눈_눈3915
环广——三角镇靠近广州的明珠湾CBD
环深——翠亨新区通过深中通道和深圳宝安机场相连
环珠——南朗镇靠近珠海唐家湾高新区，坦洲镇靠近珠海老香洲
明珠湾CBD、深中通道、唐家湾高新区有什么重大规划利好，中山置业顾问的朋友圈第一时间跟进。
在中山房价火爆时期，这些有概念有炒作点的区域，因为汹涌而来的巨量的资金，房价一下子就蹿上去。
而三角镇、翠亨新区、南朗镇、坦洲镇，这些广深珠投资客集中的地方，恰恰就是多年以来中山未开荒的“西伯利亚”区域，是本地土著嗤之以鼻的穷乡僻壤。
时隔4年，当初这些被外来投资客疯抢的地方，除了坦洲是有切切实实的珠海刚需，毕竟离珠海华发商都太近，就是一脚油门的事情。其他都没有什么人气。
坦洲的死结是小开发商集聚，产品的品质很差，导致居住氛围很差。
因为是中山的边缘镇区，所以即使乱停车都不会有交警来贴条。
本身产品就差，再加上教育和配套差，所以很多珠海人只是借坦洲暂时过渡一下，有钱立马换回珠海。
坦洲的困局更是无解的，很多优质地块在90年代就已出让给小开发商。
当时大多是骗地盖厂房，后来看到房地产行情好，就通过土地变性去盖住宅。
不仅坦洲如此，中山的很多镇区都是如此。所以大开发商在中山很难拿地，所以导致中山现在不少项目都是小开发商泛滥，典型的地头蛇市场。
根源都出在镇区有独立管辖权，而镇区又有多强的规划能力呢？
而中山炒作概念的其他区域，有的交房好几年，阳台都落了一层厚厚的灰了，还是无人居住、租不出去。
在火炬开发区，虽然有相对成型的产业园，而且盖了不少房子，但是人气很差。
园区除了厂房，楼下看不到什么人，房子空置非常严重，商铺连招商都懒得做了。现在的火炬还尚在起步之中，人口产业填满、成熟，至少还需要5年的时间。
我们还看到一栋楼，好多户都在阳台上挂了“急租急售+业主电话”的横幅，红底白字，有些红幅烂了都卖不出去，在灰白的建筑外立面下随风飘着，显得尤其扎眼。
而炒作深中通道最火的翠亨新区，是未来中山唯一可以拿得出手的区域，更有吹风说窝在老城区的中山市政府要搬到马鞍岛上。
目前的马鞍岛核心景观翠湖公园已经做好，滨海产业发展轴也在热火朝天建设中。
可是，5年内，翠亨新区可能会成为又一个火炬开发区，有一些产业，但不多；有一些人，但不多，发展的动能还是太弱了。
那翠亨新区的投资前景怎么样呢？
马鞍岛上只有不超过10%为住宅用地，目前只有一个住宅项目万科前海西岸，项目定位是万科改善端的翡翠系，预计下半年入市，真正靠着深中通道的出口。
其他都是要通过中开高速或是翠亨快线换乘到项目上，但不管是翠亨新区还是火炬开发区的项目，都在蹭深中通道的概念。从东到西，深中通道成了项目的关键营销点。
在建中的中开高速▼
翠亨新区一直以来都是中山的郊区，所以发展滞后很严重，项目周边要么是村子厂房，要么就是荒山农田。
在楼市火爆时期，巨量的外来资金甚至可以把不毛之地翠亨新区的房价炒上20000元/㎡，而随着楼市进入平稳期，去年翠亨新区的房价跌了至少15%左右。
而埋了无数投资客的，正是深中通道这样的大概念。
深中双城居住真的现实吗？
深中通道要2024年才开通，按照路桥收费的计算，过桥费单程接近100元，双程就是200元，一个月就得四五千块钱过路费，而且还要算上油费。成本如此之高，单日往返上班，几乎是不太可能的。
虽然有人会说，到时可能会有两地往返的班车，想到要从家里坐车去到深中通道，然后经过24公里的深中通道，然后再坐车去深圳上8个小时乃至更长的班，然后下班后再折腾一次。
对于这样的深中双城生活，真是让人倒吸一口凉气。
这5年来，翠亨新区的房子不可居、不可租，要卖也只能折价卖，毕竟现在还有大量新房供应，要卖也不是一个容易的事。真是鸡肋，食之无味，弃之可惜！
在翠亨新区，我们看到的，绝不仅仅是大量空置的房屋和商铺，甚至还有商铺因为租不出去而用来居住，在走廊上晾着衣服。
对于翠亨新区这样一个裹挟了需要5年之后才能兑现的规划来说，之前概念刚出来时入手，大概率都是赚的。但现在入手，真的不值，因为价格已经不便宜了。
