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今日头条：@真叫小张哥
前言
接上篇《广州踩盘：误入清远，能买吗？》。经过考虑PASS掉清远之后，小张哥按原计划继续花都的踩盘。
十年前买第一套房的时候，也来花都看过。最终经过对比，还是放弃了花都。9号线通车后，花都房价迅速上涨。
如今的花都，应该已经不是过去那个郊县了吧？我想是时候来重新看看了。看看是什么支撑了这一轮的上涨，以及未来是否还有机会。
花都，我又来了。
花都·前世
1837年，参加院试落榜的洪秀全从广州回到老家。多年苦读，考了三次竟连个秀才都没中。这位未来天王的苦闷不难想象。回到家，他大病一场，卧床四十多天。
不知那时的他，自广州回乡看到的是如何的景象。对了，那时候这片土地还被称作花县，得名于附近的花山。此后，它的名字先变成了花都市，而后成为了花都区。
十年前一天，小张哥在白云机场坐上中巴车，一路颠簸来到了刚建成不久的花都皇冠假日酒店门口。
这座五星级酒店周边的荒芜，远远超过了我的想象。极目远眺，依稀可以看到远处的云峰大酒店。门前一条坑坑洼洼的道路，周围都是荒地。
要前往花都中心区域，还得搭乘黑车或者摩的。不过那天路边啥车也没有，不得已顶着烈日走半小时到了公交车站。
不记得在公交车上晃悠了多久，来到花都中心区域。所谓中心区域，也就是有比较多的楼盘，外加几个超市的地方。
那时的花都和广州市区，是“城”和“乡”的区别。
市容差别很大，然而花都中心区域的房价却并不便宜。当时看过的雅居乐、南航花园都是8000+的水平。不过偏僻一点的地方4000+的楼盘也有。
花都·今生
如今，坐上地铁9号线从花都广场出站，路旁的景观相比从前确实有了很大改观。终于像个城区的样子了，走在路上我这样感叹。
花都的房价，多年来一直比较亲民。虽然中心区域较贵，但稍远点的地段一直有许多价格实惠的楼盘。
这里的平均房价相比市区，这些年的涨幅一直落后。这种情况一直持续到2017年，地铁9号线开通。
广州地铁9号线被誉为“久耗线”，工期一拖再拖，总建设历时8年多。还记得那些年，朋友圈花都的小伙伴，几乎每隔一段时间就要吐槽一次。
无论如何，通车后的9号线成为了花都楼市的助推器。线路开通前后，两年间花都区房价从不足1万到直逼2万。
也有人说这里面还有规划、产业等等原因。好吧，让我们来看看花都区的建设规划：
我挺佩服这些搞规划的人，一个区还能整出这个产业带、那个产业带的。CBD我知道，RBD（旅游商业区）还是第一次听说。
除了几条产业带和CBD、RBD，这图里面最明显的三个圈就是白云机场、广州北站以及广州文旅城。
白云机场已运营多年，是国内吞吐量第三的大型机场，国内航线网络密布，短板是国际航线，由于某些原因未来可能大幅增加。这个不必多讲。
广州北站目前确实不理想。车站规模和环境就不说了，去年我想地铁和列车换乘，结果出站后直接懵了。
地图上看近在咫尺，居然不能直接换乘，绕路要步行40分钟！只好打了个的士。扩建工程据称今年完工。
新北站能带来多少人流我不知道，但我查了一下：
广州将形成以广州、广州东、
广州南、佛山西、白云站为主客站，以广州北、南沙、新塘站为辅助站的“五主三辅”客站布局。
看明白了吧，辅助站。在这个定位之下，期望不要太高了。
广州文旅城，前身是万达文旅城。万达开始进入文旅产业时，王健林曾放出豪言：让迪士尼二十年不盈利。倏忽间，万达深陷资金危机，首富家也没余粮了。
王首富秀了一波操作，整了个世纪大交易，将文旅项目打包卖给了融创。现在是广州融创文旅城，去年已经开业。
