浮华若梦52283433

当

1.我国的房地产购房，天生就是有杠杆的。否则为什么在做房地产调控时，需要调整首付比例？首付比例就是决定杠杆的基础，假如首付要求只有一成，那杠杆比例就是1:10，甲首付比例是两成，那杠杆比例就是1:5。所以在宏观调控中，首付比例的调整对于购房需求和投资客的心理变化，有着至关重要的影响。

2.在这个案例中，其实我们可以认为，首付100万按揭100万，杠杆比例是1:1。所谓杠杆就是你花一块钱，能影响几块钱的变化？那本题中啊，你花一块钱，就影响了两块钱的变化。如果房价涨，假如不考虑利率的问题，那你就挣到了两块钱。这就是近20年来，为什么房产投资客赚取利润最多的原因？也是房地产开发商，为什么只出了一个拿地成本就可以赚取非常大的利润的原因。

3.具体来分析这个案例，从金融投资学角度，应该是这样考虑投资收益，自己投入了100万，最后拿回了250万，落到口袋里的钱是:

250万-借款100万-借款100万的利息成本

那么借款100万5年期利息成本能有多少呢？其实没有多少，按照等额本息5.38%计算，那么回归回来，年化利率更加低，大约要打个7折，就按照年化4%算吧，那5年，利率支出是20%，总共花费利息20万元。那么题主净利润为:

250万-100万-20万=130万。 净利润为30万

4.100万元，5年后净利润为30万，年化收益平均为6%。如果是用复利计算，那么大约是5%以上，这个结论大家理解了吗？

经过这么一分析，大家就能清楚理解自己做房产投资时，应该怎么样分析自己的投入和产出？尤其是针对等额本息时，更难去还原时间价值以及复利的影响。但仍然还是可以计算出来。

匀枫财技大兜底

亏了还是赚了，要看付出是否都收回来，那么咱们算算就知道了：

一、按照您的假设，首付100万，按揭100万，利息100万，这个假设下，应该是等额本金，首付100万，贷款100万，贷款30年，利息按照4.9%上涨了10%得来的。这种情况下，您每月要付利息5609.07元左右，5年应付利息336500元左右。加上您的首付100万，实际花了1336500元，但是要把100万按揭还清，所以一共是2336500元左右，卖250万元，肯定是赚了。

二、如果不是银行贷款，而是高利贷贷款，买房子100万，按揭100万，100万利息，5年还清，那末一共就是300万。您卖250万，肯定是亏了。

三、如果是正规银行贷款，那么和第一点类似。但是您要是产权证没下来，您无法卖房子，以上假设作废。

四、如果正规银行贷款，和第一种情况类似。产权证也下来了，但是您房子装修了，那么要看您装修花了多少钱，把2336500元加上装修费，再和250万比较，就能看出来是亏了，还是赚了。

五、但是您要想明白一点，您200万的放款，5年后变成250万，说明房子涨价了，如果您卖掉，250万还能不能买回来？如果您不需要这个房子，只是投资还好，如果只有这一个房子，那么卖掉之后，您是否还需要房子，如果需要，卖掉了怎么版？

以上问题，都想清楚了，比较好了，您就知道是亏是赚了！但是别人为您卖的时候比原来贵，就说明赚了，而是要看是否还能买得回来。

流星家

没有亏，你计算错了，我给你详细讲讲——

按揭100万，利息100万，假设等额本息贷款30年，那么贷款利率大约为5.31%，每个月月供5559.26元。

5年后（也就是已还款60期），累计的还款额为5559.26×60=333555.6元，还剩余本金922250.31元。

这时候关于这套房子的现金流就是

不计算货币贬值，那么这套房子赚了250万-100万-33.36万-92.22万=24.42万。

你之所以计算错误，是因为你把按揭的100万和利息的100万当作现金流支出了，而事实上这两两份钱是分期还款的，按照你的计算，一开始就无端端多了200万成本，难怪你会认为买房的亏了。

办理手续不难，原房主有92.22万的话，直接给银行就可以直接与你交易过户了，没有的话，因你说你是打算全款买的，那你先把92.22万给房主（或者商量少一些），让他先还银行，赎楼后你们再进行下一步交易，在250万的基础上减92.22万。

多多说钱

绝对是赚的，现在的答题者鱼龙混杂，质量不得行啊，本人是银行从业人员，又恰好正在考虑买房。价格和你这个也差不多，来和你详细分析一下。

贷款部分：贷款100万，30年，利率上浮10%,刚好总还款利息为102万，和问题差不多，五年后一次性还清。总还款330931元，其中本金75420元，利息255511元，剩余本金924580元。

