不是太偏，太貴，還是有投資價值的。
其次，商業街商鋪。
這裡就要保守一點啦，目前在三四線及以下城市，能夠做好的，屈指可數。有一些是定位的問題，有一些是房屋結構的問題，還有一些是管理的問題，總之各種問題交織存在，加上電商的衝擊，商業街商鋪的價格不菲等，這類商鋪需持謹慎態度。所以就出現了一些售後返祖的情況，這個操作已不新鮮，基本上做過這一項工作的人都經歷過。那麼是否可信和可持續，這裡真的是要打一個大大的問號的！
再者，商業綜合體的商鋪。
這類商鋪有的有產權，有的沒有，對於有產權的綜合體內的商鋪，還要考察其管理能力，這一塊至關重要。否則一旦接手經營，這不行，那不行的，後悔就來不及啦。當然有的綜合體運營的不錯，比較人性化，能夠擺正服務者的位置，對於經營者出現的情況能及時對待處理，那麼，這樣的商鋪是可以投資的。
最後，專業市場的商鋪。
目前這類商鋪在三四線城市開始蔓延，很多打著某某專業市場的旗號，進行推/銷。這裡需要考察的是，此專業市場的定位和市場需求量的情況，有的專業市場確實很正規，也很有實力，但是消費市場就如一塊蛋糕，一旦飽和，優勢就會變成劣勢，競爭就會混亂，最後可能留下一地爛攤子。
第二、通過上述分析可以得出以下結論
什麼樣的商鋪可以投資，即：人口較多的社區住宅底商的沿街商鋪，可以投資。商業街商鋪要考察定位、人氣、潛力和價格，慎重投資。商業綜合體內的商鋪需要對其管理和定位進行分析，有產權的商鋪，價格適當的情況下，可以投資。專業市場的商鋪，需要對其市場規模和定位進行研究，總之一樓沿街的商鋪可以謹慎投資。
總之，通過上述分析，目前商鋪還是有一定投資價值的，需要具體情況具體分析，才能做出最終判斷，單純以電商衝擊為理由，悲觀認為商鋪不具有投資價值是片面的。
釐生商業策略
這年頭能不能買商鋪？網絡上有一句話我覺得非常不錯，那就是謹防蘇大強式投資，買對商鋪才叫“都挺好”！
其實要從三個角度考慮：
第一，什麼樣的人適合買商鋪；
第二，什麼樣的商鋪值得買；
第三，商鋪什麼時候買合適；
解決了這三個問題，其實你就會知道自己合不合適買商鋪，甚至應不應該買商鋪了。買對了，人生巔峰；沒錯了，“顛覆”你的一生。
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什麼樣的人適合買商鋪？
其實對於商鋪來說，並不是所有人都適合買的。
首先，因為商鋪的投資回報期非常長，需要長期耐心等待，才能夠享受一個租金收益的結果，短則5年左右，長則10年左右，所以沒有足夠耐心的人是不適合買商鋪的。
其次，商鋪的投資金額都是非常高的，少則百萬，多則幾百萬，這筆錢必須是閒錢，而不是借來的，甚至有急用的。因為商鋪一旦入手，再出手是非常困難的，所以，如果沒有一定的經濟能力，甚至這筆錢有時間和利息成本，那就不適合投資。
最後，就是想要一夜暴富的人不適合投資商鋪。商鋪投資是一個以時間換空間的項目，吃的是未來商鋪長期穩定租金回報的收益，而不是短期幾年就可以看到巨大回報的投資。所以，如果你是一個想要賺快錢，短期賺大錢的人，是不適合投資商鋪的。
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什麼樣的商鋪值得買？
其實買商鋪一定從幾點考慮，因為現在的商鋪並不是各個都能買，也不是各個買下就能夠給你提供收益的。在當下這個兩極分化的市場，好的商鋪可以讓你“一鋪養一代”，不好的商鋪則會讓你“三代養一鋪”！
那麼什麼樣的商鋪值得購買呢？有以下幾點；
1、租金回報率大於7%的商鋪值得購買，因為當下的無風險定存和低風險理財都可以達到6%的收益，如果你的商鋪不能夠滿足這個租金回報率，那就不值得入手；
2、一線和新一線的商鋪值得入手，三四五線的商鋪不要買。商鋪就是看人流和消費能力，而對於一線和新一線的城市，人口持續流入，消費實力非常強，但是三四五線則是人口淨流出，消費能力相對較弱的趨勢，自然要擇優而入；
