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现在买商住公寓，其实不是好的投资方向。

商住公寓要说优势，也是有其明显的优势，就是看起来价格低廉，然后又处于商业区，很容易出租，然后可能容易升值。但实际上，商住公寓类似鸡肋，咬之无肉，弃之不甘。

第一，现在商住公寓已经很多的。

经过20多年的发展，市场上商住公寓数量不少，而且早期的商住公寓都是在成熟的商业区，有了先入为主的优势。新商住公寓，基本上商业环境还没有成熟，出租不是太容易，这样就有点类似鸡肋。

其次是，商住公寓本身也存在不少缺点，这些都是众多周知的。

公寓的公共过道等区域较多，公摊面积太大，所以实际到手的面积，严重缩水。比如广告商说50平的公寓，实际到手远远少于这个数字。

而且商住公寓未来尽量利用空间，布局相当逼仄，一个电梯上去，至少也有十多二十户，上班高峰期你再看等电梯的时间，急死人都有。

再说，商住公寓是商用的水电物业费用贵的惊人。因为是按照商业用水用电来计算的，水电物业费用要比居民水电费贵了将近一倍。

更令人难堪的是，所谓的商住公寓，没办法落户，也就是明明是学区房，却享受不了学区房的待遇。

第三，商住公寓只有40年产权。

不知道这个产权问题以后如何处理，但相对于商品房70年的产权来说，这个40年的产权是几个意思？究竟以后如何处理，也是存在很大悬疑，反正政策是不可能比商品楼更好。

一个朋友在十多年以前就投资了商住公寓，是一整层买下来前一段时间电话里聊天，那种后悔，都快从手机屏幕上满溢出来：转手没人要，出租不好管理。最后是租给一个做那种旅馆的人，租金便宜的要死。

最后，商住公寓转让交易税极高。

从投资角度看，因为商住公寓的二手房转让交易税极高，其保值与增值的功能也远小于商品房住宅。

所以综合看来，商住公寓标价便宜，其实性价比极低。而且从长远来说，中国房地产行业已经进入一个相对高峰阶段，很难保持以前那种跨越式的超高速增长趋势。

不建议投资。

波士财经

我在有闲钱时买了一套小公寓，买了之后才知道无煤气，商业水电，目前自住，有优点，有缺点。楼下24小时保安，每个房间都有消防喷淋口，每个楼层都有监控，感觉比较安全，每月水电费和在住大房子差不多，没有煤气安了个电磁炉也一样用，未来楼下就是地铁站口，旁边大商场正在建，房价没有旁边住宅增值多。

在遥远的地方旅行

为什么要买公寓！这是我看过最有价值的理由！

1.公寓不限购！不限贷！买得了！买得起！住的方便，面积小，单价低，月供低，总价低，还款时间短，非常适合投资，也适合过渡。

2 .物权法确定公寓属永久产权，虽40年土地使用权，但到期可有偿续期，即使公寓拆迁赔偿金比70年住宅高很多。

3.公寓可自住，可注册公司。公寓周边配套齐全，交通便利，购物逛街，饮食方便。物业管理也更加的规范和到位。公寓一般住单身贵族，企业白领，整体人群素质高。

4不限购不限贷，公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。

5全国绝大多数地区户籍制度已放开户籍学籍已不是问题，水电费也绝没有谣传的高，即使没有煤气入户，全电更省更安全！交易税费交易价评估价作平全部也只有3%的税！

公寓的投资回报：你买一套40平米40万的公寓，首付20万，贷款20万；月供2100元，然后你出租出去一个月租2000——3000、你实际还款变成0、甚至还有余！

龙图咯

首先可以肯定的说，商住公寓是可以购买的，也可以买来投资，就看你用来投资具体的怎么来操作。

网上有很多的文章，说公寓有很多缺陷，是一个巨大的坑让你跳下去，我觉得这是有些耸人听闻了。任何事物，都有两面性，有你喜欢的，也有你不喜欢的；有正面的也有相反的，就看你从哪个角度来看这个问题。

公寓有那些缺点，怎么来投资呢？下面分别来谈谈我的观点。

公寓的缺点在哪里

在有些人看来，商住公寓的缺点是比较多的，至少有五条。

①、水电气费高。这个倒是事实，水电气的费用，都是按照商业用途来计算，生活成本稍微要高点。

但是，你考虑到没有，你一个公寓就只有30平米到60平米，水电气用得了多少呢？一套房这些费用多不了多少钱的，相比住宅的价格要便宜好几十万元，这点水电气钱微不足道，别用这些吓唬自己。

