保时捷男孩儿

这个问题我可以给你解释下，哈尔滨人口是外流，但毕竟还是黑龙江的省会，外流的在严重，还有佳木斯，牡丹江，吉林，齐齐哈尔等的来补充一部分，再有就是走出去多少人，只要他老家在哈尔滨或者周边的有点钱都想在哈尔滨有套房，这个是大部分出发工作人的心理，再有就是周边的县城，县级市的有钱人也来哈尔滨买房，哈尔滨房子虽然不便宜，但是他们在钱宽裕的情况还是想买一套的，可能说哈尔滨有几套房也会让家里人听着更好听，再有就是哈尔滨本地刚需住房，总结就一点吧，哈尔滨有周边撑着，周围的都可以倒下，唯独哈尔滨不能

云顶奇皇

哈尔滨人眼高手低，大部分年轻人异乡打工或者创业去了，留下的也是工厂工作，为什么哈尔滨的房价不降反升，很明显人口红利已经是过去事情了，外来人口带动饭店旅店的生意，我嫂子跟我说过外地人在群力新区买房子的占百分之七十以上，一五年一套群力的高层也就是一百五六十万，一七年一年涨了百分之五十。为什么会这样很明显，群力新区的房子很高端大气上档次，配套设施很到位，大型商超医院学校一应俱全，公园哈尔滨最多的地方就是群力新区，哈西的房子也一样配套设施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟风一顿猛涨，外来人口带动了哈尔滨房价不降反升是很明显的事实。哈尔滨的工资是全国倒数第三四位，消费水平看起北上广，一个生活在这座城市三十七年的人看见家乡的巨变感到高兴，不得不提的是事就是老工业基地已是物是人飞了。

冰城尔东

• 这个问题正好去年我问过哈尔滨的开发商，我也很好奇为什么经济这么差的哈尔滨房价会涨到如此地步，他是这么跟我说的：
• 第一：哈尔滨老城区的人改善住房环境，纷纷搬进新区，哈西、群力的房子被买光，导致房源紧缺，所以价格上涨
  
• 第二：很多周边市县的人来到哈尔滨务工，上学，大部分选择留下来的人会选择老城区的房子，当然不是全部都会选择老城区，条件相对好一些的也都是落户新区了，但是落户老城区的人还是占绝大多数的.
• 第三：哈尔滨的城市化面积并不是很大，中心的区域容纳200万人到300万人大概，所以房价短暂的涨价是正常现象！

灵魂的打手

第一哈尔滨房价在省会城市中不算高，只是近二年涨的多，一万到一万七不等。我家09年63万买的房子16年只卖了85万，装修加还贷款利息赚了六万，只能算不赔，16年新买的群力的房子也才八千一平。第二哈尔滨买房门槛低，一年社保，公积金首付20%，150万的房子也才30万首付，大多数家庭负担得起。条件好的或者双方家长共同出资50万也不算很难。第三哈尔滨教育和医疗资源好，孩子可以从小学上到大学不用搬家，医大一医大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校学生。本地人孩子去外地打拼了但是家长还在，通常是改善性买房，或者孩子将来不在一线城市工作回老家也提前买一套房准备着。还有一部分是外地老年人，孩子在一线城市买不起两套房又不想父母在农村养老，就在哈尔滨买房。对省内人吸引力主要是，去外省要是省会城市不如哈尔滨离家近房价低，外省小城市资源也不好工资也低。以上是个人观点。

流线迹线

弱弱的问一句，你坐公交吗？

坐几回公交就发现了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈尔滨是部分中青年人上班，外环多数老年人逛早市。

老年人人养老已经成为哈尔滨的房产购买力。孩子来哈尔滨，老人就需要来哈尔滨照看三代定居养老，而且主选电梯高层，所以，二环外群力开发区是外县老人首选。哈尔滨来人退休比年轻人工资高，所以打工养儿养房养车不现实，我身边好多退休大妈大爷，都在退休打工，就是自助下一代的贷款。

哈尔滨年青一代大多去北上广，我有部分同学和亲戚，都在北京或出国。北京工资是哈尔滨三倍。不趁年青多赚点，给自己贴贴金，岁数大了更不好找工作。所以，有后台，有资源就去南方定居或者出国。

没后台的，就去北上广闯闯，顺便镶金边。

这就造成哈尔滨老人居多。一过年，就看市中心，没有车，没有几家开灯，75%空置。刚来哈尔滨的回老家，老哈尔滨人去三亚。

梗直的柳条

我公司是做投资融资的，简单的说就是给企业机构贷款的，我从另外一个角度回答一下。

房价主要由地价，建筑成本，资金成本，利润等几个主要部分组成，这里面地价是最大头，群力现在地价基本上折合美平米7500-8500左右，再就是近年来房开企业融资成本逐年上升，别说银行不给贷款，我们公司就明确规定房开企业原则上不给融资。所以开发商现在想融资是非常困难的，中小开发商融资大概成本不会小于年化15-18个点，这几点加起来，房价怎么能下降，大家都是在这里硬挺着生怕资金链断了，挺不过去运气不好就破产倒闭，烂尾，运气好就被大开发商收购楼盘。基本上就是这么个情况吧。