3、不要買包租的商鋪，更不要相信開放商的口頭承諾，一定要買自營的，因為包租的貓膩太多；
4、買商鋪要買一樓沿街的，並且可以重餐飲的，當下電商衝擊實體非常厲害，只有體驗類和餐飲類的市場是非常大，並且不受到電商影響的；
5、不要商場類商鋪，可以買複合綜合體，或者獨立門面的商鋪，因為商場類的商鋪太看重開放商的運營和實力了，一旦運營不好，資金短缺，就容易引流失敗，成為“鬼城”。
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商鋪什麼時候買合適？
買商鋪是講究時間的，何時的時間你買入的商鋪價格低，出租率和租金也高。但是不合適的時間買入，就會容易收益受損，甚至高位接盤。
就好比在2013-2014年的時候，房地產還未進入大牛市，所以商鋪的價格還是處於一個低位的狀態，這個時候買入，商鋪的價格不僅較低，而且在2015年金融牛市後，消費市場旺盛，往往可以給你的商鋪帶來巨大的升值空間和租金回報率。
但是如今，許多地方的房價過高，導致了商鋪的價格也水漲創高，再加上目前的經濟不景氣，實體和消費非常疲軟。所以現在一定不是合適的時間，現在買商鋪無疑就是高位接盤商鋪，然後出租率和租金雙雙不堪入目的狀況。
因此，最好的買商鋪時間是在實體復甦之時，是在大部分房價回調觸底之後，這個抄底時機需要耐心等待！
綜上，只要你明白這三點，其實買不買商鋪，自己能不能買商鋪，都是一目瞭然的。
當然了，你會發現好的商鋪確實值得購買，並且大部分的富人都有一些優質的商鋪作為配套。因為大家都明白一個道理，你的睡後收入越多，你離財務自由越近。
做老闆，不如做老闆的房東更省心！但是如何才能等來一套好的商鋪，這是需要一些耐心的。
關注張大仙，投資不迷路，感謝你的點贊和支持。
琅琊榜首張大仙
今年還和一位阿姨在討論，她在湖南的一個地級城市，前幾年買了幾套小的門面，有兩個好一點租出去了，雖然租金不是很高，還有兩個買了後就從來沒租出去過。當時開發商說的是要建一片商業區，招商引資，會很繁華，可最後商業區完全沒有開發起來，周邊商業很冷清，人也很少。鋪子基本上就廢了。
類似的情形並不少見，小區臨界的一棟樓，下面三層是商業，一層到現在都還有空的鋪面沒租出去。更常見的情形是租金連房貸都不夠。
總的來說，我是覺得現在買商鋪要謹慎。
1、實體店受到互聯網零售的影響，生意很不好做，那租店面的人就少了。相對好一點的是成熟小區的商鋪，來來去去雖然經常換老闆但空閒的比較少；商業繁華區的商鋪，典型的比如以前的萬達，開起來後能帶起來周邊一整片，但現在效果也沒以前那麼好了。網上經常還有人抱怨，小區的房子被租給了快遞公司做倉庫，搞得小區很亂還髒。這也是沒辦法的事。那裡租金便宜，就去哪裡，那貴了就很難出租出去。
2、從二手市場成交來看，相比住宅商鋪更難出手，那自然投資價值也就更低。買了後如果租金收入不好，那很可能就砸在自己手裡，也不容易賣出去。
所以，在現在這樣一個大環境下，投資商鋪是真應該小心。連潘石屹都在賣樓變現了，要準備出手還真應該看看價格到底美不美，投資回報率高不高。
康愉子
小菜一直認為：商鋪投資雖然風險很大，但是在任何時候都可以買！不管是自用，還是投資。
古語說“一鋪養三代”！小菜認為到現在這句話依然還是適用的，商鋪的投資屬性並沒有喪失。
這幾年，電商確實衝擊了部分實體商業，造成了被衝擊行業經營困難；萬達老王在接受採訪時也承認了這點，連萬達百貨都受到較大沖擊，可想而知其他小實體商鋪生意會有多艱難。
這是比較普遍的經濟現象，但也要看到，不僅實體商業經營困難，電商的日子其實也不好過；很多搞電商的也在抱怨，說現在電商的日子也不好過，成本越來越高，訂單越來越少，生意越來越不好做。
除了商業零售日子過得不好，出口企業的日子難道過得就好嗎？也不用說，看新聞都知道出口創匯企業有多難，很多都在轉型升級，走內需路子。