有人说公寓是不通气的。是的，公寓不通气，就谈不上气费高的问题了。对于一套只有30到60平米的小户型来说，不通气反而是一个优势。一般的这种公寓就居住两个人嘛，两个人又有多少时间在家里煮饭呢？现在家庭煮饭，离不开微波炉，电磁炉，电饭煲，这些不都用电吗？为什么一定要通气呢？

如果公寓做商务用途的话，比如办公，不通气就是一个优势。通气反而还增加危险。

如果你家庭购买了三五套甚至更多的住宅，你再购买一套公寓，你要这个户籍和读书指标有什么用处？

如果你还没有结婚，买一套公寓暂时居住，那这个户籍和学校也可以暂时不用考虑。

当然，如果你购房的目的，就是为了解决户籍和小孩子读书的问题，当然不建议你购买公寓；如果你不是为了解决户籍和小孩子读书，为什么不可以购买公寓？

③、产权交易费用高。商住公寓是商业性质的物业，在产权交易的时候，按照商业性质的税费来计算。我是重庆的，重庆的商住公寓在交易的时候，税费在15%左右。

如果你觉得这个产权交易的费用高了的话，你在交易的时候，可以用赠与的方式来产权交易，赠与的交易比住宅过户的交易，税费更低。

④、产权只有40年。

那你是否知道，重庆的绝大多数住宅土地使用年限也只有50年，而公寓只比重庆的住宅少10年，这少10年很重要吗？我觉得，不太重要。

再说了，未来20年后，这个土地制度该是怎么样的了，我们谁也无法判断。

⑤、首付高。购买公寓首付5成，比购买住宅首付要高，对于刚需首付不多的购房人，的确是困难。但对于全款购房的人来说，就不是问题。再说了，公寓面积小，总价本来就低，很多低价的公寓是不提供按揭购买的。

商住公寓既可以做商业用途也可以做居住用途，一房两用，当然是可以投资的，具体的怎么来投资?在这里，谈谈我的观点。

公寓怎么来投资呢

公寓投资比住宅投资的难度大多了，公寓投资的唯一投资点是进行价值投资，其他你找不到那种方式来投资公寓有回报。

掌握以下几点，你投资公寓都会有不错的回报。

①、地段要好。地段要好是指公寓必须在商圈，在重庆，比如说解放碑商圈，观音桥商圈，杨家坪商圈等地方。这些地方人流量巨大，高净值人群多，有消费实力。

不要到那些郊区购买便宜的公寓，价格再便宜都不能买，这些公寓毫无价值。

②、物业管理要好。物业管理一定能提升一套房的价值和居住体验。如果你的物业管理都不好，不管是办公的，居家的都不愿意住在你这个地方。

③、购买公寓的目的是什么？你在购买公寓的时候，就要想清楚，你购买的公寓是办公，住家或者是做经营酒店或者民宿之类的。

如果说你的目标都还没有，买了后再做计划或者打算，那你可能就会出现误判形势，有可能到时候达不到你要的目标。

④、不要购买酒店经营的公寓。现在很多公寓包装成一个酒店来出售，并且这些酒店大多是经济型酒店。酒店式公寓突然这么多，市场是不是有那么多的容量，你是否做过调查？如果酒店方经营不善，无法持续经营，你购买的酒店式公寓，该怎么办呢？

酒店式公寓是开发商（或者叫甲方）为了销售公寓而进行包装的，有的人看到这个酒店公寓的回报有多高，很有吸引力，很中意自己的投资，于是就购买了。你不知道的是，这个酒店公司有可能根本就没有的事儿。酒店的目的是为了能够更好的把公寓卖出，不是为了你购房人的投资回报。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

重庆玖哥

你好，我是贝壳张大炮，很高兴回答你这个问题。

先上缺点

※产权年限低、居住费用高

商住公寓，顾名思义，属于商业的土地性质，一般产权为40-50年。低年限的用地期限，自然是价格低的原因之一，其次，导致公寓价格低的还有其他因素，比如用水、用电都为商业用水和商业用电，无形中增加的业主的居住费用。对于出租也是一个拦路虎，商水商电在公寓出租中一直 是租户优先级比较高的考虑因素。

※绿化少、活动空间小

商住公寓不同于小区，一般的商住公寓都是一两栋楼杵在那里，没有社区围栏，绿化一般为公共绿化，开发商更不会专门划土地建设属于公寓业主的运动健身的广场之类的。没有小区那种居住氛围。

※无学区、变现难

我们都知道，商业性质的住房是没有学区划分的，也就是说你买了公寓孩子上不了就近的学校，没有学区名额。这个是阻碍消费者买公寓的最大拦路虎之一。为什么说之一呢，因为还有一个大的拦路虎，就是商业性质的公寓在出售的时候要缴纳大量的税费，这就导致公寓在二手房市场常常遭遇冷遇。变现难，所以很少有投资客来投公寓。