所以说，房子价格的调整，关键还是看政府想不想让房价下降。拿地的价格，楼板价下降了，企业融资成本下降了，房价自然会松动。另外还有一个关键就是政府预售的限价，这个也是关键。展开了说太敏感，各位自己揣摩吧。只能说这么多了。

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正版叱咤红人

那就说明哈尔滨市人口非但没有外流，反而是在流入人口。本人长春的，来哈尔滨出差几天，没觉得人少了，路过中央大街还是挺挤的。

还有一个原因，哈尔滨市目前房价水平省会城市倒数，低于海口兰州很多，和贵阳差不多。而哈尔滨的实力远超这几个城市，因此，无论如何，现在的价位是保不住的，最起码房价得到南昌 石家庄的水平。只是东三省不太主动炒房，房价增长没有同步涨，相对滞后一些

大长春崛起

哈尔滨是人才外流而不是简单的人口外流，哈尔滨城区每年人口都在缓慢增长，从最初的小渔村到后期几十万再到如今几百万人口，其实来源主要是黑龙江省内城镇和农村。

而哈尔滨却年年流失大量的高端人才，哈工大哈军工等高校留在校园地就业的屈指可数，毕了业全部奔往南方，这跟本市提供的收入和就业环境有关，也怪不得哈市，整个东北内陆包括内蒙 也都这样，既没有海岸线港口，也没有像样的跨国贸易。国家明着政策扶持东北，而实际还是向南方沿海城市倾斜，我觉得国家之所以这样做，主要是因为临近俄罗斯CX这两位不以发展经济为目的，而整天叫嚣斗殴的流氓国家，使国家对东北地区稳定存有忌惮，从建国后就开始不断地转移东北资源，当年毛甚至提议要在哈尔滨定都，后也是因离苏联太近的原因最终也放弃了。

再说说哈尔滨为什么这些年房价涨的离谱:全国各大城市走一圈你会发现，哈尔滨的建筑公摊系数全国第一。如果你的高层住宅建面100米，使用面积能得到65米，你就偷着乐吧。因为哈尔滨得房率平均只有55-63％之间，回迁棚改的甚至系数达到50%,也就是100米建面的房子你只有50米的可使用面积。而在南方平均得房率在80-90之间。什么概念？就是同样的建筑面积预算单价人家能买3房，你只能买到两房的居住。就连东北其他省份得房率也有75-80以上，唯独哈尔滨是个特殊的存在，这其中到底是谁在给哈尔滨老百姓挖坑我不敢说，所以客观来讲在哈尔滨你要以建筑面积单价跟全国比，毫无意义。

再说说购买人群:哈尔滨作为黑龙江的省会，也处在黑龙江的南段，省内城镇乡下人口 但凡积攒一些收入都会来哈买房，让孩子来哈受教育，在以哈尔滨为跳板 走出东北。

哈尔滨的新建住房和二手房有7成都被省内迁来的居民买走。而这些大量外来的人口普遍是乡镇农村走出来的，由于文化层次不高工作难找，不断冲击着哈尔滨的低端就业市场 ，使得哈尔滨劳动力服务业人均收入不升反降。我们单位招个保安1800元 应招者络绎不绝，从而反映出体力劳动的服务业在哈竞争残酷。而高端就业人群也很尴尬，在哈的五百强企业和经贸高端商务不多，找不到合适自己的岗位，即使有适合自己的工作，收入也比不上南方。

所以哈市出现了这种逆差(市内人才外流 * 省内人口不断涌入）房价随着大量外来人口而不断攀升，房产市场异常活跃。随着省内人口不断以哈尔滨为跳板走出东北，黑龙江省的人口也会随着时间慢慢枯竭。在农村这个现象已经开始显现，整个村庄常住人口不到一半，哈市高端人才不断流出，而中低端群体泛滥，这也是政府头疼的问题留不住人才，招商引资也很困难。

张少卿

大家好，我是勇谈。对于哈尔滨的房价问题，之前也有过观察，很多条友都有一个疑惑“哈尔滨人口外流，为何房价还是这么坚挺？”除去本身哈尔滨是省会城市享有各种资源便利外，也跟东北地区本身地区本身房产投资风有很大关系。借此机会简单谈谈我的观察。

