2020-02-01 20:15:44 佚名

独爱好孩子

认筹是地产开发尚未取得预售许可证之前的销售盘客锁客的一种方式。

认筹时，收不收筹金？收了能否即使可退？通过什么途径收费？（不收或可退随便认，缴抵或增值要计算）

认筹时，释放价格区间还是确定出售价格？（价格是王道）

认筹时，定不定具体房号，即房源是按1：1装户落位还是随便选？（随便选，后摇号，认筹迟则很难选到自己钟意的楼层或户型）

认筹时，购房者要考虑所售项目综合情况与品质，楼盘心理价格估算，综合考虑，理性出手。

楼盘售价估算：（楼面价+建筑景观税费等综合按4000+周边市场均价*15%）*开发品牌美誉度（0.8～1.2，自己心里预估）。

斯溦地产人

以我过往的经验来看，买房认筹的时候，最需要注意的就是看准开发商。

而关于房子到底是开盘前便宜还是开盘后便宜，就得看你买的地方。

举个例子吧。像广州番禺的某个楼盘，开盘前认筹的话，只需要4万一平方。而开盘后，一平方需要4.7万-5.5万一平方。不过卖了不到一年后，开发商为了快速回款，一平方只需要3.7万。那这该怎么说呢？

所以说，买房前，如果你是投资客的话，你需要先判断这个楼盘，未来是否有涨价的空间，特别是郊区盘或者超级大盘，更应该谨慎。

而刚需者的话，你要根据自身需求来判断，这个楼盘是否适合你。如果配套、交通、教育都符合你当前需求的话，那么就不用太过于担心开盘后房价跌。

因为跌不跌你都得买，都得住。何况一个楼盘既然得靠降价来卖了，说明周边的房价一定也是跟着行情差，那么买在周围哪里都一样。

最后，千万得记得，买房认筹别那么快交钱，多看看。特别是那种品牌不大的开发商，很容易资金断裂，导致没办法完工，甚至跑路，最后钱都拿不回来。

比如，杭州的一个楼盘，“泰杭院”就发生这样的情况。许多业主千万买下这里的别墅，最后因为泰禾这家开发商，资金缺少，无法正常完工，导致快1年的时间了，还没办法交房。并且还没办拿回来当初的钱。

因此，大家买房前，一定要慎重！慎重！再慎重！有调查一下。千万别给开发商洗脑了。

有些开发商经常夸大事实，比如房子的质量、容积率、带学位、送花园等。所以，要记得保留好证据，一些开发商答应的条款，一定得写在合同中。

以免将来开发商翻脸不认人。不过我觉得最重要的，还是大家一定要想清楚。因为交了定金后，除非开发商出现问题，否则是不退的。

探房杜咔咔

买房认筹是一个双向锁定的认购协议，一方面开发商锁定了最有可能实际购买的潜在客户，另一方面购房者可以在开盘的时候有购房资格以及享受优惠。

所以，已经认准要购房，最好提前认筹，然后开盘时去认购，因为这个时候有楼层可选，同时开发商为吸引成交，在价格上会给出较多优惠。认筹的时候有2个重点，一个是问清楚，一个是问明白。

交认筹金，需要注意的,最重要的2点

第一，问清楚，认筹的钱能不能退？

1，开盘之前签认购协议，一般都是在开发商拿到预售证之前，积累客户的一个手段。没有预售证，开发商是不能收取“定金”，只能收取“协议金”或“订金”，收取不能退的“定金”，必须是开发商取得预售证之后，一般都是在项目开盘之后。同时，没有预售证的项目，开发商不能也不会公布实际销售价格，只会告诉你一个大概多少钱，所以，能不能退钱，就非常重要，购房者想要避免开发商后期在退认筹金时，开发商故意拖延为难，最好要在认购协议中写明可退款，以及多久内完成退款。