这一刻的中山，最有价值的区域，一定是价值扎实、配套成熟的主城区，而不是什么炫目的概念集中地。
这几年的楼市热潮教会了太多中国人炒概念炒地图，乃至大家都忘了房子最终是要用来住的，居住才是房子最大的价值。
更别说中山炒的这些概念，都空有规划，就是不见落地。
深中通道是国家级工程，是国家在修，不是中山在修，所以才有落地。
像中山这种三线小城，根本不用去看它的什么金融商务中心区、中央服务区、总部经济区，所谓的金融，其实就是几家银行的总部，和我们常识中所认知的金融中心完全不是一个量级的东西。
接下来是楼市平稳期，起码5年内不会像2016、2017年那样的房价暴涨。对于中山的这样三线小城，在这一刻，概念熄火，更要远离概念，回归居住，回归主城和配套，这样才有流动性，才有接盘侠。
最大价值区域一定是满足可居可租可售的主城区，或是和主城区距离不远，规划相对较好，未来满足主城区外溢的镇区中心。
综合来看，城市界面最好、城市发展后劲最足是东区，是最有价值的。次之就是与老石歧一河之隔的港口镇世纪东路。
东区▼
港口镇世纪东路▼
中山和许多三线小城一样，有着谜一般坚不可摧的主城情结，主城的人不愿意离开城区，各镇区的人也都倾向于在本镇买房，因为各个区、各个镇之间的交通极其不便。
例如在我们印象中，105国道应该是一个城市的脸面，各城市负责维修自己的那部分，但105国道中山段路况真是惨不忍睹，坑坑洼洼，城建令人堪忧。
所以，在这些主城区土著心中，主城完善的配套才是生活的地方，家门口拐两步路就能到的大信新都汇，上学走路就能到的学校，生病一脚油门就能立马到医院，即使遇到大热天，也可以躲在公园大榕树下棋打牌，才是真生活。
大信新都汇▼
火炬开发区至少得5年后才成熟，更别说依靠5年后才能开通的深中通道的翠亨新区，至少得10年以上才成熟。
这些地方房价都不便宜了，而人生中又有多少个10年赌在一套房子上呢？
至于中山的镇区，普遍不值得投资，破败的厂房和杂乱的城中村，成为中山发展中的一块块疮疤，消磨了整个城市产业升级的活力，仿佛凝滞了一般。我们感到惋惜的那一刻，也在为中山未来感到担心。
中山缺了城市规划和产业布局的前瞻性，城市的自我更新和升级基本都已停滞了，整个城市的城建非常低效。
这些破败的厂区拽着中山迈不开步子，实在是为中山担心。
中山投资第二原则是：不买新房，不买CEO盘，去淘二手房的笋
一直以来，中山的新房供应都很大，完全属于一个纯新房市场，所以二手房基本都比新房低20%左右。
在这样一个市场中，买新房确实手续简单，但无疑就是在交智商税。而且新房限购，需要缴纳半年社保才能买，而二手房是不限购的，直接就可以买。
中山前几年都是毛坯，最近几年才有精装房的趋势，所以中山现在市面上二手房，基本都是广深珠投资客前几年买的毛坯房。
投资这样的二手房有什么好处？
1.二手房价格相比新房来说，有着明显的价差
因为是毛坯，所以不用为装修支付高溢价，而且开发商的装修真的值不了那么多钱。即使算上各种税费中介费，二手房相比新房，还是便宜了不少。对于资深投资客来说，都明白投资一套房子，最重要的就是够笋的价格。
2. 中山和大多数三线小城一样，都有相对严重的“新房癌”，满足接盘侠的需要
二手房毛坯房没有住过，与新房基本无异。过几年再卖时与现在入手新房基本没有差异。
在早期投资中山的投资客中，现在就有不少要套现的，所以我们也可以看到一些已交付的小区阳台上都挂了“急租急售”的横幅。在这样的市场，你完全是可以在二手房市场淘到笋的。
当然，如果你可以以一个足够低的价格买到精装房，也可以考虑，毕竟可以出租贴补房贷，获得相对充分的现金流。
而且由于当地的购买力有限，最好是三房或四房，这才是符合中山未来刚需和改善接手的户型，不要去买CEO盘大平层或别墅。
对于中山新房两万的项目，同片区二手房房价也就只有15000-16000之间，耐心挑，花点心思看房，能捡到漏还是可以投资的。
大湾区的明星小城市?强二线城市?
