濟南嘎子哥
小編認為，濟南樓市近期的慘淡行情一方面是由於濟南在執行限購引起的，另一方面是前兩年樓市的火爆行情透支了樓市的購買力造成的。
要說濟南房價現在是高還是低，得看從哪個角度去觀察。如果用居民平均收入來衡量，濟南房價確實高了，但如果和周邊普通地級市的房價比，那濟南房價還"不高"。現在濟南剛需盤的底價已經接近1萬元大關，這個價格在普通地級市是買不到好房子的。
至於濟南房價未來的走勢，小編認為濟南樓市經過本輪下跌已經釋放出了部分風險，在開發商成本居高不下的情況下，濟南房價已經基本觸底，但因為有限購的存在，濟南房價也很難大漲。
雨桐撩樓市
首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。
一、很多人都說濟南目前動輒一萬五六的房價太高了，漲的太多太猛了。但不知大家想過沒有，其它城市的房價難道漲的少了？弱了？我也不說其它沿海省會，就算中西部的長沙、貴陽、南昌、西安、太原、石家莊......，哪一個房價不過萬？
這些地方的人口，經濟，城市發展水平難道比濟南還強？湖南、貴州、江西、陝西、陝西、河北的經濟體量難道比山東強？簡直開玩笑。
二、在2018上半年全國主要城市gdp50強排行榜中，濟南以3916億位列第20位，上升7位；漲幅14.60%，位列全國第六。
這說明什麼？說明濟南的發展潛力巨大。會怎樣？吸引全國投資客的目光！而相較投資客手裡動輒千萬上億的現金，相較於北上深動輒七八萬的均價，濟南的房價顯然是不夠看的。
三、在此大前提下，做為山東省會，我就不相信集山東一省之力，集上億百姓的人口紅利，集大片北方投資客的目光，還供不起濟南兩萬的房價！
有人說，有堅決遏制房價上漲的高壓棒在，哪個城市的房價都漲不起來，那麼我想問，貨幣貶值，土地成本攀升，人口放開，城鎮化，基建拉動……市場上的錢能往哪裡去？是不是還是房產？
四、為什麼說對於普通老百姓而言濟南的房價過高了呢？在2018夏季薪酬榜中我們就可以得到答案。濟南以7014元位列23位。另外，在房價收入比偏離度排名中，濟南以32.7%的數據位列全國三甲，甩開北京、上海、深圳不知幾條街。
更具體點說就是：對於中位數人群，家庭月收入也就在一萬二左右，刨去奶娃，養車，基本生活等各項開銷，每月所餘不過四五千，當然，六個錢包湊首付沒問題，剩下的錢就還三十年房貸吧，想想就牙疼。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
衡陽侃房
NO. 1｜壹
濟南新房以及二手房現狀
首先聲明一下：標題中的“二手房”側重指老城區或二環內的老房子；“新房”側重指二環外的新房、次新房。
最近幾個月濟南樓市參考小秘書在星球一直勤勤懇懇回答問題，每位星球成員的提問，小秘書都會刨根問底給出自己力所能及的高水準解答。近日，多位星球成員提問：
老城區二手房和新城區新房從保值增值角度該賣哪套？
初次購房者是選擇新房還是二手房？
針對以上疑問，小秘書決定寫篇文章，談談自己的看法。以上兩個問題的糾結點無非是新房和二手房的各種區別以及各自性價比。買房、賣房的核心著眼點是以發展性眼光看待濟南樓市。發展性眼光，首先是濟南將來產業集聚和人口集聚導致的大規模人口流動對片區的住房影響，其次還包括自身的將來發展變化所對應的住房需求。
二手房位置好，配套成熟
從地理位置來看，濟南新房大多集中在二環外，位置相對老城區較偏遠。新房周邊交通、醫療、學區、商業等配套相對匱乏。
大多數二手房坐落在老城區，坐擁濟南豪華配套：趵突泉、大明湖、千佛山三大景點；育英、育秀、經五路、甸柳、燕山、東方雙語等濟南幾乎所有排名前十的中小學；齊魯、省立、千佛山、空軍等各省、市級三級甲等醫院；大觀園、泉城路、紅樓、北園大街、西市場等傳統商圈。
