我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐，這次疫情，有沒有筍盤撿漏？集中在哪些區域，房姐有沒有了解？能不能透露一下
回答：問了一圈中介 沒有一個願意降價的...
如果遇到了搬家移民，或者病人家屬急用錢的業主賣房，有可能便宜。 這種個別現象可遇不可求，市場的專業買家不少，都會盯著——每個救廠老闆的背後，還有十個投資客。
提問：房姐，請分析下未來10年的房價走勢，感謝！
回答：1、未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市裡，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊塗、樓市失去流動性的城市則要當心。
2、沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經相當普遍。有些中小城市，人口持續收縮，經濟未來也將面臨收縮，資產未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓。
3、未來，房地產的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注於不動產上的風險越來越大，不要再矇眼買房，也不要再豪賭。
提問：你好！我想投資商鋪，想問一下大智路京漢城市廣場有沒投資價值，頭三年包租，回報分別為4%，5%，6%，其中第一年和第二年的租金可以在購房時直接抵扣房款的，貸款利率是5.39（有營業執照），第三年業主才能收到6%的租金。問題1.這個項目可以嗎？2、一樓底商8萬至9萬單價值得嗎？3.包租靠譜嗎？4.附近的融創融科廣場也有商鋪，哪個項目好一些？急急急！謝謝房姐儘快解答！
回答：商鋪能不能買，除了關注位置，人流量之外最重要的是運營商的能力，一般來說租售比在5%以上是可以入手的。商鋪的邏輯是收租，如果達不到這個標準，就去虧本的，且商鋪後期交易稅費高，不易出手。要買商鋪建議入成熟社區的1層看看，面積不要太大，50平內最佳。
之前有圈友遇到買商鋪被坑的經歷，籤合同的時候開發商承諾返租，但是後期並沒有返租。因為商鋪銷售和後期運營的是2家公司，互不相干。還需要考察附近其他商鋪，租金是否能到5%以上，關係到返租合同到期之後的持續盈利能力。建議調研好數據再對比哪個性價比高。
提問：南湖投資前景如何？哪個板塊更合適投資？南湖核心有點虛高，今年會調整向下？合理估值多少？大華南湖公園世家，保利中央公館，前景如何？單價多少可入？
回答：南湖以前是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足，但會比較穩。我覺得全部拿下來兩萬兩萬以內的正常戶型樓層價格可以接受。
提問：有兩個潛在sfsd房票，都是自家親戚。一個21歲女，剛剛專科畢業可以遷戶口到武漢，另一個32歲女，未婚，近期沒有買房打算，畢業8年，剛剛從三線城市回武漢發展，戶口一直在武漢。哪個房票值得利用？是不是21歲女？
回答：21歲貸款年限更長
提問：房姐你好！我現在名下兩套房子，想借用表姐的Sfsd資格購買剛需樓盤用於自住。表姐屬於精神有些問題常年不出門見人的，沒有任何收入沒有銀行卡沒有手機號。我準備找銀行搞個J流水。也問了銀行我可以作為擔保人每月替她還款。籤代持協議和公證。等過了2年交房後，我先看行情賣一套自己名下的房子，然後在表姐名義的房產證上加我的名字我佔比99%她佔1%。這樣操作穩妥嗎？如果若干年後想賣這個房子，我99%的利益可以保障嗎？如果到時候她神經發了不願意賣我有沒有主動權？
回答：必須房產證上的人同時簽字才能賣。已更新代持操作方案《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
提問：你好，cq融景城有套167平的毛胚房，打算持有5-10年，是裝修出租好還是不裝修，謝謝
回答：持有時間＜3年，空關持有時間3＜5年，隨意持有時間＞5年，裝修後長租
提問：我家在中山買了君華新城的一個87平兩房，樓層和朝向都好，開盤低價買的，但錯過18年8月份最高位出手時機，現在一直下跌，感覺現在賣會虧了，但又不知道會跌倒什麼程度，想諮詢下如何處理這套房
回答：現在賣了明顯虧了，如果不缺錢的情況下就先持有吧，等下一輪漲幅來了再賣。以後買房二線以下的城市不要碰，除非自住，接盤人太少。
提問：房姐，買二手房，房東急用錢，但是我又不能馬上過戶，要等買的新房貸款放下來，才可以過戶。中介說可以先打首付款，後面等我新房銀行放款後，再辦理過戶。中介一再保證壓了房東的證，但是我還是心裡打鼓，這個可信嗎？有沒有需要注意事項？
回答：1.找墊資公司
2.房主寫借條，公證處公證
3.房東把同等價值的物品給你，比如車都有風險
提問：美麗的房姐，上海今年房價已經跌了很多。您還是長期看好一線城市的房價麼？子彈100按揭買武漢三環還是上海西渡的預期回報好一點？謝謝
回答：一線城市中，上海經濟持續走低，加上北京和上海一直趕人，目前更推薦深圳建倉，天花板更高。上海房價從2017年3月開始熄火，短期內看不到希望，如果有上海房票，未來也計劃在上海發展，可以尋找低價板塊淘筍。西渡老房子不少，目前沒有大開發商進場拉動，商業氣氛不濃，屬於跟漲區，需要長持。
提問：智慧的房姐，新人提問，麻煩指教！佩服房姐的智慧的分析和眼光。主場武漢，我在事業單位上班，有些副業。目前陽光城央座有167平米30樓，自住；錦苑公寓134平米（最近六中分部和育才一小分部都搬到街對面）；兩套現代城市廣場69平米；武漢市縫紉機長老宿舍49平米，無電梯。無小孩上學問題。請問目前這幾套房產如何配置調整比較合理？多謝！
回答：你好，現有的房產需要做重新配置。1.老破小屬於武漢房產生物鏈的最底端，升值潛力和流通性都比較差。縫紉機長老宿舍老破小如果3年內沒有拆遷計劃，建議出手裂變。
2.單體樓沒有小區環境，成交量太小，樓盤無法通過自身的成交量帶動價格，只能依靠區域普漲，現代城市廣場房齡也偏老，未來逐漸跑輸大盤。可以考慮出手。
3.錦苑公寓可以暫時保留，等下一波漲幅來了之後在做裂變。以上需要優化的幾套房產出手之後，如果子彈能在200以上，建議優先考慮建倉一線城市，北上廣深。剩餘子彈繼續開發老人票，繼續加倉武漢，武漢投資回報率最大的樓盤，見知識星球內部分享。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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