這是“深圳十三房”帶你賺錢的第5天
壹
問：十三老師您好，小白一枚，請問要怎麼操作才能淘到筍盤？
答：如何淘筍盤是一個非常系統的問題。最關鍵的要素是你要對目標有足夠的認識，這裡面就有很多可說的點。最基本的片區定位、商業市政配套、教育分佈、軌交構成、小區基本信息（樓棟數、物業、朝向、不利點有利點等等）、戶型、對應戶型的價格等等，我挑一個隨便講一講：
其實公開的信息都比較好查，在這裡面均價是最為重要的是價格，但以深圳的現狀來說，均價這個東西有一個非常大的問題：就是價格的層次體系。二手房本來就不是統一的價格，但深圳的一些特性會把問題更加複雜化，這裡面會涉及到一些歷史原因。
早年間，贈送大行其道的時候，各種花樣層出不窮，開發商不同的贈送段位是不一樣的，可用性、實用性、贈送比例都不一樣，有時候有的房子相差十多個平方，但贈送到一樣的實用都很正常，此為其一。
深圳的小區戶型很多，一個大點的小區總共有百多套戶型都很正常，無法完全掌握，稀有戶型甚至都不在市面上，此為其二。這些原因導致有些人在用鏈家雲看盤的時候，不瞭解實際情況，白白浪費好機會。
以上是非常細節的東西，是最接近實操的內容。另外更重要的問題就是大局的判斷分析。從買房的時機、選擇的區域、對趨勢判斷都有很多可以展開，我講一下里面一些關鍵詞：預期 房地產不以現狀為價值預估，而是預期，所以分析規劃是很常見的一個必備技能，我們常說的17大重點區域、軌交規劃、前海寶中核心規劃等。但是這裡面會有很多的信息干擾，因為如果你關注了很多的自媒體內容的話，會發現不少地方都能吹上天，需要懂得甄別。
另外即便獲取了正確的信息，也需要會對信息進行推演，估算規劃或者是其他信息會產生的影響。很簡單的一個例子，軌交規劃年年有，你是否注意到了軌交密度、地鐵最高時速、站點配置這些到底會產生什麼影響。還有就是現有狀況是否會被改變，舉個例子：12年以前深圳交通狀況比較差，那為什麼現在在一線城市中表現最好。地鐵運力的改善空間有多大，會對沿線有什麼影響。說了這麼多，其實提煉信息的方式會幫助你做決定。
瞭解了宏觀信息，瞭解了微觀信息，房子出來了，筍不筍一眼就知道。
貳
問：700-800萬總價，純投資，前海，寶中，蛇口要怎麼選？能幫忙詳細分析一下優劣不？
答：老蛇口，真的很老，要不是育才學位，真的是拿不出手了。新蛇口，並沒有很高大上，但是因為有所謂‘市區最好海景’，價格其實很高了，蛇口在規劃中會成為一個人造景點、網紅聖地，但離投資會越來越遠。前海，桂廟路以北不帶好學位，但在一號線地鐵口，社區中等，好一點價格六萬+（前海花園除外），這樣的社區沒有太多吸引人的點，且社區保養、管理、車位或多或少各種問題，除非價格不錯，一般也不太推薦。
桂廟路以南進入了南海中學的學位區，非第一梯隊學位，但好一點的物業，單價著實已不低，非第一梯隊學位在競爭中一般能走平，再上一步很難。
寶中，唯一主推的高單價高總價區域，優點很多：定位高，規劃好，空地多，寶中和前海的區域一致性甚至要高過之前提到的月亮灣以東的‘前海’，商業市政地鐵配套齊全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但實際的操作中不要買最貴的部分，在寶中片區就好了。
叄
問：老師好，17年sfsd錯誤的扔到了布吉國展苑，兩年一共漲了4%，您對這個樓盤怎麼看？算了算資金成本反而每年都在虧錢，但sfsd利率也低4.65%還掉好捨不得，您有什麼建議？
答：在深圳，前兩年很多外地投資客過來0首付狂掃價格低廉的老破大老破小，然後靜等大面積低總價產生資產裂變，這些樓盤多位於羅湖和布吉。 三年過去了，這批樓盤基本一分沒漲，國展苑就是其中之一。