那天傍晚，当我们结束中山考察，站在珠江西岸的海湾上，我想了很多很多。这一刻的深中通道，还尚在艰难地跨过茫茫伶仃洋铺设桥墩。
这种宏大的工程建设，并不是像房价一样，蹭蹭蹭一下就跑上去，反而是脚踏实地的执行和落地。
如果中山不找准发展思路，还是延续像现在的小气量格局，即使大湾区给了再大的利好，自己没有争气，最终也只能沦为大湾区的陪衬。
站在珠江西岸的海湾上，我们还可以看到对面，珠海唐家湾高新区如火如荼建设中的塔吊。
珠海和中山本是差不多起点的城市，一样的人口少、产业基础薄弱，而珠海这几年通过合理的产业转型和大大对横琴的前瞻性规划，再加上靠着澳门的独特地缘优势，珠海显然已经在城市崛起中，跑赢了中山。
而且，中山的旁边，是无数个来势汹汹、强势追赶的“珠海”。
四十多年前的改革开放，大潮起珠江，珠三角凭借着得天独厚的地缘优势享受了全中国最好的政策红利，佛山东莞珠海惠州中山这些明星小城市乘势崛起
而随着“强二线、强省会”时代的到来，这些明星小城市的背后是一个个脱颖而出的省会城市，他们虽然比珠三角的城市起步晚，但也没有珠三角城市早期建设而产生的镇域经济问题、土地被厂房城中村低效占用问题，反而做更高瞻远瞩的基建工程、产业布局和人才引进。
由于城市首位度高，光是抢人和地铁建设，就已表现出碾压这些明星小城市的气势。
而且大湾区城市之间还存在着强烈的利益博弈，各有各的算盘。中山想靠着广深珠发展，未必会有那么顺利。
对于中山这样的明星小城市，真可谓是“前有堵截，后有追兵”，要赢就得靠自己争气。
给您一个温暖的家丶
优越的地理位置，加上非常不错的产业基础，还有在深中通道的助攻之下，中山的城市价值不可忽视。
但是作为房产投资，我们是应该选择配套最成熟的中心区呢？还是选择最靠近深中通道，但相对荒凉的翠亨新区呢？
中山投资，区域筛选的3条最核心标准
离深中通道远近，是否有深中通道的出口？
投资中山很明确，这一刻并不是中山经济有多强所以投资中山，而是中山离深圳有多近，受深圳辐射有多大才投资中山。对于一个三线城市来说，它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。在深圳的高房价之下，一批买不起深圳的人群会向周边四散去寻找可以买房的地方，也就是所谓的睡城。而能够让深圳能辐射得到，能让中山最大程度上成为深圳的睡城，就是因为深中通道的开通。而对于中山各片区，大概率上是哪里离深中通道这条桥越近，哪里去深圳越方便，哪里就越有投资价值。理论上，离深圳越近，投资价值越大，因为能让深圳人过来买房，通勤时间一定是他们最看中的。
距离上要考虑离深中通道的远近，便利程度上要考虑是否有深中通道的出口，因为深中通道在海上是大桥，而在陆地上就是一条全程高速路，它会连通到中山东片区和北片区很多镇。那么具体到各个片区，你必须要搞清楚有没有深中通道的出口。总结来说，片区内有深圳通道出口，且离深中通道这条大桥越近，就越有投资价值。
区域自身发展是否够强？
除了考虑离深中通道远近，也要结合中山各片区自身的发展情况。因为，投资中山的房子，除了要考虑到未来深圳刚需过来接盘，也要考虑中山当地市场的需求，如果也能有中山当地购房人群的支撑，这就相当于为后期投资的转手和变现加多了一层人群。
要想当地人接手，那就一定要考虑这个区域自身的发展如何，而且有没有较强的产业支撑。这个道理很简单，产业越强，创造财富效应越强，财富效应越强所吸引的购房群体支付能力就越强。
所以，中山投资在选区域的时候，要在离深中通道远近和自身发展情况，两者之间做平衡。
生活配套是否成熟？
最后，在片区的选择甚至是项目的选择上，也一定要考虑片区的生活配套问题。因为不管是当地人，尤其是深圳外溢过来的刚需客户，如果生活配套都不成熟，你如何让他们留下来呢？这些生活配套，有两点是必须要满足的，一个是学校，一个是商业配套。如果小区内就能满足从幼儿园到初中的那就最好了。我们走访过非常多临深片区的项目，只要是小区成熟，有完善的教育体系和商业的，哪怕它离深圳远一些，它也会吸引很多深圳刚需客来买，直接安家住在这里。很多深圳人早就开启了双城模式，工作日在深圳上班，周末回项目陪家人。但是你得保证他平时父母在家时的生活便利，平时小孩在家上学的便利啊。那么生活配套的成熟就是一个非常重要的考量因素。
好，带着这三条标准，我们最后来分析下中山各区域的价值，看下到底哪个中山片区最值得投资。
