這是 寶雞今樓市 的第 139 篇文章
2009年起，中國一二線城市房價翻了好幾番，
隨後，購房政策是越來越緊。
2018年開始，寶雞的房價才高速上漲。
讓想自住剛需和少數投資客恨得牙癢癢。
這時候，開發商敏銳的看到了商機
公寓給剛需們帶來了曙光。
因為可以支付很少的首付就可以在城市擁有一套房。
就算未來房價漲得真的承受不起也有一條退路。
拿西安高新區的住宅均價早就超1萬，但同地塊的公寓不突破萬元，還帶5年返租。
算下來，每平米就更便宜了。
那麼，這看似穩賺的公寓，到底藏著什麼秘密呢？
商鋪窮三代，公寓毀一生，又是什麼邏輯呢？
01
在寶雞，不要碰公寓
1.政策
公寓，建在商業用地上，達不到住宅標準，所以叫商住公寓。
寶雞因人口偏低城市規劃的貪多求大，導致商業寫字樓供應嚴重過剩。
寫字樓賣不出去咋辦呢，開發商為了去庫存，打著不限購不限售低總價的口號，把寫字樓改成公寓去割韭菜。
說白了，公寓其實就是個擦邊球。
2.產權年限
住宅：70年
商住公寓：50年。
商務、酒店公寓：40年
很多人都關心，住宅70年產權到期後怎麼辦。
國家多次明確表示，住宅在70年到期後可自動續期。
但是，公寓產權到期後怎麼辦，國家一直沒表態過。
買公寓的，掂量掂量吧。
3.戶口
很多人買房，是為了落戶享受城市配套紅利，比如學區。
但是，這僅僅是針對住宅的福利，沒公寓什麼事。
公寓屬於商業用地，無法落戶，沒有學位，只能註冊公司！
這就失去了房產最重要的附加價值，買個公寓就等於租個房一樣。
而且，這些城市是因為商業地塊規劃太多，商業地產過剩，就是拋個餌讓你去庫存的。
4.成本
公寓土地成本低於住宅，看著便宜，但隱形持有成本遠高於住宅。
1.公寓所有費用都按照商用標準交，水電物業費比住宅貴一倍。
2.公寓沒有獨立陽臺和窗戶，不被允許通天然氣，不允許使用明火，做飯只能用電爐。
3.公寓的實際公攤面積很高，能達到25%--40%，你掏錢買的房，近一半都要交給公攤。
5.佈局
因為達不到住宅標準，公寓一般都是小戶型。
公寓的居住環境居住體驗，遠比不上住宅。
1.公寓居住人口密度大， 一層樓10幾甚至20多戶，跟筒子樓大雜院一樣，日照和通風的條件差，互相不對流，安全衛生堪憂，公寓戶與戶之間私密性差。
2.公寓本來就是辦公樓改的，可以用來註冊公司，所以，你的鄰居可能幹什麼的都有，比如婚慶公司，轟趴館、美甲店、私廚，會所，不可描述之職業等等。
這就導致環境嘈雜，人員複雜，大半夜high聲四起。
3.因為密度高樓層高，高峰時期電梯使用強度大，等待時間長，電梯安全性受到考驗。
4 物管能力很難跟上，小區綠化環境一般比較差。
想自住的，好好考慮下。
02
公寓金融屬性
1.槓桿
公寓金融屬性，很低，特別是槓桿。
住宅：首套首貸30%，有房貸利率優惠，能用公積金貸款，最長能貸30年。
公寓：50%首付，基準利率1.1倍以上。只能貸款10年，不能用公積金貸款，很多時候還必須要求全款。
2.融資
房產的金融屬性之一，就是向銀行抵押貸款融資。
在銀行眼裡，公寓地位是遠低於住宅的。
如果急用錢，一般來說，住宅能貸抵押評估值的七成。
公寓，只能抵押貸5-6成，年限最多10年。
而且，極易受到政策影響。
2017年，北京、廣州多城停止對商住公寓的抵押貸款，今後是否會全面禁停，還很難說。
3.漲幅
一個好房子，一定是可居可租可售，好價格，好槓桿，未來的房價預期。
房價漲幅溢價，是投資收益組成部分。
在中國，公寓硬傷太多，漲幅受到很大限制，和住宅比，差得也不是一點半點。
中國各地大興基建，開闢天量商業地產，很多縣級市都有CBD商務中心。
寫字樓賣不出去，改成公寓，供應量飆升，多城新公寓滯銷，未來的公寓的空置率很可能一路走高。
公寓價格一路走低，想要原價賣出都難，因為對買家而言就相當於已經漲價了。
保值方面，公寓也遠不及住宅，最先降價的就是公寓。
2017年，北京住宅微跌，而公寓遭受腰斬暴跌，元氣大傷！
4.稅
買了公寓想賣掉離場？呵呵，一大堆稅在等著你。
公寓交易稅費又高又複雜，包括：
房屋增值稅
土地增值稅
個人所得稅
契稅
營業稅
轉移登記費
印花稅
交易費
一算下來，稅費成本能達到房屋交易總價的20--35%，再加上中介費，一次交易就能吃掉你40%以上的增值收益。
100萬買套公寓，如果漲到200萬 ，稅費要佔到增值額的30%-50%，七七八八一算中，各項稅費成本加起來有60萬。
賣套公寓，扒你層皮！
5.流動性
公寓硬傷太多， 如果你的公寓不上漲30%。你的根本就是虧損的，根本就買不出去。
很多剛需購房者購買公寓是希望搭上房價上漲的順風車，希望通過購買公寓積攢購買住宅的首付，但其實這種想法大錯特錯，購買公寓不但不能幫你積攢購房資金，還有可能讓你本來的購房資金造成損失。
綜上所述，公寓物業根本是一個缺乏居住功能的商業產品，並不是一個真正適合居住的房子，後期轉手還面臨巨大虧損風險，剛需千萬不要選擇購房。
目前中國樓市遭遇冰凍期，人民幣也遭遇破七，沒房票住宅買不了，公寓又不能買，存銀行更虧。
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