莎姐888
不请自来。笔者不是很看好这样的投资，题主投资酒店式公寓需要谨慎，理由如下：
1.回报率。22万的公寓，承诺8年回本，有独立产权。年租金2.75万元，年投资回报率高达12.5%。这样回报率令人感觉恐怖，目前保本类的理财投资只有4%-5%左右的收益率；信托行业2018年的平平均回报率在7.8%；全球最高的租售比是在美国达拉斯7.235%，而中国北上广深的平均租售比只有2%不到，请问12.5%的回报率是正常的吗？
2.变现能力。酒店式公寓的变下能力几乎为0，一般买入后，只能持有到最后，遇到急需用钱的时候，其实也挺麻烦的。
3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商电、中央空调的耗电特别巨大、没有学区、不能落户，这就造成了酒店式公寓的生活成本极高。笔者的朋友就有购买过酒店式公寓的，夏天开20天的空调，800多的电费真的是令人乍舌。
4.租期不可持续。不要听开发商的忽悠，什么返祖，这些基本都是骗人的。真的有那么好的收益，开放商为什么要卖给你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中间的利差为什么要给你赚？他自己赚不是更好吗？
综上所述，这个酒店式公寓的投资项目，在笔者这里是行不通的，身边也有好多人购买酒店式公寓，最后实际的年化回报率在6%都不到，上百万的酒店式公寓，还是国内前5的的房地产开发商的作品，一样是经营不善，不了了之。
小黑看财经
出租收益很高，长期持有吃租金是最好最稳妥的被动收入，买个20套，每月收租就财务自由了。我租房的上海房东租给我160平方房子，一开始4500一个月，几年后5500，后来卖出550万，买了宁波一层20间酒店公寓出租，她很抱歉对我说，这个房子租给我才5500，宁波20个酒店公寓可以一个月收几万，我觉得房东阿姨真的很厉害，她不像周星驰里包租婆，她非常面善慈祥，我很怀念她
iPromise宝贝诞辰礼策划师
8年回本肯定是骗人的。我从事房地产行业也有五年了，从来没有听说这么高的回报率，除了小产权房没有证的那种。前几年总价低的时候公寓最多说是6％的回报率，后来市场涨价行情好没有算在里面，因为谁也无法预测，当时买的到现在肯定是不止6％的回报率了。现在买房投资在深圳都只能说4％的回报率，5％都不敢说。8年回本那回报得12.5％啊，这是抱金砖啊，反正我是不信的。
明月心834
我专业销售公寓产品，22万一间的公寓在佛山限购区域只能买到20/25年左右的使用权，不可能有独立产权，如果在广州，或者一线大城市更不可能22万能买到产权，我表示怀疑？酒店包租8年回本，这个水份很大，基本都是按照最高标准的空间给你计算的，开发商如果没有实力这种产品分险很大，投资物业靠租金回报的产品，其实是不划算的，只有好地段住宅或者别墅产品，有升值空间的价值比较靠谱！谢谢！
淘房先生
因为问题当中没说清楚，回本是什么意思，所以我们要分几种情况来讨论。
01，返租
返租销售是现在常见的一种方法，比如说这套公寓22万，买了之后，就签一个出租的委托管理合同，有某一个酒店管理公司代为出租，并且承诺每年返回一定的租金。
这些租金加起来，8年可以拿回22万，这是其中一种，最大的可能，就是所谓的回本。
这一种方式，最大的问题就在于，没有谁能保证，你未来的8年都可以拿到租金。
卖公寓给你的是地产商，收你钱的是地产商。而跟你签返租合同的是酒店管理公司，也就是说未来有这家酒店管理公司给你租金。万一哪天他经营不下去，没有租金给你了，你也没办法再找地产商拿回自己的钱。
而这家酒店管理公司，经营不善，资不抵债，是可以破产的，就算你打赢了官司，你也一样没钱拿。
02，回购
也有另外一种返本方式是这样的，卖给你的时候承诺，8年之后如果没涨，会以原价买回来。
这个跟上面说的返租形式是一样的。你要看清楚，跟你签合同的是谁。
卖给你的是地产商，收钱的也是地产商，签约保证回购的，一般不是地产商，可能是物业管理，可能是销售代理，甚至可能是一个没跟你说，你也没听过的机构。
这样的方式，谁保证8年后，这个公司有钱给你回购，甚至这个公司什么时候注销了你也不知道。
03，位置
所以这些公寓是否能投资位置就成为了关键。
在投资的时候一定要想清楚，如果自己出租，收益率怎么样？是否值得投资？
这个时候就千万不要听销售中介跟你讲的租金，最好的办法就是走到附近的中介，以租客的身份了解一下市场价格，当然了，偷懒的话，也可以通过手机上网了解一下，但是这一个你要打个折扣。
如果有可能的话，最好能找到一些业主，看看他们的出租情况怎么样？这就需要找一些附近的业主群，但是为了投资，为了不亏钱，花点这些心思是值得的。
04，总结
简单的说，基本是不靠谱的，一定要自己留个心眼。
其实投资理财也没有多复杂，很多人只是欠缺一些经验，经验有些来自于我自己的亲自操作，有些来自于我的学员的案例，关注我，在后台菜单你可以看到更多文章，分享我们的经验和教训。
财说得明白
22万一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75万元，换算成年租金回报率就是12.5%，值得投资吗？如果能够实现的话当然值得投资，因为投资回报率远远跑赢银行理财、跑赢通胀，但是这样的“好事”很大可能就是个挖好的坑。