中山五大组团分析
中山是中国5个不设市辖区的地级市之一，文章前面讲的东莞也是其中一个。也就是说，中山没有严格意义上的区，也没有县，直接是有24个镇区，分为东北组团、东部组团、南部组团和西北组团，中山的城区称为中心组团。
中心组团包括老城区及周边镇区，具体由石岐区、东区、西区、南区、五桂山、港口、沙溪、大涌组成。
中心组团，很明显就是中山的市中心，是中山行政机构所在地，也是中山发展最成熟的组团。过去，石岐是中山旧城区的中心，随着城市的发展，中山的行政中心迁移到了东区，现在东区是中山的新CBD，生活配套成熟，众多重点学校聚集。因此，东区也是中山房价最高的地方，均价都在2.5万/㎡左右。
除了是行政中心、商贸中心，中心组团还是中山的交通核心。目前，这里有两个火车站，中山站和中山北站，可以坐广珠城轨直达广州、珠海，中山站去年还开通了高铁，可以到达广州、深圳、长沙、桂林、贵阳等城市。
我们来看下最关键的交通——深中通道，中心组团有三个深中通道的出口，第一个是博爱路出口，第二个是中山站出口，第三个是港口出口，前两个在东区，第三个在港口镇。
所以，结合刚才给大家的三个标准，中心组团是可以考虑的。如果投资中心组团，可以考虑以下两个镇区：
第一，东区，作为中心城区的CBD，生活配套完善而且优质。区内有中山站可以坐城轨直达广州、珠海，加上深中通道在此设立出口，交通网络很强大。但这里的房价较高，要2.4-3万/㎡的水平，对资金要求较高；另一方面，由于房价已到高位，上涨空间也相对没有那么大。
第二，港口，是中山的新城区，目前区内配套不算十分完善。但这里有个轻轨站——中山北站，通过城轨可直达广州、珠海，同时也有深中通道的出口，到广州、深圳的便利程度不输给东区。目前房价还在1.5-1.7的水平，随着区内配套逐步优化，加上深中通道的带动，未来房价相比东区有更大的想象空间。
综合所述，中心组团是可以考虑投资的，但是优选港口镇，其次才是东区。
东部组团，由火炬开发区和翠亨新区组成，位于中山最东部。
这是距离深圳最近的地方，因为是深中通道到达中山的第一站。
前面文章中介绍中山城市价值的时候已经和大家介绍过，火炬开发区和翠亨新区。一个代表了中山产业现在的高度，另一个代表了未来。这个组团绝对是深中通道的最大得益者！无论是承接深圳的产业转移，还是人口居住的外溢，毋庸置疑，这都绝对是第一选择！
另一方面，这个组团的南部还直接紧挨着珠海的高新区，也就20分钟车程。目前，珠海高新区看海的楼盘已经3.2-3.8万/㎡了，不看海的也去到2.5-2.8万/㎡。而中山这个片区才卖1.6-1.9万/㎡，加上深中通道的利好，很多珠海高新区工作的年轻人都愿意买在这里，自住兼投资嘛。事实上，该组团的南部市场明显以珠海人为主。
这个组团的价值很高，但是翠亨新区和火炬开发区对比，哪个更优呢？
第一，翠亨新区。深中通道落脚点——马鞍岛就是翠亨新区的起步区，到深圳车程最近，只需要20分钟！作为最占地利的区域，翠亨新区不仅接轨深圳，区内还将加建两个城轨站，一个是南朗站，在区内中心区域。另一个是翠亨站，在翠亨新区的南部，这两个站点都将接轨广珠城轨，可以直接通往广州和珠海。
但翠亨新区起步较晚，发展相对落后，目前除了起步区，其他区域的规划还没有具体方案。很明显，这个区域要发展起来需要的时间就要长一些，而对应的投资周期也会相应变长。不过也还还好，毕竟深中通道通桥也还需要6年时间。目前，区域房价在1.6-1.9万/㎡之间。
第二，火炬开发区，相比翠亨，它也有两个高速入口可以直达深中通道，但相比翠亨要离深中通道要远一些些。实际上也不会差得非常远，翠亨新区只是马鞍岛这一片最靠近深中通道而已，其他区域整体都差不多。但是火炬开发区有一个很大的优势，它的GDP已经领跑全市多年，2017年比第二名的小榄还高了30%。作为中山的产业龙头区域，汇聚了很多高新产业企业。但作为开发区，唯一的缺陷就是大部分区域缺乏成熟生活配套。因此，投资这里必须买自身有完善配套的楼盘。目前，区域内房价1.7-1.9万/㎡之间。
在离深圳通道远近和自身当前发展情况两者上做平衡考虑，火炬开发区的投资价值要略高过翠亨新区。