深圳是一個體質特殊的城市，雖然房價很高，但這類房源仍然不受待見。歸其原因是因為深圳年輕人多，兩三百萬的總價寧可選擇龍崗坪山次新，也不買這種地段一般，環境糟糕，房齡老舊，品質低劣又沒有學位的大塔樓，更不要說五六百萬的老破大了，這種註定是沉沒資產。
布吉片區現狀十年內不會改善，國展苑只會越來越破敗不堪，及早割肉止損吧，好在你還有時間糾錯！
肆
問：您好，十三老師！我要想請教一下。我現在手上持有4套物業，想要賣掉一部分， 1福田景田聚豪園136平的4房。2羅湖布心的綠映居83平小3房，周邊在棚改環境很差。3寶安沙井的棕櫚堡141的4房，樓層低。4坂田萬科第五園一期的疊院，164的6房。您認為哪些房子可以現在賣掉或者置換掉的，或者晚點再賣？
答：深圳投資者從來不缺多套物業持有者，但佈局合理，進退自如者太少。景田聚豪園和羅湖綠映居八成是早年買入的老物業，十多年前買入這兩個盤是正確的，但現在仍堅持持有是錯誤的。這兩套看不到任何逆襲前景的樓盤，儘快出掉。
棕櫚堡應該是近幾年買入的物業，誤打誤撞買到了熱點片區沙井，沙井炒的雖熱，但卻有硬傷，大空港戰略太遙遠，眼下卻是遍佈工廠和農民房，推倒重來是不現實的，所以沙井能否逆襲要打個問號。
短期內沙井最大的利好就是萬豐海岸城，海岸城開盤如果能站上五萬，對周邊房價會有一波拉動，棕櫚堡剛好在這個商圈之內，可以蹭蹭熱點。還有現在傳聞甚囂塵上的深圳外國語寶安分校要設在海岸城，更讓不少人打了雞血，名校只是傳聞，海岸城卻是實實在在在建，這套房子可以先保留，等待利好出盡。
萬科第五園這套，屬於資源錯配，坂田是剛需剛改聚集地，6房的疊院在這裡定位尷尬，乏人問津很正常。我如果沒猜錯，這四套至少三套是紅本在手吧，又是一個兩千萬資金沉澱在房子裡，房子不升值等於貶值的案例。
適當讓價儘快出掉1和2，保留3，4慢慢放賣等待有緣人。
不過現在深圳樓市一天一個變化，等你賣完再置換很可能就踏空了。
伍
問：十三老師好，看過寶中房子，凱旋城(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，西岸觀邸(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，第五大道(海韻學校9年制中小學，寶安地鐵站300米)，鴻榮源尚都(濱海小學，海旺中學，寶安中心站750米，壹方購物中心800米)，這4個盤差不多都是07年，價格也差不多，準備買總價800-900萬的. 凱旋城和西岸觀邸是寶安實驗學位最好，但樓盤品質，景觀和物業感覺尚都好些，個人喜歡尚都，現在惠州工作，3-5年後打算去寶中生活小孩要用到學位了，如果在寶中片區選這幾個盤，您覺得哪個盤更合適些？謝謝！
答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。西岸觀邸的鴻榮源物業加高贈是優勢，但也有12年樓齡，價格去到了十萬多，和對面海納公館一比，有點三十美少婦仍以為自己青春十八貌美如花的趕腳。
第五大道戶型方正合理，但是一期外立面老舊，總讓我有點耿耿於懷。尚都是均衡型選手，各項指標都能打八十分，無功無過。怎麼選，難啊！來來，我們運用排除法，不考慮學校，我會先排除西岸觀邸和凱旋城，這兩個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。
第五大道和尚都，我個人其實喜歡尚都多一點，但是尚都位於寶中核心區位，周邊同質競品盤太多，價格彼此形成壓制。
最後是第五大道，區位，產品，戶型都算中上，周邊除了幸福海岸沒有競品，海韻學校優於海旺略弱於寶安實驗，上升勢頭明顯，你又有娃要讀書，綜合評判，就選第五大道吧。
陸