这个文旅城做的怎么样，我还没去过，无法直接评判。但如论是融创还是万达，涉足文旅时间都不长，依我看肯定是赶不上长隆、华侨城之类的。
此外政府发布的几百个重大项目，小张哥看了看基本都是道路、高速之类，缺乏大家耳熟能详的大企业。
所以我认为支撑这波上涨的核心就是地铁9号线联通了城区，将花都这个原本的洼地灌平了。其他因素几乎可以忽略不计。
花都区踩盘，还是得围绕9号线展开。
花都踩盘
花都踩盘从地铁9号线的花果山公园站开始，花都广场是花都的区府核心位置。之后就是延9号线向机场方向，目前乘地铁去机场或是市区都要走这个方向。
路劲天隽峰
新盘。靠近地铁站花果山公园，步行到小区门口不到10分钟。小区周围环境非常成熟，配套很完善。有公立幼儿园和花都五小的学位。
这个一个改善型楼盘，户型只有3房和4房单位，看的时候均价大约2.5万，房源只剩下4房单位。缺点是毛坯不带装修。
按我的预算来说，可以考虑126平的4房（最小的四房）。没办法，不带装修必须把装修款考虑进去。
深航花园
二手盘。位于花都广场和马鞍山公园之间。距花都广场地铁口较近，地铁口走到小区大门口大约用时10分钟。
隔壁是南航花园，马路对面是雅居乐。相比另外两个楼盘，这个小区楼龄较新，因此单价比另两个要贵很多，单价要3万多。
在这附近居住的人许多都是航空业人员。花都靠近机场，对他们来说居住在这里非常方便。现在有个词叫用户画像，投资性购房考虑接盘侠大概是什么人群，以他们的需求和眼光来考虑问题是个非常好的思路。
小区有很多大户型单位，此外小区还有相当一部分房子是“双证房”。就是一套房子有两个房产证。由于历史上的90/70政策，加上双证还可以减少税费，过去曾经出现这种产品。
在限购的当下，双证有很大的弊端。导致只有一套购房额度的买家，直接无法购买。我在这个小区没有看到合适的房子。
合和新城
二手盘。位于清塘地铁站旁，从地铁口走到小区大门大约只需要5~6分钟。上图的这个广告语囊括了这个盘最核心的卖点。
近地铁口已经说了，另外它还是9号线沿线最靠近白云机场的一个楼盘。踩盘时的均价大约2.5万/平。
小区很大，断断续续开发。楼龄从05年到16年的都有，到现在还没开发完毕。最大问题是学位。由于钉子户的存在，楼盘配建小学十多年一直未建设。
户型方面就很多，从1房到5房单位都有。不过由于小区太大，到地铁口的距离不同组团相差很远，这点要注意。
花都·来世
从花都的过去聊到了如今。前几年，花都的房价也在朝市区的方向追赶。距离小张哥花都踩盘，时间又过去了一年。
这一年，花都区的二手房价格下降很明显。尤其是前文提到的合和新城，均价从2.5万跌到了2.3万。
花都的未来如何？还有潜力吗？
直接说我的判断吧：潜力不大。至少和广州其他区域相比是这样。主要原因是新增购买力不足。
前文已经分析过，除了空港，我对广州北、文旅城带来的客流不那么看好。重大项目中也没有知名企业。
花都的其他产业呢？大概还有汽车产业，皮革皮具，还有一点珠宝加工。传统汽车行业现在日子不好过，另两种产业的人口大多购买力不足。
再看看交通，会不会有外溢购买力。9号线已经兑现，广清城轨？一期尚未通车，二期更加遥远。再说，花都还能指望从清远获得点什么吗？
唯一略有期待的就是8号线北延段，但我认为这条线路更利好白云的部分区域。
～～～本篇完～～～
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赢在看房之前：做好准备，事半功倍
广州踩盘第一站：天河
广州踩盘：误入清远，能买吗？
我发现，身边投资赚钱的人有一个共同点：
他们都关注了我是小张哥
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