当然公寓也不是一无是处，它也是有自己的优点的

※户型精致、总价低

公寓一般都是面积相对来说比较小的，四五十、六七十等等 ，很少见到一百平方以上的公寓。单价本身就低于住宅性质的商品房，再加上户型很精致，总价自然是很低的。对于有迫切的住房需求的人，或者单身上班族、刚刚踏上社会的新组建家庭来说，是个不错的选择。

※精装修交付

大部分商住公寓都是精装修交付，这就省去了业主很多装修精力和成本。大家都知道，装修是个大工程，要想装修的家里人都满意，从选材、找装饰团队、购买装饰品到监工等等，整个过程下来需要花费很多时间和精力，当然花销也是不菲的。而公寓一般都精装修交付，解决了不小的麻烦。

※服务好、配套强

公寓一般物业要比住宅的物业服务要好，很多公寓打造成酒店式公寓，让你有一种住酒店式的服务。另外配套强是指除上学之外的配套。公寓一般建的地方都是城市中心位置，区位有一定优势。另外公寓下面一般有商业配套，周边大部分都有吃住玩乐一体的大型商超配套，总体业主生活丰富性更高。

所以看你是有什么样的购房需求了，如果你是投资，建议你投住宅性质的商品房。如果你是刚需，又资金有限，小户型公寓是个不错的选择。

大家对此怎么看呢？欢迎大家点赞、留言加关注。每周更新最新的房产数据和市场动态。

贝壳张大炮

我觉得商住公寓的投资价值还是不错的，我相信你问十个普通人，会有十个说不能投资。但是往往真理是掌握在少数人手中的。

越是大家都不看好的事情，越是应该琢磨一下是不是有商机，难道建公寓的开发商都是智商不行？

有需求才会有供给

大家都说商住公寓没有投资价值，那到底是哪些人在买呢？如果没人买，开发商为什么会去建？

我可以告诉你最真实的答案，因为我也刚好买了商住公寓。

我可以很负责的告诉你，商住公寓不仅有人买，而且是抢着买。我买这套商住公寓的时候，旁边有几波人，都是整层买下来。

肯定会有人说这是拖，我告诉你，现在别人整层都直接租出去了。包括亚朵，各种连锁公寓酒店，还有公司都有人租。

价格便宜，居住方便

就以我所在的城市珠海举例，市区的新楼盘房价，最低也是3.5万起步了。比较好一点的楼盘都是4万，但是一套商住公寓的价格不到2万。

你认为现在有几个年轻人能够买的起4万一平的普通住宅？商住公寓才是最贴近年轻人的选择。

可卖可租，租金价格高

普通的70平住宅，在珠海的租金从1800-3000不等。基本不可能再高了，但是我这套70的商住公寓，刚刚租出去7000一个月。连锁酒店公寓的收房价也是6000，租金回报整整高了普通住宅一倍。