东部组团往北就是东北部组团，该组团包括三角、民众、黄圃3个镇，该组团的北面就是广州南沙自贸区。东北组团目前往中山市区的交通通达性较差，从这里出发，到东区CBD开车要30-50分钟，反而到南沙还比较快，到南沙的CBD——明珠湾起步区也就30多分钟！2020年，广州地铁18号线开通广州段，如果从民众镇中心出发，到广州地铁18号线南沙万顷沙站大概20多分钟。显然，这里是中山最有可能受到南沙自贸区辐射的地方！事实上，这里现在已吸引了不少从南沙过来的购房者。根据我的了解，某品牌开发商在三角镇的项目，南沙客户占总成交的接近5成。
但南沙还在自我成长期，产业的辐射相对较弱。那连接深圳前海自贸区的的深中通道离这里近吗？没有翠亨新区和火炬近，但相对其他组团而言算是近的，该组团片区中规划的东外环高速将直接连接深中通道，在组团的3个镇都分别有出口。
但是，在产业发展方面东北组团的3个镇是比较落后的，以物流、家电、纺织、食品加工等传统产业为主。唯一能够值得一提的是，2017年比亚迪城市电动轻轨项目落户民众镇！该基地建成后，将会是比亚迪的粤西的区域总部。
虽然该组团当前的产业发展一般，但是这里即靠南沙自贸区，而且离深中通道也不远。可以考虑投资，但是只建议民众镇。因为民众不仅是这个组团3个镇中距离深中通道最近的地方，也是到南沙自贸区CBD时间最短的地方，占尽区位和交通优势。加上比亚迪的落户，必定带动区域内的产业技术、资金、人才的汇聚。目前该区域内房价也相对较低，在1.1-1.2万/㎡。
南部组团包括三乡、坦洲、板芙、神湾4个镇，顾名思义，就是中山最南部的组团。
南部组团的地理位置很特殊，组团的北部是中山最大的山系——五桂山，怎么理解这个“最大的山系”？就是大到几乎能把南部组团跟中山的其他镇区完全隔开！所以逼迫这个组团只能和南面的珠海亲密，所以它也是中山离珠海市中心香洲区最近的地方，直接插入珠海的腹地，紧挨着珠海前山、南屏。尤其是最南的镇——坦洲，坦洲人会说：“我平时都是去珠海华发商都买东西的，开车才15分钟，比到中山城区近多了……”两地来往频繁，连当地人都不一定分得清，中山跟珠海的地界在哪里！
目前珠海前山房价大概2.8-3.2万/㎡，而中山坦洲靠近珠海的区域房价在1.7-1.9万/㎡，三乡房价大概是1.3-1.6万/㎡。如此近的距离，如此大的房价差距，当然会导致很多珠海刚需购房者来南部组团买房。
但是，珠海对南部组团的影响仅限于买房和房价上的带动，对产业几乎是没有带动的。南部组团的产业以家居制造、办公耗材等传统制造业为主，还有旅游业，比如三乡温泉就很出名。而珠海呢？珠海的东部是高新科技制造业，西部是临港和航空装备制造业，而紧靠中山南部组团的是珠海核心区域，发展的主要是商贸和旅游业，当然就形成不了产业辐射和带动喽。
结合我们的筛选标准，南部组团不仅距离深中通道很远，自身的发展也很一般，不建议投资。
北部组团，中山最后一个组团，包括小榄、古镇、横栏、东升、南头、东凤、阜沙7个镇，北面靠近佛山顺德，西南面挨着江门。
西北组团是目前中山传统制造业最强的区域，小榄的五金、古镇的灯饰、南头的家电都是畅销国内外的。而且靠近同样是制造业强区的佛山顺德，会和顺德会一定的产业联动和合作。
现在，西北组团已发展成中山传统制造业的核心，也是中山的副中心所在！目前，区域内多家龙头企业已经开始研究产品升级，往智能化家居、智能化灯饰方向走，但毕竟自主研发能力基础较为薄弱，导致产业转型的周期上会比较长。
虽然有良好的产业基础，但该组团距离深中通道已经非常之远，可以说是中山距离深中通道最远的区域之一，失去了区域筛选的第一大标准，关于投资就直接免谈了。
好，整个中山的五大组团已经跟大家分析完了。结合我开头给大家的区域筛选三大标准：第一是看离深中通道的远近，第二是自身产业是否够强，第三是生活配套是否成熟。
最终得出，最值得投资的三大组团是中心组团、东部组团、东北部组团。
滴滴令狐冲
现在很多的人们在买房子是会选择在自己工作的城市买房子，这样的话也方便自己上班。中山是一个大城市，无论是经济还是交通都是很发达的，也是很多人们愿意在这里务工的一个城市，那么中山买房哪个区好?在中山买房的优势有哪些?
中山哪里买房好！
目前中山西区的住宅性价比是最高的，从长期规划来看西区未来的提升价值潜力巨大，临近轻轨中山北站，交通极其便利，周边就有很多商业及住宅，尤其以中山奥园地产最为瞩目，涵盖别墅、洋房、酒店公寓及私家公寓、商业街、大型超市、小学和幼儿园等，完善的配套设施，应有尽有，一河两岸美景尽收眼下。
在中山买房的优势有哪些?