新房戶型好，小區品質高
很多二手房受限於多年前的陳舊居住理念和落後設計水平，多數戶型是不宜居的。相比之下，新房戶型設計新穎，更符合現代人的生活理念。
二手房小區綠化一般，環境嘈雜，社區內車位缺乏，沒有電梯，物業管理水平乏善可陳。新房整體外觀現代感強，頗具視覺衝擊力，配套設施更先進、安全性更高，擁有專業的物業團隊。
二手房質量更有保證
2017年-2018年部分開發商“高週轉”戰略導致很多新房質量沒有保證，近期的幾次質量維權佐證了這一事實：車庫塌陷、交付遠不及預期等等。
更嚴重的是，很多新房的質量問題是等到交房後才發現的，購房者事先並沒有知情權和監督權。相比之下，二手房建築質量看得見摸得著，購房者可以實地考察，對於有嚴重質量問題的二手房可以直接摒棄。
二手房保值性高，新房升值潛力大
二手房保值，新房升值潛力大，這句話是相對的。
潮水退去，才知道誰在裸泳。最近的濟南樓市恰恰說明很多二環外的新房在裸泳，某新盤從18000元/㎡降到15000元/㎡。相比之下，靠近、享有老城區核心資源的二手房價格堅挺：很多星球成員向小秘書抱怨，本想把二環外的新房賣掉到老城區買套二手房陪父母養老，沒想到自己新房便宜幾十萬沒人要，想買的二手房反倒價格堅挺。
二手房看當下，新房看未來
配套對於居住的重要性不言而喻，可又很難具體說明。有些居住體驗是需要親身經歷才深有感觸的。尤其祖孫三代生活在一起，配套的重要性太突出了。
同樣的房子為什麼城市比老家縣城貴？
城市人口密度大、土地資源稀缺是一方面；城市各種配套遠比老家齊全才是根本原因。同樣一棟別墅，老家100萬就能蓋起來，在城市要至少1000萬才能買到，就是這個道理。可能有人會說，不對，城市房子貴是因為地價高。這是表層原因，試想，如果城市沒有各種配套，地價高會有人要？開發商都很精明。參考前幾年濟南某地鐵線規劃後，沿線地價翻倍，這才僅是交通配套規劃，點到為止，懂的自然懂。
濟南二環外的很多新房，比如新東站、雪山、孫村片區，各種配套相對匱乏，很多產業尚未落地，人口集聚規模小。新房升值潛力較大主要取決於將來產業落地吸引大規模人口集聚產生的大量住房需求，與此同時各種交通、商業、就業、學區、醫療配套逐漸成熟。2008年，奧體中心全運村房價和老城區二手房房價是多少；10年後，奧體中心全運村房價又是多少，老城區二手房房價又是多少。稍作對比，便得結論。
現在奧體中心全運村是濟南房價的高點，價格翻N倍的背後是各種配套的不斷成熟、居住環境的日益改善、中產和高淨值人群的大量湧入。奧體中心全運村最近10年的房價變化很有典型性，有些新房可以類比。
NO. 2｜貳
濟南購房者如何選擇
宜居性要適合自己
房子是用來住的，購房者首先要考慮房子的宜居性。不同購房者可以根據自身實際情況選購新房、二手房。
如果您面臨退休，家裡老人急需照顧養老，可以在老城區選擇配套成熟的二手房；如果您孩子面臨小學入學，您比較注重教育質量，老城區二手學區房是不二之選；如果您和家人工作都在老城區，就近選一套二手房是很好的選擇，長期工作在老城區跑到20-30公里開外買新房，真的需要很大勇氣。
如果您還未婚或剛結婚，短期內不需考慮孩子上學和父母養老，對生活品質又有一定追求，那就選新房；如果您對戶型要求較高，想享受較好的物業服務，也可以選擇新房；如果您工作地點在二環以外，可以就近選擇新房；如果您暫時工作在老城區，將來很可能去CBD、高新區發展，可以提前在二環外準備一套新房等等。
性價比要看適合自己
這裡涉及到單價、總價、交易成本等環節。
新房單價較低，但面積大，總價較高；二手房大多單價較高，但面積小，總價低，特別適合年輕人過渡。如果資金預算實在有限，買套小面積兩室二手房不失為好選擇（帶電梯最好）。