其實，現在的狀況是整體經濟都不理想，都遇到了經營困難，在這個時候投資商鋪，風險就比以往大，但撿漏的機會比以往多。
可以看下經濟發達國家的實體商鋪前景，對於我們自己投資商鋪會有一定信心和借鑑意義。
從G7的美國、加拿大、日本，到新加坡，實體商鋪尤其是社區商鋪投資、經營和收益都是非常穩定的。以美國為例，社區商鋪建蓋流程是這樣的，先由房地產商立項，進行可行性研究，完成設計和規劃，制定預算；然後尋找投資人，簽署投資人協議；接下來開始建蓋社區商業，並自持全部商業產權；交給專業的商業管理公司統一運營，收到租金後，每年按照投資開發協議分成，開發商拿多少，投資人拿多少，商業管理公司拿多少。由於投資、開發、運營模式成熟，加上自持產權、統一管理、著眼長期，又有前期科學規劃，投資人的後期收益都是很穩定的，基本沒有風險。
國內的商鋪模式是長期形成的，有歷史原因，商品房興起時，借鑑的是香港模式。香港地盤金貴，臨街的商鋪樓上還要蓋住房，就是商住樓。這個模式借鑑過來後，房地產發展太迅速，沒來得及做本地化改良，照這個模式建蓋的商鋪已經很多了。加上每個城市有自己的城市特點，每個行政區有自己的區域規劃，街鋪、購物中心也缺乏合理的城市規劃。因此，不管是商業購物中心、臨街商鋪，還是社區商鋪，都呈現各自為陣，隨意開發的局面，導致了很多商鋪規劃用途是商鋪，但不具有應有的商業價值，可以叫做“傷鋪”！
我們現在還在城鎮化的快速發展時期，蓋小區也就20多年時間，傳統經濟發達國家，蓋商業已經100多年曆史了，別人很成熟，知道什麼東西好？怎麼設計合理？知道怎麼穩健投資和運營？
我們完全有時間和機會進一步調整商業規劃，努力學習和合理借鑑別人成熟的商業經驗，這不僅對開發商具有參考價值，對個人選擇、投資商鋪同樣具有參考價值。
商鋪是完全自由市場，不受政策影響，但註定也不受政策保護！完全遵循自己的投資規律和經濟規律；遇到市場環境不好，立馬就會表現得低迷；而市場環境好的時候，往往又一鋪難求！
小菜對本地主城5區、郊縣、鄉鎮、自然村、學校、廠區商業地產租金行情進行了6年實地調研，今年是第6年頭，很明顯地感覺整體經濟環境對實體商鋪租金和出租率影響很大；這是自由市場表現出的一種合理波動，不用見風就是雨。
因此，整體經濟環境低迷，不是不能投資商鋪的理由；相反，應該在這種行情下，留意撿漏的機會。選好商鋪，一鋪養三代就不是夢想！
房壇法菜
最近幾年以來，商鋪的市場前景並不好。而商鋪是否值得購買，則需要區別對待。總的來看，分下面幾種情況。
第一，看商鋪所在位置。
人流量巨大的商業區、入住率極高且居民消費水平高的居民區、學校及人流量較大的區域周邊，這些區域的商鋪，是肯定有購買價值的。
並且，不管是幾線城市，只要不是一個日趨沒落的城市，那這些區域的商鋪都值得考慮。
如果不是這樣的位置，那請慎重。至於預期，有時候會很殘酷。
第二，看商鋪的價格。
如果商鋪的價格便宜的離譜或者高的離譜，那都需要斟酌。
如果是特別的便宜，那隻能說明它的位置有問題，至少在目前的商業潛力不大。如果是價格過高，與當下房租水平相結合的比例不夠合理，那你收回成本的目標就很難實現。這樣的話，就沒有必要購買。
第三，看自己的用途。
正如題目所說，為了投資將來出售的話，一定要考慮未來出售的利潤是否合理；如果是為了出租，一定要考慮租金。
而自用的話，要看是不是比去租商鋪更加節約成本。
此外，一個最重要的因素是：如果是投資，住宅是不是會比投資商鋪更好呢？
電商發展對商鋪影響很大，但隨著新零售的發展，商鋪是不是會回暖還很難說，所以購買商鋪一定要謹慎。
靜觀財經
投資商鋪，是考驗你專業的時候，貿然的只是想投資一個商鋪，希望它能增值，希望它的收益率高，在20年前可以做到，現在做不到，因為現在的商鋪滿大街都是，而且，開發商給你設計的商鋪銷售政策，收益率不會太高，因為她把未來三年的收益率都給你吃掉，房價也賣的是三年後的價格。