問：老師好～去年五月初在龍崗中心城遠洋新天地水岸98折備案價入手四房，WELL精裝修，學位普通，使用了在讀的大學生深圳戶口購買資格。發現但凡提到龍崗，高比例會提到大運和坪山，一直想知道，龍崗中心城在深圳的格局中，居什麼地位呢？4.2萬/平方米價格買這個樓盤，目標是長持5年以上解除限購後屆時再做打算。剛需加投資。上車時機和價位，老師怎麼看？會不會浪費了孩子的購房資格？感謝答覆！
答：浪費房票，你的擔心有點過慮了。龍崗中心城處於深圳的東部，環境好，配套全，價格低，喜歡花園大社區的剛需上車福地，卻又因無產業，遠離市中心而倍受爭議。
我們常說的大運是未來的東部副中心，區政府重金打造的門面。雖然大運是投資熱點，但是整個區域的房價是扁平化的，並不會只有大運這一枝獨秀才值得投資。新天地花園漂亮，位置不好不壞，定價中等，而您選的四房，我覺得都還是不錯的。在所有的遠郊大面積裡，我最看好的是龍崗的新大好。
隨著中心城大量房子的老去，本地會有很多內生置換需求，老的換新的，小的換大的，孬地段換好地段的，和別的出了小區就分分鐘想逃離的遠郊不同的是，龍崗是一個能讓人很有歸屬感的地方，它自成一城，良好的綠化，完善的市政及其商業配套，日益優質的教育，這些都會使得人們在二次改善的時候，依然選擇龍崗的可能性很大，既而產生大量的次新大戶型需求。
這兩年東部房價常常被人拿來當笑柄，可是風水是會輪流轉的，價值總有迴歸時。人生是一場馬拉松，不在一時輸贏，房價又何嘗不是如此。我們都不是專業的投資客，不會玩區域輪動，那就守著我們的一方天地，做時間的朋友，靜候花開，足矣。
柒
問：十三大大，在深圳呆了一段，感覺人口素質和京滬比起來差距挺大的，而且好多老房子的感覺，沒有京滬高大上的氣質呢？為何深圳算是一線，具體從哪些方面來評判呢？
答：其實哪裡都有頹勢盡顯的老房子，也有鱗次櫛比的摩天大樓，興許你沒有去對地方，並沒有覺得北京的各種衚衕裡更為高大上。
這個城市也不過如此，的確，房子還是那些房子，都只是磚頭堆砌而已，並沒什麼兩樣，於我看來，最大的吸引力來自這個城市的人。
這裡有高效人性化的zf，從不斷改進的秒批人才引進系統可見一二，這裡有永遠熱淚盈眶永遠鬥志昂揚的蓬勃青年，這裡有哪怕素不相識也敢於賒賬的路邊攤阿姨，這裡有相互給予彼此溫暖的你我他。
因為我們背井離鄉赤手空拳，來到這個城市，都不是那麼容易，所以也願意給別人一份理解和善意。
因為我們都不是來自名校，所以才沒有北上那麼多的鄙視鏈，沒有那麼多的門檻，才得以有了讓我們天高任鳥飛海闊憑魚躍的機會。這裡還有高度自由的市場經濟....所有的這一切鑄就了今天的深圳，願它的明天榮光依舊。
捌
問：老師，深圳投資一些老破小，等待拆遷可以嗎？即使不拆，一線城市老破小也有流通性。那個板塊適合博拆遷呢？謝謝
答：哪個板塊都不適合博拆遷，看看木頭龍的例子，多少人望穿秋水，盼到白髮蒼蒼都沒能住上新房。
首先，如果拆遷確定，我們作為普通人，總是最後得到風聲的，價格也早就體現在房子裡了，高位接盤恐只是是一腔孤勇。
如果沒有任何拆遷消息，能否經得住漫長年月的等待，一直堅守到交房？眼看別人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蝸牛，而舊改又遙遙無期，是否依然初心不改？恐怕很難，因此變現是一定要考慮的。
風燭殘年的老房子，老鼠蟑螂滿地躥，物管早就破罐子破摔，形同虛設，就算一線城市流動性相對好些，可始終還是不受人待見，最終還是要犧牲價格來獲取流動性。再加上貸款年限短，金融屬性差，綜合來看，還是避而遠之吧。
玖
問：十三老師您好！1.請問大亞灣是否會併入深圳，是否值得入？2.我打算賣掉廣州新塘的小三房(200w，賣了後釋放一個家庭貸款名額)加上手上100w，再借貸一點，買入深圳+大亞灣，因為最快明年四五月份才能入深戶，是否等入深戶後先買深圳光明的房，再回頭購入大亞灣，那時大亞灣如果併入深圳，是否錯過了它的爆發期？但如果先買大亞灣，又擔心後繼資金不繼影響明年四五月買深圳，明年四五月應該深圳又漲了一波了，借表弟老婆名義買深圳怎麼控風險？