1、投资中山很明确，这一刻并不是中山经济有多强所以投资中山，而是中山离深圳有多近，受深圳辐射有多大才投资中山。对于一个三线城市来说，它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。在深圳的高房价之下，一批买不起深圳的人群会向周边四散去寻找可以买房的地方，也就是所谓的睡城。
2、而能够让深圳能辐射得到，能让中山最大程度上成为深圳的睡城，就是因为深中通道的开通。而对于中山各片区，大概率上是哪里离深中通道这条桥越近，哪里去深圳越方便，哪里就越有投资价值。理论上，离深圳越近，投资价值越大，因为能让深圳人过来买房，通勤时间一定是他们最看中的。
3、距离上要考虑离深中通道的远近，便利程度上要考虑是否有深中通道的出口，因为深中通道在海上是大桥，而在陆地上就是一条全程高速路，它会连通到中山东片区和北片区很多镇。那么具体到各个片区，你必须要搞清楚有没有深中通道的出口。总结来说，片区内有深圳通道出口，且离深中通道这条大桥越近，就越有投资价值。
如果要买房子的话就要注意选择合适的楼盘，在合适的楼盘买合适的房屋，将来入住后会更加的舒适。在中山买房子的话会很方便，而且这里的房价也不像广州、深圳等城市的房价那么高，所以购房者在中山买房子的话也不会有太多的压力，是很不错的一种买房方式。
蛋蛋说新房
优越的地理位置，加上非常不错的产业基础，还有在深中通道的助攻之下，中山的城市价值不可忽视。
但是作为房产投资，我们是应该选择配套最成熟的中心区呢？还是选择最靠近深中通道，但相对荒凉的翠亨新区呢？
中山投资，区域筛选的3条最核心标准
离深中通道远近，是否有深中通道的出口？
投资中山很明确，这一刻并不是中山经济有多强所以投资中山，而是中山离深圳有多近，受深圳辐射有多大才投资中山。对于一个三线城市来说，它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。在深圳的高房价之下，一批买不起深圳的人群会向周边四散去寻找可以买房的地方，也就是所谓的睡城。而能够让深圳能辐射得到，能让中山最大程度上成为深圳的睡城，就是因为深中通道的开通。而对于中山各片区，大概率上是哪里离深中通道这条桥越近，哪里去深圳越方便，哪里就越有投资价值。理论上，离深圳越近，投资价值越大，因为能让深圳人过来买房，通勤时间一定是他们最看中的。
距离上要考虑离深中通道的远近，便利程度上要考虑是否有深中通道的出口，因为深中通道在海上是大桥，而在陆地上就是一条全程高速路，它会连通到中山东片区和北片区很多镇。那么具体到各个片区，你必须要搞清楚有没有深中通道的出口。总结来说，片区内有深圳通道出口，且离深中通道这条大桥越近，就越有投资价值。
区域自身发展是否够强？
除了考虑离深中通道远近，也要结合中山各片区自身的发展情况。因为，投资中山的房子，除了要考虑到未来深圳刚需过来接盘，也要考虑中山当地市场的需求，如果也能有中山当地购房人群的支撑，这就相当于为后期投资的转手和变现加多了一层人群。
要想当地人接手，那就一定要考虑这个区域自身的发展如何，而且有没有较强的产业支撑。这个道理很简单，产业越强，创造财富效应越强，财富效应越强所吸引的购房群体支付能力就越强。
所以，中山投资在选区域的时候，要在离深中通道远近和自身发展情况，两者之间做平衡。
生活配套是否成熟？
最后，在片区的选择甚至是项目的选择上，也一定要考虑片区的生活配套问题。因为不管是当地人，尤其是深圳外溢过来的刚需客户，如果生活配套都不成熟，你如何让他们留下来呢？这些生活配套，有两点是必须要满足的，一个是学校，一个是商业配套。如果小区内就能满足从幼儿园到初中的那就最好了。我们走访过非常多临深片区的项目，只要是小区成熟，有完善的教育体系和商业的，哪怕它离深圳远一些，它也会吸引很多深圳刚需客来买，直接安家住在这里。很多深圳人早就开启了双城模式，工作日在深圳上班，周末回项目陪家人。但是你得保证他平时父母在家时的生活便利，平时小孩在家上学的便利啊。那么生活配套的成熟就是一个非常重要的考量因素。
好，带着这三条标准，我们最后来分析下中山各区域的价值，看下到底哪个中山片区最值得投资。
中山五大组团分析
中山是中国5个不设市辖区的地级市之一，文章前面讲的东莞也是其中一个。也就是说，中山没有严格意义上的区，也没有县，直接是有24个镇区，分为东北组团、东部组团、南部组团和西北组团，中山的城区称为中心组团。
中心组团包括老城区及周边镇区，具体由石岐区、东区、西区、南区、五桂山、港口、沙溪、大涌组成。