對於很多剛改、改善群體，家庭成員較多，需要小三室、小四室的家庭，新房戶型結構更合理，新房更符合您的改善需求。
二手房中房產證不過兩年的高稅房比較尷尬。當下的濟南房地產市場，首付的壓力是遠大於月供壓力的。有人說，給我一個支點，我能撬動地球。濟南多數購房者最缺的就是撬動樓市的支點：首付。
假設150萬的房子，首付50萬，貸款100萬。月供5500，很多人購房者還能咬牙承受；可是這50萬的首付，湊起來可就很艱難。6個錢包加起來，親戚朋友再借一點，才夠；如果僅是兩個錢包攢夠這50萬，大多數家庭沒個5年以上攢不到吧？濟南年收入12-15萬的家庭很多，可是一年能攢下10萬存款的又有多少呢？
大家可以留言說說今年攢了多少錢。
更諷刺是，有些父母幫不上忙的剛需，省吃儉用好不容易花5年時間攢夠了首付，可是房價早已不是5年前了，再也回不去了。
高稅二手房最大弊端是高稅不能貸款，只能加在首付裡，這對很多手頭資金不足的購房者壓力山大。
NO. 3｜叄
濟南房東如何選擇？
很多人暫時身份是二手房東，過不了多久也會變成購房者。他們在擁有兩套或多套住房時，該如何選擇出售其中哪套呢？
短期保值可以保留老城區二手房
老城區人口短期內相對穩定，這意味著短時間內附近住房需求量和購買力比較穩定。尤其很多二手房緊靠很多核心資源，短期內，老城區的二手房保值性更好。
老城區二手房在樓市上行期上漲步伐更為穩健，與此同時，在樓市下行期也更為抗跌。樓市下行期，新房之前飛的越高，現在摔得越慘。2018年新房市場發生了什麼，我們都記憶猶新。
長期保值升值可以保留新房
有些房東，買房不為改善住房需求，就為抵抗通貨膨脹，比較看重房產長期的金融屬性。如果此類房東老城區有二手房、二環外有新房，想處理一套，可以考慮保留新房。
簡單從人口角度梳理房價上漲邏輯：濟南房價較大程度上是由外地人（籠統含義上的外地人，指籍貫地非濟南，包括新濟南人和外地人）推動並託底的，其中有錢人引領房價上漲，外地剛需託底濟南樓市。我們回想一下，瘋狂的2017年上半年，真正外地剛需有多少不受開發商待見騎著共享單車灰溜溜回家的，當時能買上房的大多是外地全款土豪和本地拆遷土豪。2017年下半年、2018年上半年，濟南樓市稍微平緩了，這時才輪到外地剛需搭上末班車。
讀懂上面這段話，再做具體分析：二環外當前人口密度較低總人口較少，將來會聚集大量外地人，這些人的住房需求和購買力會推高周邊房價，與此同時周邊配套會不斷成熟支撐片區房價上漲，這是一個長期過程。高新區經過10多年的高速發展，才有今天的模樣。雪山、新東站、唐冶片區也需要一定的發展、成熟期。
如果看長期保值增值，至少5年以上那種，可以考慮保留新房。
以後濟南樓市參考每週或每半個月會分享知識星球一小部分解答精華和感想心得。有此類似需求的購房者和房主可以作為參考。如果想得到關於您問題的針對性解答，歡迎加入星球。
大家賺錢都不容易，濟南樓市參考以後不會過度呼籲大家付費進星球。但我真的想說，進星球物有所值！在濟南樓市信息不對稱的今天，知識意味著財富和避免入坑。我們身邊因為缺乏相關知識和專業而入坑的案例太多太多了，這都是血淋淋的教訓。如果星球成員您也在看這篇文章，請留言客觀評價一下您的使用體驗，小秘書和濟南樓市參考不勝感激。
鄭重聲明，此篇文章只是大概分析二環外新房和老城區二手房，具體到個體還有所不同，不作為購房者的置業建議，切勿盲目對號入住。同時也希望大家理解，文章舉例某些片區、某些樓盤並無惡意，只為說明一些購房問題，絕無他意。
福州房產觀
