这是“深圳十三房”带你赚钱的第5天
壹
问：十三老师您好，小白一枚，请问要怎么操作才能淘到笋盘？
答：如何淘笋盘是一个非常系统的问题。最关键的要素是你要对目标有足够的认识，这里面就有很多可说的点。最基本的片区定位、商业市政配套、教育分布、轨交构成、小区基本信息（楼栋数、物业、朝向、不利点有利点等等）、户型、对应户型的价格等等，我挑一个随便讲一讲：
其实公开的信息都比较好查，在这里面均价是最为重要的是价格，但以深圳的现状来说，均价这个东西有一个非常大的问题：就是价格的层次体系。二手房本来就不是统一的价格，但深圳的一些特性会把问题更加复杂化，这里面会涉及到一些历史原因。
早年间，赠送大行其道的时候，各种花样层出不穷，开发商不同的赠送段位是不一样的，可用性、实用性、赠送比例都不一样，有时候有的房子相差十多个平方，但赠送到一样的实用都很正常，此为其一。
深圳的小区户型很多，一个大点的小区总共有百多套户型都很正常，无法完全掌握，稀有户型甚至都不在市面上，此为其二。这些原因导致有些人在用链家云看盘的时候，不了解实际情况，白白浪费好机会。
以上是非常细节的东西，是最接近实操的内容。另外更重要的问题就是大局的判断分析。从买房的时机、选择的区域、对趋势判断都有很多可以展开，我讲一下里面一些关键词：预期 房地产不以现状为价值预估，而是预期，所以分析规划是很常见的一个必备技能，我们常说的17大重点区域、轨交规划、前海宝中核心规划等。但是这里面会有很多的信息干扰，因为如果你关注了很多的自媒体内容的话，会发现不少地方都能吹上天，需要懂得甄别。
另外即便获取了正确的信息，也需要会对信息进行推演，估算规划或者是其他信息会产生的影响。很简单的一个例子，轨交规划年年有，你是否注意到了轨交密度、地铁最高时速、站点配置这些到底会产生什么影响。还有就是现有状况是否会被改变，举个例子：12年以前深圳交通状况比较差，那为什么现在在一线城市中表现最好。地铁运力的改善空间有多大，会对沿线有什么影响。说了这么多，其实提炼信息的方式会帮助你做决定。
了解了宏观信息，了解了微观信息，房子出来了，笋不笋一眼就知道。
贰
问：700-800万总价，纯投资，前海，宝中，蛇口要怎么选？能帮忙详细分析一下优劣不？
答：老蛇口，真的很老，要不是育才学位，真的是拿不出手了。新蛇口，并没有很高大上，但是因为有所谓‘市区最好海景’，价格其实很高了，蛇口在规划中会成为一个人造景点、网红圣地，但离投资会越来越远。前海，桂庙路以北不带好学位，但在一号线地铁口，社区中等，好一点价格六万+（前海花园除外），这样的社区没有太多吸引人的点，且社区保养、管理、车位或多或少各种问题，除非价格不错，一般也不太推荐。
桂庙路以南进入了南海中学的学位区，非第一梯队学位，但好一点的物业，单价着实已不低，非第一梯队学位在竞争中一般能走平，再上一步很难。
宝中，唯一主推的高单价高总价区域，优点很多：定位高，规划好，空地多，宝中和前海的区域一致性甚至要高过之前提到的月亮湾以东的‘前海’，商业市政地铁配套齐全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但实际的操作中不要买最贵的部分，在宝中片区就好了。
叁
问：老师好，17年sfsd错误的扔到了布吉国展苑，两年一共涨了4%，您对这个楼盘怎么看？算了算资金成本反而每年都在亏钱，但sfsd利率也低4.65%还掉好舍不得，您有什么建议？
答：在深圳，前两年很多外地投资客过来0首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘基本一分没涨，国展苑就是其中之一。
深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼，更不要说五六百万的老破大了，这种注定是沉没资产。
布吉片区现状十年内不会改善，国展苑只会越来越破败不堪，及早割肉止损吧，好在你还有时间纠错！
肆
问：您好，十三老师！我要想请教一下。我现在手上持有4套物业，想要卖掉一部分， 1福田景田聚豪园136平的4房。2罗湖布心的绿映居83平小3房，周边在棚改环境很差。3宝安沙井的棕榈堡141的4房，楼层低。4坂田万科第五园一期的叠院，164的6房。您认为哪些房子可以现在卖掉或者置换掉的，或者晚点再卖？
答：深圳投资者从来不缺多套物业持有者，但布局合理，进退自如者太少。景田聚豪园和罗湖绿映居八成是早年买入的老物业，十多年前买入这两个盘是正确的，但现在仍坚持持有是错误的。这两套看不到任何逆袭前景的楼盘，尽快出掉。
棕榈堡应该是近几年买入的物业，误打误撞买到了热点片区沙井，沙井炒的虽热，但却有硬伤，大空港战略太遥远，眼下却是遍布工厂和农民房，推倒重来是不现实的，所以沙井能否逆袭要打个问号。
短期内沙井最大的利好就是万丰海岸城，海岸城开盘如果能站上五万，对周边房价会有一波拉动，棕榈堡刚好在这个商圈之内，可以蹭蹭热点。还有现在传闻甚嚣尘上的深圳外国语宝安分校要设在海岸城，更让不少人打了鸡血，名校只是传闻，海岸城却是实实在在在建，这套房子可以先保留，等待利好出尽。
万科第五园这套，属于资源错配，坂田是刚需刚改聚集地，6房的叠院在这里定位尴尬，乏人问津很正常。我如果没猜错，这四套至少三套是红本在手吧，又是一个两千万资金沉淀在房子里，房子不升值等于贬值的案例。
适当让价尽快出掉1和2，保留3，4慢慢放卖等待有缘人。
不过现在深圳楼市一天一个变化，等你卖完再置换很可能就踏空了。
伍
问：十三老师好，看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！
答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。
第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。怎么选，难啊！来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。
第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。
最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。
陆