哈尔滨这样的省会城市期待房价下跌是不现实的，维持稳定已经算是好的

图上所示是哈尔滨过去一年的新房均价走势图，可以看到过去的一年哈尔滨的房价有涨有跌，整体处于上涨的情况。根据国家统计局公布的2019年12月份的统计数据来看，哈尔滨新房同比上涨10.1%，二手房同比上涨11.6%。新房和二手房的上涨似乎预示着哈尔滨的房地产走势不错。几点观察：
第一、哈尔滨（包括东北）地区一直是我国房产投资风比较严重的区域。海南的朋友应该很理解这句话的意思，东北朋友去海南买房投资几乎已经成为一种风景。东北地区的朋友喜欢房产投资已经不是秘密，而且东北地区的房产投资也是我国最先开始的。这点跟东北地区建国后的工业化发展和城镇化发展比较快有关系，哪怕是如今东北地区的经济发展遇到困境，底子还是在的（早期城镇居民手里还有点闲钱的）。

第二、前两年的棚改和拆迁安置成为了哈尔滨这样的城市房价持续上涨的一个动力。从2017年开始哈尔滨这里拆迁安置风已经开始了，最新的拆迁安置计划已经到了2020年，拆迁安置和货币补偿下进一步刺激大家购买房产是必然。只是这样的手段到底能够持续多久呢？

哈尔滨人口外流已经是事实，房价持续高速上涨无疑会加快速度

从2019年来看，包括恒大、万达等企业资本开始重新进入东北地区是一个积极的信号，但是这样的局面会不会被高房价所抑制？很难说。只是在房价持续不断上涨的情况下，人口外流速度加快已经是事实。

第一、期待哈尔滨这样的省会城市房价出现下跌很难，毕竟是省会城市还是资源聚集区域。哈尔滨哪怕是发展再慢，也是黑龙江的省会城市，无论是教育、经济、政策、交通等资源都是向这里聚集，毕竟是单核城市。单核城市的房价相对坚挺也是普遍现象，这点大家其实心里都明白。

第二、哈尔滨虽然从2018年开始进行了房产调控（限购、限售等），这样的政策其实对于房产投资来说影响不大。

综上，哈尔滨这样的城市房价持续超过10%的上涨，除去房产投资风和地方有意为之外，没有其他的解释。毕竟在过去的2年，一些没有房产调控的三线城市（经济稍好点的）房价也保持了10%以上的上涨，原因其实也是因为房产投资风和地方有意为之。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

一，省会城市的虹吸效应

首先，对于东北人尤其是黑龙江人，哈尔滨的作为省会城市的吸引力还是非常大的。最主要包括教育资源和医疗资源。

哈尔滨有普通高校51所，成人高校12所，其中211大学4所，分别是哈尔滨工业大学、哈尔滨工程大学、东北农业大学和东北林业大学。哈尔滨工业大学同时还是985高校，除此之外，哈尔滨也是黑龙江省唯一拥有211大学的城市。在教育资源方面，是省内其他城市无法相提并论的。

而在医疗资源方面，哈尔滨更是雄冠全省，不但有全国医科大学排名前十的哈尔滨医科大学，还有排名同样不错的黑龙江中医药大学，三级甲等医院的数量比黑龙江其他城市的总和加起来还要多上几倍。

二，高铁进一步促进人口汇聚

在20年前的话，对于黑龙江人来说，去哈尔滨的交通还不是很方便的，匀速缓慢的绿皮车厢是很多长途旅行人们的噩梦，而大部分尚未通火车的边境城市，交通成本更要成倍增加，这成为扼制人口城市化的重要障碍。

而随着近十年全国高铁的迅速建设，齐齐哈尔、佳木斯、牡丹江等城市的高铁相继通车，原本需要5~10个小时的交通成本迅速降低为1~2个小时，大大封方便了人们的出行。

虽然修建高铁的初衷，是为了促进这些城市的发展。但是不得不承认，高铁进一步促进了人口向哈尔滨的汇聚。很多家庭为了让子女获得更好的教育资源，都选择在哈尔滨购买房子，让子女在哈尔滨接受教育。

三、离开东北不是所有人都有勇气

虽然北上广深对年轻人有着非常大的吸引力，但也并不是所有人都有勇气去闯荡。尤其是对于稍微大点，年纪的30岁以上的人。从三四线城市，进入哈尔滨可能是想谋求下一代更好发展的唯一选择。

这样既不需要去适应一线城市的快节奏拼实力的生活环境，也可以不离故土，甚至还可以继承父辈留下的人脉等社会资源，最大程度上减少了个人奋斗的代价。

哈尔滨的隐忧：

目前来看，哈尔滨虽然在周边城市人口的涌入下，无论是房价还是经济，都起到了一定的起促进作用，尤其是靠近优质教育资源的房价，一直居高不下。

但长久来看，中国进入老龄化以后哈尔滨的人口老龄化现象会更为严重。因为当初在90年代哈尔滨，尤其是东北和山东，这几大省份是计划生育政策执行最为严格的几个省份。

这一现象在近几年已初见端倪，比如养老金的发放，每年呢，都需要南方等省份去填补空缺。未来随着年轻人越来越少，老年人越来越多东北的尤其是像哈尔滨这样的城市，还是存在很大隐患的。

【希望大家多多补充留言，一起讨论。】

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