濟南房價沒有上漲的動力，目前降價促銷是趨勢，雪山中新錦繡天地11000左右，雪山鳳鳴藝境，金茂逸墅也13500左右，唐冶也從15000起降到13000以下。CBD兩萬以下樓盤也有了。改善盤去化困難，剛需盤降價促銷，這就是濟南現實。濟南開發量不小，購買力有限，加上國家房住不炒政策的貫徹，未來能穩住就不錯了，還想漲價，難啊。
地產下半場
2016年，因為土地市場的火熱，濟南的房價開始不斷上漲；隨即，濟南陸續出臺了多項調控政策，但依舊阻擋不了房價的不斷上漲。2018年，濟南又出臺了幾項新政，在那之後，濟南的房價就“冷靜”下來了，以至於從2018年下半年開始，濟南的房價就幾乎沒漲了。
所以，從數據層面來看，濟南的房價走勢在“下跌”，因為近一年來的房價基本處於下降趨勢；從政策層面來看，濟南的房價走勢會“穩定”，畢竟這是全國各省市房地產工作所追求的目標。
房價走勢很“穩”，呈略微下降的趨勢
按照相關數據，上個月，濟南新樓盤（住宅）均價為15764元/平米，環比上漲約0.03%；其中，市區（9個區，不含平陰縣、商河縣）均價為16010元/平米，環比上漲約0.04%。
但是，從近一年的走勢來看，從去年11月起，濟南的房價基本處於一直下降的趨勢。唯一有明顯上漲趨勢情況，發生在今年5月，但從那之後，房價一直下跌，且至今未回到去年同期水平。
二手房數據方面，上個月，濟南二手房（住宅）均價為18104元/平米，同比下降約4.22%；其中，市區（9個區，不含平陰縣、商河縣）均價為18211元/平米，同比下降約4.06%。
近一年來，濟南二手房均價有漲有跌。截至目前為止，今年2月，濟南二手房均價為一年來最高水平；目前，濟南二手房均價為一年來最低價格。
庫存相對穩定，去化週期合理，市場繼續保持平穩
數據顯示，截止6月底，濟南新建商品房（住宅、別墅）可售存量保持相對穩定，有小幅增加——可售套數為6.51萬套，可售面積約878萬平米；去化週期約11.5個月，處於合理水平。
具體來看，濟南房地產市場仍以剛需、改善為主——120-144㎡戶型銷售佔比超過40%，且大戶型更受青睞——在銷售面積TOP20項目中，套均面積超過130平米的有9個。
作為房地產調控重點監控城市，濟南的房地產市場勢必會保持長期平穩健康發展的趨勢，但在遏制投機炒房的同時，也會改善住房供應結構，支持合理自住需求，進而確保市場穩定。
此外，濟南已入選中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，也就是說，未來租賃市場的發展也會成為濟南房地產市場體系的重要組成部分，而這對“穩房價”也有積極作用。
綜上，個人認為，即使目前濟南的房價總體呈下降趨勢，但間或有上漲情況發生，房價走勢是不會出現大起大落現象的，未來很長一段時間內，濟南的房價走勢會很“穩”。
正眼看築城
首先請記結論：長遠來說是肯定要上漲的，但是短期近幾年來說，是緩慢增長或者不漲或者陰跌的。
下面請看我的分析：
1.2017年的房價翻倍，已經提前透支了上漲空間，所以現在不漲是對的。如果每過上兩三年就漲一波，那結果肯定是很恐怖的，因為人民的收入並沒有趕上房價上漲，其導致的結果就是大家都買不起房子了。如果大家都買不起了，那麼對個人、對企業、對政府都不是好事。
2.經濟發展肯定伴隨著通貨膨脹，老百姓的收入都在每年都在增多，如果房價不漲，那那麼多錢應該流向哪裡呢？所以長遠來看，濟南的房價肯定是要上漲的。
3.中國的房價大都跟政策是相關的，一個政策發佈，對房價的影響是非常大的。這個看看往年的調控政策就知道了。現在的房產價格也是受政策影響的，幾年後可能一個政策一出，房價又長一波。
4.濟南集中了全省最好的醫療和教育等等各種資源，也彙集了全省大部分的優秀人才，每年流入的人肯定全省最多，這麼多人都來落戶就要買房，買房房市肯定差不了。