中心组团，很明显就是中山的市中心，是中山行政机构所在地，也是中山发展最成熟的组团。过去，石岐是中山旧城区的中心，随着城市的发展，中山的行政中心迁移到了东区，现在东区是中山的新CBD，生活配套成熟，众多重点学校聚集。因此，东区也是中山房价最高的地方，均价都在2.5万/㎡左右。
除了是行政中心、商贸中心，中心组团还是中山的交通核心。目前，这里有两个火车站，中山站和中山北站，可以坐广珠城轨直达广州、珠海，中山站去年还开通了高铁，可以到达广州、深圳、长沙、桂林、贵阳等城市。
我们来看下最关键的交通——深中通道，中心组团有三个深中通道的出口，第一个是博爱路出口，第二个是中山站出口，第三个是港口出口，前两个在东区，第三个在港口镇。
所以，结合刚才给大家的三个标准，中心组团是可以考虑的。如果投资中心组团，可以考虑以下两个镇区：
第一，东区，作为中心城区的CBD，生活配套完善而且优质。区内有中山站可以坐城轨直达广州、珠海，加上深中通道在此设立出口，交通网络很强大。但这里的房价较高，要2.4-3万/㎡的水平，对资金要求较高；另一方面，由于房价已到高位，上涨空间也相对没有那么大。
第二，港口，是中山的新城区，目前区内配套不算十分完善。但这里有个轻轨站——中山北站，通过城轨可直达广州、珠海，同时也有深中通道的出口，到广州、深圳的便利程度不输给东区。目前房价还在1.5-1.7的水平，随着区内配套逐步优化，加上深中通道的带动，未来房价相比东区有更大的想象空间。
综合所述，中心组团是可以考虑投资的，但是优选港口镇，其次才是东区。
东部组团，由火炬开发区和翠亨新区组成，位于中山最东部。
这是距离深圳最近的地方，因为是深中通道到达中山的第一站。
前面文章中介绍中山城市价值的时候已经和大家介绍过，火炬开发区和翠亨新区。一个代表了中山产业现在的高度，另一个代表了未来。这个组团绝对是深中通道的最大得益者！无论是承接深圳的产业转移，还是人口居住的外溢，毋庸置疑，这都绝对是第一选择！
另一方面，这个组团的南部还直接紧挨着珠海的高新区，也就20分钟车程。目前，珠海高新区看海的楼盘已经3.2-3.8万/㎡了，不看海的也去到2.5-2.8万/㎡。而中山这个片区才卖1.6-1.9万/㎡，加上深中通道的利好，很多珠海高新区工作的年轻人都愿意买在这里，自住兼投资嘛。事实上，该组团的南部市场明显以珠海人为主。
这个组团的价值很高，但是翠亨新区和火炬开发区对比，哪个更优呢？
第一，翠亨新区。深中通道落脚点——马鞍岛就是翠亨新区的起步区，到深圳车程最近，只需要20分钟！作为最占地利的区域，翠亨新区不仅接轨深圳，区内还将加建两个城轨站，一个是南朗站，在区内中心区域。另一个是翠亨站，在翠亨新区的南部，这两个站点都将接轨广珠城轨，可以直接通往广州和珠海。
但翠亨新区起步较晚，发展相对落后，目前除了起步区，其他区域的规划还没有具体方案。很明显，这个区域要发展起来需要的时间就要长一些，而对应的投资周期也会相应变长。不过也还还好，毕竟深中通道通桥也还需要6年时间。目前，区域房价在1.6-1.9万/㎡之间。
第二，火炬开发区，相比翠亨，它也有两个高速入口可以直达深中通道，但相比翠亨要离深中通道要远一些些。实际上也不会差得非常远，翠亨新区只是马鞍岛这一片最靠近深中通道而已，其他区域整体都差不多。但是火炬开发区有一个很大的优势，它的GDP已经领跑全市多年，2017年比第二名的小榄还高了30%。作为中山的产业龙头区域，汇聚了很多高新产业企业。但作为开发区，唯一的缺陷就是大部分区域缺乏成熟生活配套。因此，投资这里必须买自身有完善配套的楼盘。目前，区域内房价1.7-1.9万/㎡之间。
在离深圳通道远近和自身当前发展情况两者上做平衡考虑，火炬开发区的投资价值要略高过翠亨新区。
东部组团往北就是东北部组团，该组团包括三角、民众、黄圃3个镇，该组团的北面就是广州南沙自贸区。东北组团目前往中山市区的交通通达性较差，从这里出发，到东区CBD开车要30-50分钟，反而到南沙还比较快，到南沙的CBD——明珠湾起步区也就30多分钟！2020年，广州地铁18号线开通广州段，如果从民众镇中心出发，到广州地铁18号线南沙万顷沙站大概20多分钟。显然，这里是中山最有可能受到南沙自贸区辐射的地方！事实上，这里现在已吸引了不少从南沙过来的购房者。根据我的了解，某品牌开发商在三角镇的项目，南沙客户占总成交的接近5成。
但南沙还在自我成长期，产业的辐射相对较弱。那连接深圳前海自贸区的的深中通道离这里近吗？没有翠亨新区和火炬近，但相对其他组团而言算是近的，该组团片区中规划的东外环高速将直接连接深中通道，在组团的3个镇都分别有出口。
但是，在产业发展方面东北组团的3个镇是比较落后的，以物流、家电、纺织、食品加工等传统产业为主。唯一能够值得一提的是，2017年比亚迪城市电动轻轨项目落户民众镇！该基地建成后，将会是比亚迪的粤西的区域总部。