這個世界永遠是簡單的，就是一個博弈，比如說同樣買商鋪，你拿100萬去買商鋪，別人拿1000萬去買商鋪，同一家商鋪，你覺得你的價格會談到什麼樣的緯度，對方的價格會談到什麼樣的維度，不用我多說，有可能差1/3，甚至一半，都是有可能的，那你怎麼和人家競爭收益率呢？
大資金進入，才能夠確保商鋪，總價更低，而且你有議價的能力，小資金進入，只能被設計。
還有，很多人買商鋪，都是提前找好了租戶，定向的去投資商鋪，一般人沒有這些關係，或者沒有這方面的資源，你去買商鋪，無法去設計自己商鋪的收益率，而是靠市場，人家都是提前設計好的收益率，那你說，怎麼去和人家比呢？
商鋪投資，絕對是有市場的，而且能賺錢，但是他的准入門檻，越來越高，需要我們去用心，去對待這件事情，才可以，否則就沒法玩了，你肯定要面臨著更多的，挑戰，你說對不對？這篇文章可是純乾貨，價值連城，希望你們珍惜。
樂福居
2019年對房地產價格的質疑聲，可謂此起彼漲，特別是一些地區出現了房價打折銷售、降價銷售的情況。題主問到商鋪還值不值得買，金老師的觀點則是：要看你自己的需求。這就要分為幾種情況：
1、如果是自用，那麼購買商鋪是對的。
很多讀者認為租借別人的商鋪能節約成本，提高投資經營成功率。但金老師認為，如果是自用性商鋪，購買是對的。一則是裝修方面，自己的店鋪未來就算生意不做了，裝修的錢還是自己的，就算是去銀行貸款，裝修方面好一些，貸款的額度也能升高一些。就算未來自己轉租，自己的店鋪有裝修，競爭力也會大一些。又或者在轉讓費方面更加得利一些。
最重要的，商鋪的首付雖然大一些，但對應還款就是“租金”。如果你租借別人的商鋪，可以說你每個月的租金都在為別人還貸款。並且未來還可能有租金漲價的可能。
所以，如果是自用性商鋪，購買商鋪更加值得。
2、如果是投資性商鋪，就算了。
現在除了商圈、鬧市區的商鋪租金回報率稍高一些，以及出租率高一些，其他地區的商鋪都沒有投資的價值性。原因很簡單，投資商鋪出租的回報率達不到同等資金在銀行的理財回報率。現在很多地方商鋪租金回報率在2%-4%之間，還不一定能出租成功。而中低風險等級的理財產品，年化收益率在3.5%-6%區間，明顯投資中低風險等級的理財產品更加划算。
有一位朋友去年投資了城市郊區的一套90平方米的商鋪，當年底就交房了。前一段時間碰到他，他還在向我詢問有沒有別的朋友有租商鋪的想法，可以去他那裡看一看。一年的時間了，他投資的商鋪一直在尋租，但都沒出租出去。同樣的資金，如果在銀行理財已經有著3.5-6%的利息收入了，而投資商鋪卻還需要支付貸款、物業費等。
所以，如果是自用性商鋪就購買，如果是投資就算了。
厚金說
我個人的看法，站在現在的時點，商鋪不值得投資。
第一，房地產行業已經迎來鉅變，過去十年房地產行業，是一個持續大繁榮的局面，目前已經來到拐點，“住房不炒”已經成為大眾共識的一個方針。從M2的增幅和銀行業對房企信貸支持來看，均不友好，未來投資房產很難獲得超額回報，這其中自然包括住宅投資和門面投資。
第二，在住宅投資和鋪面投資中，門面的投資預期會更差，一方面是因為好的鋪面基本上都被買走了，現在能買到的鋪面都是一些位置不好的；另一方面，宏觀經濟的下行,和電商對實體經濟的衝擊，現在實體店生意不好做，生意不好就沒人敢做，那麼就算是你購買的門面號稱租金多少多少、回報率多少，租不出去，也是白搭。
第三，現在生意不好住，商鋪漲租金肯定沒人租，租金太低迴報率連理財產品都達不到，一旦買了商鋪之後達不到預期，想轉手就沒有那麼容易了。如果是住宅，本身有剛需接盤還能賣出去，而有些商鋪一理砸手裡就出不去了，資金也回不來，就只能幹放著發愁，變現能力不佳。
因此，目前的時點，是中國經濟轉型的關鍵時點，未來房地產行業將進入大分化時代，整體來看投資房產很難達到預期，而投資鋪面的話，難度更大。除非是自己非常瞭解區域，覺得勝算很高的商鋪才能投資，對於地段一般的商鋪，不管售樓的吹得如何天花亂墜都不能盲目相信。