现金部分：首付100万，贷款100万，如果是二手房，需要加上契税，个人所得税，中介费，以及其他小项支出，共计10万元，实际支出110万元，这部分是你的现金流。

房屋溢价收益：五年后收回250万元，还掉剩余本金924580元，剩余1575420元，除去110万的现金流，利润475420元，减去255511元的利息支出，房屋溢价利润219909元。

房屋五年所有权收益：200万的房子，月租3000不过分吧，就算只值2500，你自己住进去，多500的安全感总要有吧，房屋所有权收益3000*12*5=225000元。物管水电你不管去哪里都会有，就不算在支出了。

综上，总利润为444909元。

考虑到房子近20年都是稳健的投资途径，同期稳健理财收益约为4.5%，考虑到不能支取，按5%计算，110万五年利息收入为247500元。比投资房产少赚一倍。

所以肯定是赚钱的，而且比买理财赚钱的多。

小象学金融

很简单，这个房子总价200万，意思是涨了50万以后要卖掉，还了五年按揭，看看赚了多少，其实特别简单，从字面上看，赚了25%左右，但是要除去按揭成本，也就是还进去的利息，这个帐最终应该怎么算呢，其实也特别简单。

首先，要推算出他每个月要还多少钱，推算的办法也很简单，100万首付，100万按揭，100万利息，基本上可以推断，为还款按30年，那么相当于每个月还款5300块钱，按照基准利率4.9%计算，五年总还款额，应该是33万左右，利息应该占到70%左右，也就是说，利息至少有23万，等于白给了银行，最多只有十万块钱，还了本金，也就是说你现在还欠银行，90万的本金，假如你卖了这个房子250万，还掉银行本金，90万，之后再减掉利息23万，相当于你这五年，赚了127万。

相对于你的本金，100万来讲，应该是汇报率超过了125%左右，当然，对于卖家来讲非常划算，对于买家来讲，不存在任何的其他关系，你只是250万，买了一个房子而已，你需要给人家250万的现金，之后你拿到房子，就可以了，和利息任何东西都没有任何关系，买房的人只算自己账。

乐福居

我看不少网友算的非常简单粗暴啊，是这么算的：

首付100万，5年还贷款30多万，最后卖250万，最终赚120万左右！

这简直了，还振振有词！其实完全在瞎算！

你想想，你卖房的时候，剩下25年贷款本金不还了吗？你要留给下任买房的？那人家实际付给你的肯定没有250万了，因为要承接你的债务啊！

银行办理的时候，通常是先把你的本息给结清，然后再给下任办贷款，所以，哪有你250万把房子卖了贷款就不管的道理？

实际上，你相当于办了个提前还款流程，这个拿贷款计算器算下就非常明白了：

5年，还33.6万，还要再付92.7万，你这房子才能过户。相当于你的房子总成本是100+33.6+92.7=226.3万，然后人家出250万买，你才赚24万不到。

这跟不少网友算的120万可差了100万呐！

其实也不亏，相当于你把100万存银行里，得了24万的利息，同时免费住了5年的房子，还不用掏房租，要是算是房租那可远超银行存款收益了。

所以，不亏的。

赵冰峰财经

这个问题看上起有点绕，我们先来捋一捋。

买房首付100万，贷款100万，利息100万，那就是说买房的时候，房屋总价是200万元，5年之后，房子可以卖到250万元，相当于升值50万元。

200万五年增值到250万元，按投资收益计算，年化收益率为5%，和五年定期存款利率是差不多的，也就是说，如果房主全款买房，5年后卖掉，不考虑手续费、过户费等等，和存银行大额存单收益持平， 但是多赚了5年的房屋使用权。

根据题目说明，你的意思是：5年后房主卖房，现在你要250万接手这所房子，是不是亏了？有两层意思，是房主亏了？还是你亏了？我们来看一看。

1、房主方面：

房主250万元卖给你，他的房贷必须要提前终结，否则中间他放弃还贷，房屋产权就说不清楚了。如果他提前还款，那么他需要偿还100万的本金、前5年的利息、提前还款的手续费等等，这个肯定是超过5%的；他首付的100万相当于每年赚了5%的利息。

两者一折合，就看房主最终还银行多少钱，比如房主提前还款共支出130万元，说明他100万的投资5年赚了20万元，年化收益率只有4%左右，这样看来他还不算亏，但是也真的没赚多少。

2、对你来说：

对你来说，相当于250万全款买了一套5年前200万的房子，亏不亏需要和当地的房地产市场进行比较，如果房屋5年升值超过25%，但是你多花50万买下来，说明你赚了；如果这5年房屋升值不到25%，花50万就说明你买贵了。

所以，是亏是赚，自己判断。这个问题之所以比较绕，关键就是有个贷款的问题，其实问题和贷款利息100万没有多大关系，因为这是一个未来支出，并没有实现，但是，如果你要全款买这房子，他必须把以前的贷款提前还清，否则无法过户，也容易出现纠纷。