虽然该组团当前的产业发展一般，但是这里即靠南沙自贸区，而且离深中通道也不远。可以考虑投资，但是只建议民众镇。因为民众不仅是这个组团3个镇中距离深中通道最近的地方，也是到南沙自贸区CBD时间最短的地方，占尽区位和交通优势。加上比亚迪的落户，必定带动区域内的产业技术、资金、人才的汇聚。目前该区域内房价也相对较低，在1.1-1.2万/㎡。
南部组团包括三乡、坦洲、板芙、神湾4个镇，顾名思义，就是中山最南部的组团。
南部组团的地理位置很特殊，组团的北部是中山最大的山系——五桂山，怎么理解这个“最大的山系”？就是大到几乎能把南部组团跟中山的其他镇区完全隔开！所以逼迫这个组团只能和南面的珠海亲密，所以它也是中山离珠海市中心香洲区最近的地方，直接插入珠海的腹地，紧挨着珠海前山、南屏。尤其是最南的镇——坦洲，坦洲人会说：“我平时都是去珠海华发商都买东西的，开车才15分钟，比到中山城区近多了……”两地来往频繁，连当地人都不一定分得清，中山跟珠海的地界在哪里！
目前珠海前山房价大概2.8-3.2万/㎡，而中山坦洲靠近珠海的区域房价在1.7-1.9万/㎡，三乡房价大概是1.3-1.6万/㎡。如此近的距离，如此大的房价差距，当然会导致很多珠海刚需购房者来南部组团买房。
但是，珠海对南部组团的影响仅限于买房和房价上的带动，对产业几乎是没有带动的。南部组团的产业以家居制造、办公耗材等传统制造业为主，还有旅游业，比如三乡温泉就很出名。而珠海呢？珠海的东部是高新科技制造业，西部是临港和航空装备制造业，而紧靠中山南部组团的是珠海核心区域，发展的主要是商贸和旅游业，当然就形成不了产业辐射和带动喽。
结合我们的筛选标准，南部组团不仅距离深中通道很远，自身的发展也很一般，不建议投资。
北部组团，中山最后一个组团，包括小榄、古镇、横栏、东升、南头、东凤、阜沙7个镇，北面靠近佛山顺德，西南面挨着江门。
西北组团是目前中山传统制造业最强的区域，小榄的五金、古镇的灯饰、南头的家电都是畅销国内外的。而且靠近同样是制造业强区的佛山顺德，会和顺德会一定的产业联动和合作。
现在，西北组团已发展成中山传统制造业的核心，也是中山的副中心所在！目前，区域内多家龙头企业已经开始研究产品升级，往智能化家居、智能化灯饰方向走，但毕竟自主研发能力基础较为薄弱，导致产业转型的周期上会比较长。
虽然有良好的产业基础，但该组团距离深中通道已经非常之远，可以说是中山距离深中通道最远的区域之一，失去了区域筛选的第一大标准，关于投资就直接免谈了。
好，整个中山的五大组团已经跟大家分析完了。结合我开头给大家的区域筛选三大标准：第一是看离深中通道的远近，第二是自身产业是否够强，第三是生活配套是否成熟。
最终得出，最值得投资的三大组团是中心组团、东部组团、东北部组团。
在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的这个问题的解答能够帮助到大家。
在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。
我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐生活，健康生活每一天，家和万事兴，年年发大财，生意兴隆，谢谢！
广州专业房产销售
深珠通道更值得期待，不光有高速公路而且还有高铁，深珠通道建后三乡镇最受益，而且广中珠澳高铁中山除了中山站外仅有三乡高铁站，所以三乡镇今后潜力最大！
中华186
目前中山西区的住宅性价比是最高的，从长期规划来看西区未来的提升价值潜力巨大，临近轻轨中山北站，交通极其便利，周边就有很多商业及住宅，尤其以中山奥园地产最为瞩目，涵盖别墅、洋房、酒店公寓及私家公寓、商业街、大型超市、小学和幼儿园等，完善的配套设施，应有尽有，一河两岸美景尽收眼下。
深圳裕丰新房部
火炬凯茵片区，坐享中山宜居水库绿岛天然氧吧，博爱路南外环翠亨快线三条城市快速路、京珠高速入口近在迟尺，坐拥东区、南区、石岐区城市之繁华，博凯小学、三鑫小学、中学、实验中学乃至一中都在一刻钟车程内，开发区医院、博爱医院无不便利，进可入世退可隐世，我已中毒[捂脸]
新中山银
港珠澳大桥 深中通道对三乡镇的房地产是一个很好的发展，香港深圳很多客户来三乡镇购房，澳门客人就更多了价格优惠，小区及配套很完善！
梁雪云-首饰徽章礼品
港口性价比最高，以后去哪都方便，广珠城轨、深茂铁路，去广州深圳，粤西都会非常方便，离高速出口又近，深中通道又可直达，论交通完胜东区，现在东区的房子性价比不高了。
醉笑人生8107
深中通道未来要收高额过桥费，离香港，澳门都远，建议买深圳和珠海，其他大湾区投资都是大坑