答：大亞灣併入深圳，這是一個偽命題。深圳缺地不假，但不代表可以吞併鄰近城市的土地，否則豈不天下大亂了。再深一層分析，首先，惠州不會給，惠州吃定了臨深這個金飯碗，只會蹭不會送。第二，建議你們看看惠州的衛星地圖，惠州的臨深片區，包括惠陽和大亞灣在內，90%都是山，極少的平地已開發殆盡，到處是房子，剩下不多的土地，大多是早被賣掉暫未開發的。這樣的惠陽和大亞灣，深圳要來何用?幫它提高房價和重整亂糟糟的規劃？所以，不要自作聰明提前佈局，踏踏實實盯著深圳，這世界哪有那麼多奇蹟發生？
拾
問：十三老師好，一直每天看您的公眾號問答，特請教下一個問題：目前東海花園一期是否需要置換，感覺東海比較老了，後續乏力，金融街也看不到太實質動作，但大環境還可以，如果置換的話，1500～2000選哪幾個盤比較好，純投資。多謝了！
答：東海一期置換是對的，東海是深圳神盤，1999年開盤價就槓到了一萬多，是早年ceo盤的代表。東海花園外觀設計時尚大氣，當年是深南大道車公廟一景，景觀無遮擋，很是氣派。
但是時間能摧毀一切，20年彈指一揮間，東海老了，景觀也被一排排新起的高樓全部遮擋，更要命的是，東海有港式設計的風格，戶型大多不方正有尖角，客廳陽臺也出的很怪異，近十年來，深圳的港式樓盤全線跑輸大盤。雖然東海還有名校和早年的聲名加持，但已頹勢盡顯，置換是非常明顯的選擇。
1500到2000萬的預算，儘量往西部置換，搶佔下一個高地。不過這個資金量買深圳灣很尷尬，但適合的產品還是有的。
拾壹
問：十三老師你好，回遷房怎麼樣，比市場價低25％，需要注意什麼
答：趁著你這個問題，我科普下何謂回遷房。人們常說的回遷房分兩種：
第一種其實是叫指標房，顧名思義就是買個指標，把原著民的指標從開發商那買過來，無需購房名額。這個時候是房子連影都沒見著，只能看到一紙開發商確權書以及開發商給的拆遷安置費，價格一般是商品房市場價的5~6折，最大的風險是時間風險，一個項目從立項，到拆遷到建樓收樓短則五年，長則十年，全看運氣，屬於真正的不動產，不能租不能售更別說抵押，適合沒有房票，有一定原始積累等得起的，萬一急需用錢，不指望這個房子來變現。
第二種回遷房是已經變成或者即將變成現樓交付給村民的，離交房越近，爛尾可能性越小，房價也就越貴，想必你問的是第二種，在村民變成紅本之前都要全款買入，去國土局更名所以需要購房名額，需要甄別的是回遷房的品質在很多樓盤和商品房有區別，或獨立一棟或梯戶比高，另外注意村民的負債，打款最好去銀行做個聯名賬戶。
拾貳
問：老師您好！從後續的投資回報潛力來看，同樣的總價是應該買大運的89平，還是應該買南聯寶荷的120平呢？哪一個漲的會多一點，回報會多一點？謝謝！
答：升值角度上，投資邏輯是沒錯的。拉長時間軸，遇上大漲的年份，極大概率是後者的大面積投資回報率會更高，然而，小面積永遠比大面積的變現能力更強，流通性更好，小面積可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面積必須折價換量，很可能等不到風來，就要割肉止損大甩賣了。
所以每個人的底倉不一樣，現金流不一樣，並不是人人都適合買大面積去長持。一艘200平的航空母艦必須配幾艘89平矯健輕便的潛艇，這樣萬一資金斷裂的時候，可以靈活變現89來養著200平，才能安全抵達彼岸，不至於倒在黎明前。投資有時候講究的不是收益最大化，而是我們怎樣賺最適合最安全的錢。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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