问：老师好～去年五月初在龙岗中心城远洋新天地水岸98折备案价入手四房，WELL精装修，学位普通，使用了在读的大学生深圳户口购买资格。发现但凡提到龙岗，高比例会提到大运和坪山，一直想知道，龙岗中心城在深圳的格局中，居什么地位呢？4.2万/平方米价格买这个楼盘，目标是长持5年以上解除限购后届时再做打算。刚需加投资。上车时机和价位，老师怎么看？会不会浪费了孩子的购房资格？感谢答复！
答：浪费房票，你的担心有点过虑了。龙岗中心城处于深圳的东部，环境好，配套全，价格低，喜欢花园大社区的刚需上车福地，却又因无产业，远离市中心而倍受争议。
我们常说的大运是未来的东部副中心，区政府重金打造的门面。虽然大运是投资热点，但是整个区域的房价是扁平化的，并不会只有大运这一枝独秀才值得投资。新天地花园漂亮，位置不好不坏，定价中等，而您选的四房，我觉得都还是不错的。在所有的远郊大面积里，我最看好的是龙岗的新大好。
随着中心城大量房子的老去，本地会有很多内生置换需求，老的换新的，小的换大的，孬地段换好地段的，和别的出了小区就分分钟想逃离的远郊不同的是，龙岗是一个能让人很有归属感的地方，它自成一城，良好的绿化，完善的市政及其商业配套，日益优质的教育，这些都会使得人们在二次改善的时候，依然选择龙岗的可能性很大，既而产生大量的次新大户型需求。
这两年东部房价常常被人拿来当笑柄，可是风水是会轮流转的，价值总有回归时。人生是一场马拉松，不在一时输赢，房价又何尝不是如此。我们都不是专业的投资客，不会玩区域轮动，那就守着我们的一方天地，做时间的朋友，静候花开，足矣。
柒
问：十三大大，在深圳呆了一段，感觉人口素质和京沪比起来差距挺大的，而且好多老房子的感觉，没有京沪高大上的气质呢？为何深圳算是一线，具体从哪些方面来评判呢？
答：其实哪里都有颓势尽显的老房子，也有鳞次栉比的摩天大楼，兴许你没有去对地方，并没有觉得北京的各种胡同里更为高大上。
这个城市也不过如此，的确，房子还是那些房子，都只是砖头堆砌而已，并没什么两样，于我看来，最大的吸引力来自这个城市的人。
这里有高效人性化的zf，从不断改进的秒批人才引进系统可见一二，这里有永远热泪盈眶永远斗志昂扬的蓬勃青年，这里有哪怕素不相识也敢于赊账的路边摊阿姨，这里有相互给予彼此温暖的你我他。
因为我们背井离乡赤手空拳，来到这个城市，都不是那么容易，所以也愿意给别人一份理解和善意。
因为我们都不是来自名校，所以才没有北上那么多的鄙视链，没有那么多的门槛，才得以有了让我们天高任鸟飞海阔凭鱼跃的机会。这里还有高度自由的市场经济....所有的这一切铸就了今天的深圳，愿它的明天荣光依旧。
捌
问：老师，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢
答：哪个板块都不适合博拆迁，看看木头龙的例子，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。
首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。
如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。
风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。
玖
问：十三老师您好！1.请问大亚湾是否会并入深圳，是否值得入？2.我打算卖掉广州新塘的小三房(200w，卖了后释放一个家庭贷款名额)加上手上100w，再借贷一点，买入深圳+大亚湾，因为最快明年四五月份才能入深户，是否等入深户后先买深圳光明的房，再回头购入大亚湾，那时大亚湾如果并入深圳，是否错过了它的爆发期？但如果先买大亚湾，又担心后继资金不继影响明年四五月买深圳，明年四五月应该深圳又涨了一波了，借表弟老婆名义买深圳怎么控风险？
答：大亚湾并入深圳，这是一个伪命题。深圳缺地不假，但不代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划？所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生？
拾
问：十三老师好，一直每天看您的公众号问答，特请教下一个问题：目前东海花园一期是否需要置换，感觉东海比较老了，后续乏力，金融街也看不到太实质动作，但大环境还可以，如果置换的话，1500～2000选哪几个盘比较好，纯投资。多谢了！
答：东海一期置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。
但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。
1500到2000万的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。不过这个资金量买深圳湾很尴尬，但适合的产品还是有的。
拾壹
问：十三老师你好，回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么
答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。人们常说的回迁房分两种：
第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。
第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。
拾贰
问：老师您好！从后续的投资回报潜力来看，同样的总价是应该买大运的89平，还是应该买南联宝荷的120平呢？哪一个涨的会多一点，回报会多一点？谢谢！
答：升值角度上，投资逻辑是没错的。拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是后者的大面积投资回报率会更高，然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。
所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现89来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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