2，有的项目是二次开盘，也就是开发商已经取得预售证，这个时候是可以收取定金的。

所以，一定在认购协议中看清楚条款，交的这个认筹的钱，在认购协议中写明可以退，还是不能退。

第二，问明白，交认筹可以给自己带来多大的优惠。

1，一般都是很简单的，交多少认筹金，然后购房时抵房款。例如1万抵2万或1万抵5万。不管怎么个抵法，羊毛出在羊身上，最后实际购买价格才是到底优不优惠的关键。

2，开发商花式优惠，各种减钱，折扣以及礼品。这个就需要，购房者要保持冷静了，送的那些东西到底有不有那么高的价值？折扣之后到底少了多少钱？这些一定要冷静想明白。

开盘价格便宜，还是开盘后？

不能一概而论，开盘前，房源充足，可选楼层、户型多，开盘后，就属于楼层和户型都选择较少的情况，后期开发商会根据销售情况决定，是优惠促销还是提价多赚钱。

所以，只能说一下，一般情况。

一般情况，开盘时优惠较多，开盘后一段时间价格不会松动，当楼层和户型都只有较差的时候，开发商会继续做一些优惠活动来清盘。

购房建议

你如果已经想在此楼盘购买，我建议签认购协议，开盘时买。有3个购房建议。

1，开盘买价格一般是优惠的。认购有优惠，而且和其它购房者优惠一样，开盘一般会成交大部分。而开盘时购房的购房者购买的价格都差不多，不管后期房价怎么样，你买的价格怎么也亏不到哪去。开发商的套路是越往后，价格越贵，如果开发商定价比之前低，前期购房者会上门维权，所以，开发商是不会这么做的。

2，开盘时，可选楼层、户型多，虽然开盘开发商会制造紧张气氛，但是总会比开盘之后选择多。

3，你在签了认购协议就要明确想好，要买哪几个楼层和哪几个楼层绝对不买，开盘时，你不会有时间考虑的，你稍有犹豫，别人就买了，当天去的都是交了钱想买房的人，和平常随便看看的客户还是有很大区别的。所以，一定开盘前提前做好准备，考虑清楚，不要犹犹豫豫。

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世家

只有一件事情需要注意：不要轻易下决定交钱！

在看新楼盘的时候，经常会遇到这样的情况，在街边会遇到一些置业顾问，向你推荐他们所在楼盘的房子，会告诉你什么时间售楼部开放，什么时间开始认筹。目前形势下来说，开发商在认筹阶段，基本上已经拿到预售证了，在之前很多楼盘在认筹阶段都是没有预售证的，很多人会比较担心。

因为现在大多数地区形势不太好，开发商蓄客认筹阶段会拉长，有时候在拿到预售证的情况下，也会适当延迟开盘，为了开盘数据或者为了更多的蓄客。

如何了解楼盘是否有预售证，楼盘所在地市官网信息公开会有所有预售公示，公示过的楼盘，基本上都会拿到预售证，所以这个问题很容易解决，没有预售证没有保障，在地市官网查询预售公示信息即可。

查询到预售信息，也确定在这个楼盘置业，那就可以在认筹阶段认筹一套，然后在开盘时候，可以优先选到合适的房子。

认筹和开盘可以看作是楼盘首开之前的两个小活动阶段，认筹阶段会有认筹优惠，开盘期间会有开盘优惠。

如果真的要说有什么需要注意的话，只有一件事情：不要轻易下决定交钱！

另外在认筹的时候，很多开发商会有这样的广告：交XX抵XX，或者交XX优惠几个点儿，等等，一定要计算好哪种优惠方式优惠的多，华而不实的优惠活动很坑人。

买房是很多人一辈子最重要的一件事情，买房关乎结婚、未来孩子上学、未来孩子成长等等，所以在决定买一套房子的时候，不管认筹或者是开盘阶段，一定要想清楚自己是否真的已经想好了在这里购房。

前边文章我也提到过，现在很多的置业顾问为了卖房，不会替业主考虑那么多，所以在众多置业顾问的推荐和不断地进攻下，一定要冷静，冷静一下想好自己是什么原因才决定要买房的，想清楚了，再确定然后交钱。交意向金的时候签的协议书一定要先看清楚，很多项目因为定金的问题和业主闹得很不愉快，业主没有选到合适的房子，要求退款，项目不退。这也是为何一定要想清楚再交钱最重要的一点，耽搁时间和自己的资金使用。