你要说卖不出去，我们这边才交楼半年，已经有人成交了，比买的时候的价格高了每平5000。

可能有人说什么没有煤气，电费贵，水费贵等。我想问问每个月贵出来的那一两百元，你就是住10年也就多两万元，还不够存银行利息。

小渔的创业信条

我认为，公寓投资目前依然是个不错的选择。但是必须具体分析它的优势与劣势后，根据自身情况，再做出投资决定。

在房地产领域，有不少大城市目前实行限购政策，唯独公寓是不限购的。与同样地段的住宅相比，总价也相对低不少。这些都成为房产商出售公寓时的卖点。

而公寓与住宅相比，也是有劣势的。

下面这张表格将住宅与公寓做了一个对比，相对的优劣一眼可知。

根据这张表，大部分人会马上得出一个结论，购买公寓是个坑！

其实，这里有一个很大误区：

用购买住宅的视角，来判断公寓。没有从企业家角度，看到投资公寓可以合理合法免税。

我们用个实际的楼盘，来推导企业家购买公寓是否具有投资价值吧。

假如一对已在当地事业有成的企业家夫妇，因子女在沪高校读书，将企业经营中心移往上海，他们可能的选择有：

①在沪购买商品房居住。

可总要设法买房吧？此路不通。上海目前实行限购政策，在沪缴社保未满5年，不能购买住宅。

②租房居住，租房办公。

依然以南京东路附近楼盘为例，各按60平方米用于居住和办公。

按上图看，每个月居住成本为12000元。

不好意思啊，南京东路这么高大上的地方，没有找到60平方米的小面积办公楼出租，我们按每天每平方米9元算吧，9元*60*30=16200元。这是公司的房租。

那么居住租金+公司房租=28200元，一年仅房屋方面总成本就是338400元。

③买商住楼，自住自用办公。

以个人名义购买上图的楼盘，花费153万（未含税，税后约158万）。购买该楼盘后，可以按楼盘评估值60%抵押贷款，则实际占用资金为60多万。

以产权人名义，与该夫妻已在外地运营良好的公司签订办公房租赁合同，租赁价格为每月12000元（市场公允价格）。

而办公室租金，根据现行的税法规定，是可以全部税前列支的进入企业成本的：这样该企业未来11年的企业税收抵扣，可以覆盖购楼成本的。

第③种做法，等于实际动用60万资金，买了上海南京东路一套实际使用面积在100平方的商住楼，你说这会没有投资价值么？

当然，这是基于已有运营良好的企业家的角度的运营方案，不适合工薪阶层。

一世明哥私家历史

商住公寓本身属性侧重商务，也就是办公写字楼功能，因此，一般不配备生活所需的燃气，且水、电、物业费均是按照商业标准收取。从居住功能来说，并不是很方便，而且生活成本较高。所以，如果不是因为限购而迫不得已，还是不建议买。

至于说到投资属性，与所在城市、区域有很大关系，商住楼比较适合创业的小公司，办公居住一体化。但是，面积太小不适合办公，面积太大资金占用也大。对于单纯居住的住户，可能更愿意租普通住宅。因此，如果希望通过出租获取收益，也不是一件很容易的事，除非位置特别好。

商住公寓最大的问题有以下两点：

一是二次交易税费高，不大容易出手，由于是非住宅，税项多，且没有优惠。商住楼主要缴纳的税种有：增值税和城建及教育附加税5.6%，土地增值税30～60%，所得税20%，契税3～5%，印花税0.1%（双方征），有些地方还要缴纳房产税（每年）、土地使用税等。

二是土地使用权只有40年，与住宅不同的是，商住楼土地使用权到期后不是自动延期，需要申请，估计会要求续交土地出让金，无形中成本大幅上升。

小猪房论

为什么要买（商住公寓）

1.公寓面积小，单价便宜，还款时间短，月供低

2.公寓折迁赔偿金比70年住它高.

3.公寓可自住.可注册公司.

4.公寓周边生活配套更高档

5.公寓拆迁时间短，换房时间优先

6.公富一般住单身贵族.企业自领.整体人群素质高.

7.公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率.

8.公富比住主的租金要商.

9.公富周边配套齐全，购物避街，饮食方便。

10.物业管理会更加化规范和到位.

11.公富面积小，总价低，适合投资.也适合过渡.

12.公富附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，

所以很快可以形成以小压为中心的商业氛围，吸引人气，

人气高了，投资回报率的必然会高上去。

珠海横琴售楼S

住宅和公寓的区别主要有以下几点：

1.土地性质不同：

住宅是住宅用地或者商住两用用地，使用年限70年，物业费是按民用电民用水标准；

公寓是商业或综合用地，一般40或50年，物业费是按商用营业标准，比民用高一倍左右。

另外，市场上也有一些住宅用地性质的公寓，这种其实是属于住宅的分类了；

2.首付政策不同：

住宅首付比例一般首套3成，二套7成，第三套是不能贷款。当然根据城市政策有差异。

公寓不管你有几套按揭，一般都是首付5成。个别项目公寓贷不了款。

3.产品设计不同：

住宅在设计的时候比较讲究舒适度，板房设计，南北通透，面积一般都大于60㎡，主力面积一般都是110㎡的三房，适合家庭居住。另外住宅的公摊一般设计在15-25%；

目前主流公寓的设计，都是按排屋的方式做，走廊两排分布着二三十套面积40-50㎡左右的1室户公寓，适合出租。公寓的公摊一般在30%以上，实际使用面积较小；

4.落户政策不同：

住宅落户在全国各地普遍都被接受，公寓落户各个城市政策不同，大部分是不能以公寓落户的。

5.交易税费不同：

新房，住宅的契税一般根据房间面积都有优惠，例如90㎡以下的1.5%，公寓新房统一按3%征收。

二手房，住宅交易税根据房产证年限，主要是5.6%的营业税，公寓二手房交易税综合大概到15%左右。

公寓产品全世界都比较普遍，面积小、总价低、投资门槛不高，基本上都是用作投资。具体的要根据项目位置、价格、租金水平来衡量，商铺公寓写字楼投资，如果能够按揭，且租金稳定持续，回报率超过5%，那就是值得出手的不动产投资了

關鍵字: 商住 公寓 投资