5.這兩年濟南的副省級城市大目標，其CBD、黃河以北的先行區、東站片區、西客站片區等等發展規劃，長遠來看，濟南發展前景至少在省內是非常大的！
綜上所述：長遠來看，濟南的房產投資價值還是很大的！
大頭哥的哥
自從2016年國慶濟南開啟樓市調控，已經接近三年，期間無數次加碼，放鬆的跡象幾乎沒有，就連其他城市慣用的人才搶奪戰也沒有在濟南上演，雖然濟南人才政策也有，但相比其他城市很溫和。整體來說，濟南樓市調控從一開始就相當嚴格，而且一直在堅持，濟南樓市預期逐漸扭轉到目前的情況。
濟南樓市政策的穩定性，是濟南房地產市場最大的壓艙石，從之前的賣方市場，徹底變為如今的買房市場，購房者的選擇權和議價權大大提升，樓市逐漸開始往好的方向發展。
以目前濟南樓市的走勢來看，金九銀十這兩個月，特別是10月濟南樓市降價促銷力度會加大，而“窗口”政策可能會適度放寬。
所以下半年裡，當你看到某些上半年賣得還不錯的樓盤上調價格時，也不必大驚小怪。而更多的景象將會是，一個個樓盤拼優惠比價格，甚至一些上半年定價盲目自信的樓盤，會有一定幅度的降價。
二手房市場，已經形成堰塞湖的局面，掛牌量突破新高，僅僅是鏈家網站二手房掛牌量已經逼近4萬套。不得不說，現在二手房進入了低谷期，議價空間增大，而且不易出手。
現在的二手房市場很亂，議價空間大，撿漏機會大，這個時候把握好時機和技巧，同樣一套二手房，成交價格可能差距很大。
潤東看盤
關於濟南的樓市，從房地產開發數據看，前三季度完成投資1225.9億元，同比增長9.7%。其中，住宅投資894.9億元，增長19.1%。住宅投資中，90平方米以上住宅完成投資佔比為89.6%，較去年同期提高了5.1個百分點，反映出濟南房地產市場以改善型需求為主。商品房待售面積下降15.1%，其中住宅待售下降25.5%，去庫存情況比較好。
從房價數據看，商品住宅銷售價格環比有所回落。8月份，濟南新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，9月份，環比下降0.4%，同比上漲6.4%；二手住宅銷售價格從4月份出現下降，9月環比下降0.3%，同比上漲1.1%。
以濟南市區為例，歷下10月新房均價 25790 元/m²、高新10月新房均價 20294 元/m²、市中10月新房均價 19714 元/m²、天橋10月新房均價 14506 元/m²、歷城10月新房均價 14378 元/m²、槐蔭10月新房均價 16457 元/m²；對於濟南市區有所瞭解的朋友應該知道，傳統的濟南市區僅僅有歷下區、歷城區、市中區、天橋區和槐蔭區（槐蔭區更有點像工業立區），僅僅這幾個市轄區來看房價還是不低的。
濟南的省會地位還是最大的“招牌”，各種資源的聚集還是會持續的。房價說到底還是資源聚集度的體現，優質資源聚集越多的城市房價自然越高，這點特性是不會變的。從2019年開始濟南受到省級及以上政策支持的力度越來越大，未來這種支持肯定會轉變為資源優勢。
房價晴雨表
過去五年內濟南房價一直高歌猛進，房價翻倍，與當地人均收入形成鮮明對比，很多普通家庭兩三代的積蓄不夠買一套房子，造成房價一直上漲，富人有3～5套房，甚至更多，真正有需求的普通家庭買不起的局面。但是考慮社會及經濟因素，房價不會斷崖式下跌，所以我認為濟南房價未來幾年可能還會平穩增長，但是不會下跌。
魅力比德文
老年公寓多過幼兒園了，滿大街的老年免費。三四個家長帶一個孩子。十年後房子什麼樣還用說嗎。水泥硬化後使用壽命五十年，水管上下水道電線老化期一般二十年。我千禧年的新房已經被迫重新裝修了，不知道價格永遠上漲的空中樓閣是對還是錯。