另外，如果盲目在一个项目交了钱，突然发现另外一个楼盘好像更适合自己，这时候这边退不了，那边又没有足够的钱去签合同，最后，合适的房子也可能被别人抢到了，自己没有买到合适的房子，也耽误了很长的时间，资金也没有得到很好的利用。

认筹和开盘，想知道开发商有没有预售证，去当地门户网站信息公开查询即可。在没有想清楚要不要置业的情况下，不要轻易交钱。

泛泛醉醉

很高兴能回答这个问题。

看到题主的问题，刚好这几天我们公司的一个项目经过了认筹和开盘，因为实际操作过这个过程，所以我想就以我自己的工作的角度出发来给大家说说认筹开盘的一些注意事项。

买房认筹注意哪些？

什么是认筹？很多朋友对于认筹这个概念不是很清楚，其实认筹就是一种提前锁定客户的办法而已。在过去很多开发商在没有拿到预售证的时候，对于市场客户来访情况没有办法锁定，所以就以认筹排号的方式，客户缴纳一定数额的认筹款，给你排一个号码，等预售证拿到的时候，开盘以认筹顺序进行选房，这是非常常见的操作方式了。那么也有一些开发商在拿到预售证以后，先进行认筹，对客户进行筛选锁定，然后再进行开盘选房。其实认筹也是开发商试探客户诚意的过程。

认筹和开盘的关系是什么？认筹和开盘关系，简而言之就是认筹是选客户，开盘是客户选房，开盘也叫解筹。有了认筹期间锁定的大量意向客户后，才能保证开盘选房顺利且圆满，保证高解筹率，否则开盘冷清是每一个开发商都不愿意看到的。另外，开发商会根据认筹的客户数量及客户质量情况分析后，对开盘定价进行策略调整，意思就是如果认筹客户多了，那么就会对推出房源做出一定的溢价处理，如果认筹意向度不高，人数较少，那么开盘的价格策略就会有所顾忌，价格不贵太高。

认筹要注意什么？对于认筹来说，客户要注意一下几点：

第一、开发商的预售证办理情况，一定要看“无证”，如果说没有取得预售证的情况下认筹的话，是违法的。

第二、注意认筹顺序是否决定选房顺序，如果说认筹顺序决定后期开盘选房的顺序的话，最好排前面些，就有更多的房源可选的机会。

第三、看开发商给出的《认筹须知》，一定要问清楚置业顾问相关的认筹问题以及仔细查看认筹须知，看清楚认筹的流程以及需要的资料、认筹金额等等。

第四、认筹金不同于“定金”是可以退的，因为认筹金只是一个意向购房的保证金而已，如果我们后期选不到合适的房源或者不想选房了，这个认筹金是可以全额无息退还的。如果有的开发商扣除认筹金，一定是不合理的。

房子开盘时便宜还是开盘以后便宜？

这个问题，我已经在以前的文章里面几次说过，如果要买房，并且看好了一个项目，那么一定要在开盘期间就买，因为一般的楼盘都会在开盘期间推出一些优惠措施，以吸引客户选房成功，并且为后期的资金快速回笼做好准备，同时开盘也是对市场的一种试水，这个时候往往是整个项目价格最低的时候。特别是一些新项目的首期开盘，更是为了打开市场，不惜损失一点利润，也是有可能的。所以说开盘的时候价格一定是最低的。

当然这里也有可能出现一些特例，比如某些项目卖不动的时候，会直接降价或者高折扣降价，有可能比开盘的价格低，但是这样的操作是比较少的，因为每一个开发商都不愿意这样的事情发生，以前买过的客户更是不愿意答应，所以我们看到开发商后期降价稍微操作不甚，就会出现维度售楼部的时间发生。所以这样的个例是比较少的。

