港股大跌，地产股领跌，融创中国（01918.HK）是地产股的领跌者。从49跌到38，下跌幅度已经超过20%，这是个机会还是一个坑？
不要猜行情，价值投资的关键在于对企业的理解，知道自己买入的股票值多少钱，自然就能正确面对这种突发行情。
我们来算一下融创中国的即时价值吧。
之前的文章中，我们说过地产股的财报数据是与其他行业有很大不同的，预售制度的存在，让地产股的营业收入与营业成本不在一个时间单位里，错配的周期大约是两到三年，一般可以按照两年来估算。
对地产股进行估值需要“三生有幸”，也就是要把两年前的销售数据，当年的销售数据和未来的土储数据结合在一起进行综合分析。两年前的数据，看的是近期的报表估值是否偏低；当年的销售数据，看的是实际估值是否合理；而土储分析，看的是当前业绩是否有延续性。
我们先来看一下融创中国近年的销售数据：
可以看出，2017年是一个大爆发的年份，同比2016年权益金额增长了156%，可参考的结算利润会达到250亿左右。以今天的开盘价格38港币来计算，融创的市值是1764亿，合1575亿元人民币。融创中国当前的PE，大约是在1575亿/250亿=6.3。从2010年上市以来，融创的平均市盈率在7.5倍左右，2019年的市盈率最低达到过5.67倍。2018年的最低市盈率是4.56倍。
也就是说，如果融创继续保持38港币的股价不涨，一年后PE就会接近2018年那个历史性地低位（当时的股价是18.55港币），两年不涨的话，PE会比2018年最低点还要低10%。
当然，也可以说“融创为什么就不会长期保持在4倍多的市盈率呢？”这种情况当然也是一个可能性。这个时候，我们就要通过计算未来几年融创的销售数据来分析了，至关重要的数据就是其土储质量和数量。
目前比较确定的数据，融创中国的土储权益货值（不包括协议土储）大约在2.5万亿，其中80%以上是在一二线城市，剩余部分也基本位于去化较好的三线强市，整体土储质量位居行业前列。
考虑到最近几年融创的土储增长速度和手中现有的万亿协议土储，未来5年内融创保持15%以上的增速应无压力。5年后，融创不算文旅等其他收入，仅商品房开发业务就可以达到7700亿左右，净利润会达到770亿左右，对应现在的股价，前瞻PE会达到2倍。
这是现在能算清的帐，这样的企业即便市场不会给太高估值，仅靠业绩推动，也能够吸引市场众多资本的介入。至于地产股到底应该给多少估值合理，每个人的理解不一，按照自己的理解来评估吧。融创中国的历史平均PE是在7.5左右，我自己的评估范围是在5～10之间，当前的股价属于偏低的，如果股价跌到35港币，那就是严重低估了。
地产的财务数据中，不确定的因素太多，以上只是根据相对保守的数据推算，对融创中国未来可能的发展趋势做以定性分析。误差难免，变数甚多，仅供大家参考，勿做买入卖出依据。
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