目前正规的理财，超过6%的收益都会有损失部分或全部本金的风险，一间总价20来万的酒店公寓，竟然承诺12.5%的回报率，题主觉得有可能吗？这样高的回报率存在极大风险，如果是以托管返租的形式“实现”，则印证了我的推测。
何为托管返租？就是一些实力不济的开发商为吸引购房者投资，打着很响亮的招牌，比如与某个知名的世界级五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至开出8%～15%不等的返租率加速资金回笼，而一旦购房者入套，接下来就是由购房者与运营公司签订合同，甚至有的开发商还会提供第三方担保。
实际情况是，要么房子在建设的过程中，因为受到市场行情波动影响，导致酒店价格下降，无法兑现承诺的收益率，开发商和运营公司又承担不起相应的损失，工程不得不烂尾；要么在投入运营的过程中，同样因为市场波动导致酒店经营亏损无法兑现承诺。
遇到此类情况，当购房者去找开发商清算的时候，要么开发商以破产为要挟破罐子破摔，要么运营公司宣布破产或早已易主，投资者的权益最终无法得到保障。
至于有没有独立产权根本无关紧要，托管返租式酒店本身就是实行统一经营，统一管理，一旦因亏损导致破产，即便购房者拥有独立产权，也会孤掌难鸣，无法恢复运营，租不出去也卖不掉。
抽时间来看看
酒店公寓，可以理解是一家酒店里的各个套间房，然后卖给你吗？
以前电视播过新闻，那个是假的，说是盖一个度假酒店，酒店内有度假旅游项目，然后让你当业主，这套房，平时出租，可以挣返利，酒店方做托管。房主要来度假了，只要付点服务费就能住。一般是盖着个工地的模样就是出售，8年回本对不对，他盖个一年两年，期间每月正常返利，然后就烂尾了。你陷入无尽头的申诉道路上。。
另外你说的有产权，那应该是正常的商品公寓。得看是现房还是期房，什么地段。最怕遇上了非法集资的调调，拿钱就跑路的。再说，22万能买到的产权公寓，是什么地段呢、他这个8年回本是口头承诺吗？有无公司托管，现在一线城市的人才公寓很流行这种，找业主买房，然后物业帮你租出去的。人家是不愁客源的。但是也不可能8年回本。
千人厂的禁烟督导员
题主问题实际是问"酒店公寓“是否值得投资？
我个人建议，谨慎考虑投资，原因如下：
公寓是商住性质，交易税费高，后期转让税费也高，这个成本要你自己核算下
说的几年回本，是商家的口头宣传，一旦以后他们承诺宣传如果以后实现不了，你靠什么来约束开发商的行为？
假定开发商宣传有效，22万8年回本，相当于10%以上年收益，这个收益率的确是很吸引人的，但吸引人不见得这个项目一定会可靠。
酒店式公寓，一般是提交给专门的公寓管理集团整合起来运营，这个需要你自己考察下你们当地是不是旅游城市，当地的酒店业务量如何，当地的整个出租及民宿市场如何？再看下这个酒店公寓的位置看是否有没有持续的人流保证。
知己知彼，了解越多，才能最后对你的决策起的相对可靠的保证！
阳光侃房
100%是骗局！不要信！现在没有任何的投资是可以承诺保本的，他说的八年回本绝对的口说无凭！任何不谈风险只谈收益的投资都是骗局！你记住这句话就够了！
另外，你要知道，如果真的有八年就能保证回本的投资项目，不会找到你这个外行来投资。现在投资环境那么差，真有这么靠谱的项目，早被有钱人自己拿下了，不可能让你还有机会知道这样的消息，也不可能还需要你来投资。
所以认清现实，只谈收益不谈风险的投资都是骗局，而真正靠谱的项目都不会找外行人投资。
读毒独310
这个问题本身很好回答：假如你说的都能实现，22万买下来，8年回本，自身有独立产权，这当然值得投资啊。即使按照复利再投资的模式，也相当于年收益9%，相当于银行理财收益率的两倍，完全跑赢通胀了。
问题是，我们投资者必须考虑投资的风险。主要体现在以下几个方面：
第一，能不能坚持8年。
这是最直接的一个问题，能坚持的话，起码本回来了，而且，很有可能继续下去。这个租金如果是实实在在的商家在出，8年过去足以说明这里有人气了。如果是开发商或运营商在支付，能坚持到8年，实际上也肯定是市场租金已经达到了水准，甚至高于你们之间约定的回报水平。
常见的风险是坚持不了8年，往往是第二年第三年就出问题了。近年来商业地产销售惨淡，大量开发商为了吸引人购买，设计了若干年返租的条款。这很可能只是一个幌子，一旦经营不善，拍拍屁股就走人了。
第二，独立性强不强。
酒店公寓，我理解是做了酒店的公寓，它的用途是受限的。换句话说，就算你有独立的房产证，在运营时还是要服从整体的。
如果这个独立产权并不存在，那就更加麻烦了，这种公寓一般不推荐购买。
第三，税费问题。
酒店式公寓，绝大部分地区作为非住宅来对待，因此跟住房不同，税费方面没有优惠，负担较重。尤其是在下一次转让的环节差异很大，你一定要有心理准备。
举个例子，同样以100万购买一套住房和酒店式公寓，5年后以201万出售：住房只需要卖方缴纳约1个点个人所得税、买方缴纳最高4个点契税即可，税收不超过10万。酒店式公寓则需要缴纳10.6万的增值税及附加，40万土地增值税，约20万个税，最少4万契税，印花税金额小不计，税收至少74万。