好了，以上是个人工作经验对于本问题的回答，希望能帮助到你，也欢迎大家留言交流。

超哥说房产

认筹，现在已经成为众多楼盘的一种宣传手段，借此吸引购房者。

要了解认筹该注意哪些问题，先认识认筹的定义。

什么是认筹

认筹一般是开发商在正式销售楼盘前，通过一些优惠折扣让购房者缴纳认筹金的行为。

一般情况下，开发商会以购房优惠形式吸引购房者交一定金额的认筹金或诚意金。缴纳认筹金的用户，可以享受优先选房及其他开发商允诺的优惠。

在楼盘正式开盘前，开发商会通知参加认筹的购房者到场，等到项目正式开盘时，具有优先选房的权利。

有些开发商在认筹阶段，可以直接将购房者心仪的房源锁定，等到开盘时，购房者可直接进行买房流程，与开发商签订合同。

认筹的流程

目前认筹常见的有三种流程：先认筹再排号、先排号认筹、认筹排号同时进行。

1、先排号再认筹

（1）楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处；

（2）有意向的购房者，直接联系销售人员；

（3）进行排号（给购房者一个数字号码牌）；

（4）办理认筹手续：购房者交诚意金，开发商给收据（协议）；

（5）等待开盘；

（6）确定选房方式（摇号或按照排号顺序）

2、先认筹再排号

（1）楼盘在开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处；

（2）购房者如果有购房意向，可以联系销售人员；

（3）然后销售人员会给购房者办理认筹手续：购房者交诚意金，开发商给收据（协议）；

（4）进行排号（给购房者一个数字号码牌）；

（5）等待开盘；

（6）确定选房方式（摇号或按照排号顺序）

3、认筹排号同时进行

（1）楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处；

（2）购房者有意向，联系销售人员；

（3）办理认筹手续：交诚意金，开发商给收据（协议），与此同时，进行排号（给购房者一个数字号码牌）；

（4）等待开盘；

（5）确定选房方式（摇号或按照排号顺序）

认筹该注意什么问题

1、开发商获得预售许可证后才能出售

根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得发布商品房预售广告且不得进行商品房销售。

2、未取得预售许可证不得收取认筹金

“认筹”应当是与“内部销售”同等性质的房屋预售活动，属于“提前销售”的一种，在开发商未取得《商品房预售许可证》前，是被法律法规禁止的行为。

3、认筹时交的认筹金可以退吗？

在没有签订任何条款协议的时候，认筹因不具备法律效应，所以购房者在认筹过程当中所交的认筹金或诚意金是可以退还的。

签订任何条款时也要看清楚，是否有约定：如开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房，那么认筹金就不会退还；是否认同直接将认筹金转为定金的行为，如果双方有协议约定为“定金”，则可按照合同所约定执行，那也就不能退认筹金了。

在缴纳了认筹金之后，并不可可以高枕无忧，认筹也是存在风险的，购房者需要谨慎。

一般楼盘在开盘时会大力促销以此吸引购房者，通常是开盘时房价比较便宜，另外就是楼盘会在一些特殊的日子推出优惠房源。

道宁致远

认筹需要注意的是：1.房子开盘时间确定不确定，避免钱交了迟迟不开等很久很久。2.确定交钱之后不选房多久能退到钱，不是认筹了就认购了，开盘价格不合适或者有其他事情了可以退。3.确定房子是否五证齐全有保障，不要交钱了开发商跑路了。

一般当时开盘价格会便宜，之后会略涨或者取消开盘优惠政策，低开高走。也有一些开发商开盘没把握好市场，想多挣钱，高开卖不动然后低走。主要是自己的认清开盘情况，到底有多少人选房，真实的还是托。数据也会做假。

梦想家dxy

首先，认筹阶段，一般都开发商未取得预售许可证的前提下而做的一种预约活动，开发商通过认筹的形式锁定客户意向度以及抓住客户，当然，开发商推出认筹的形式肯定也是做出相应的优惠政策给到这一部分客户，比如，可能认筹客户会比没有认筹客户多个折扣，或者是开始的时候会优先认筹客户选房，不过不可否认的是只要项目有任何的新信息开发商首先通知的就是认筹客户，也就是说信息获取度肯定比没有没有认筹客户来得快而且准确，这也是有一部份优势的。不过，你选择认筹的话，前提也是先了解楼盘情况以及户型信息，包括按揭流程包括个人征信情况，确定购房者。

至于房价是认筹前后那个房价低，这个很难去确定，但是开发商开盘的价格都是比较优惠的，而且认筹了客户选房的可选择性会比较多，要不然就是等别人选完了才轮到您选房了。所以这个是认筹买房的好处，当然，这个也不排除后期开发商会有特价房出来做活动。