互金直通车

题主问题说的有点绕，简化一下。

举的例子并不恰当，算下来差不多就是对标银行利率来假设的。现在任何一个银行理财，五年就算是定期存款差不多100万存5年也有19万利息收入。

200万买房，首付100万贷100万利息100万。就是50%首付，剩下100万贷款30年，按目前商贷最高上浮40%就是6.86%，差不多135万利息，利率按5.2%差不多在100万左右。等额五年还款总共35万，总成本在140万左右。

买200万的房五年后卖，实际已经付出140万（首付加5年月供）。要转手给别人，需提前还款给银行，现在很多银行是要缴剩余本金1%的违约金，很多地方银行超过三年五年不用缴违约金。我们按正常1%违约金计算，等额五年后已还本金约15万，还剩85万本金需缴纳，违约金8500，实际要还225万。

所以房价至少要在225万以上才能保本，除去简装修物业费用等差不多要10万，还要跑赢定期存款20万，基本上要到255万以上你才可以出手，利率在1.28%（年均0.26%）。有人说可装修出租，假设满租2500/月，60个月总额在15万，覆盖部分支出，也需要卖出240万才行，利率也在1.2%左右（年均0.24%）。

所以房价从200万涨到250万，涨幅只有1.25%左右(年均0.25%），总价勉强差不多溢价10万，搞不好会亏，所以你图什么，250万没有任何理由去卖。这说明所在地房子并不热销，你买的房价偏高而已经当了接盘侠。

直观来说200万买房，意味着要上涨30%以上，原来100平单价两万，现在要均价在2.6万以上，才能有260万，属于不会亏本的收益。

如果是自住的话，还是划得来，毕竟自住比钱放在银行功能上更好，不用再花钱去租房。如果是纯粹炒房，还是建议对比价格，是否地区还有发展潜力，租房价格，周边新盘价格，土地价格等，因为现在房价在顶端。

建议是微高的房价，除非是核心地段的刚需才值得入手。否则，现在房价处于高位，增长乏力，入手做好可能被埋的准备，不是刚需不建议操作。欢迎评论关注。

星辰一点

是赚还是亏，在具体分析前，没有定论，下面我们进行详细的分析来看看你这笔投资是亏了还是赚了。

利息成本

贷款100万元，利息也要100万，即使是基准上浮10%，你差不多也要是你30年的等额本息才会这么多，但现实是你只还了5年而已。简单的点，按照平均数计算话的，那么你只还了100万元/30*5=16.67万元的利息而已，严谨点的计算，五年之后（房贷是按月还款的，一年12期，五年即60期），你贷款本金剩余约92万元，也就是说你这5年已经归还的本金为100-92=8万元，那你这5年还的利息实际为：5559.26*60-8万元=25.35万元。

PS：5559.26元是每期的还款金额，5559.26*60系这5年总共的还款金额。

其他成本

你这个房子总价值为200万元（首付100万元+按揭100万元），如果非一线以上城市，那么这个房子应该在120平以上，我们取值120平左右就好，公维金按照高限120元/平，那么公维金一共支付了约1.5万元。

另外不管你有没有居住，只要你这个房子交付了，那么你就必须要缴纳物业费，物业费按照一平2.5元计算，一年为120*2.5*12=3600元，5年的物业费为18000元。水电公摊较小，就不在计算。

总结

所以实际来说，你一共支付的成本为：25.35万元+1.5万元+1.8万元=27.65万元，理论上是只有这些成本了，因此如果按照理论，这个房子卖了250万元，那么你净赚：250万元-200万元（房价）-27.65万元（利息及其他费用）=22.35万元，也就是说，5年的时间你从这个房子上净赚了22万元左右。

当然，实际来说，你并没有赚钱，因为你购买的100万首付+这五年陆陆续续支出的27.65万利息及费用+已经归还8万元本金，这些钱如果你没有买房，而是放在银行里，他也是能产生利息的，其他的不说，单单就首付款100万元，如果按照五年期4.5%的利率计算，5年的利息就已经达到了：100*4.5%*5=22.5万元了，如果在考虑其余的35万元（虽然是分期支出的）在五年内断断续续支出的成本，其实你这笔投资就是亏的，与其买这个房子，你还不如直接存放银行定期获得的利息更多。

PS：上述的前提还是你这个房子并没有任何装修，不然的话，可能就亏到底朝天了，毕竟现在装修都不便宜。

鲤行者

这个问题其实很简单，我们来算一笔账就知道了！

现在购房贷款利息当期贷款期限为5年或以上商业贷款基准利率为4．90％，受限购买限制政策的影响，当地银行对首次置业贷款利率有不同调整。最新数据显示，第一套房的全国平均利率为5．38％，利率普遍上涨5％－20％。

算计几笔支出和收入的账就行了

1）如果我们按照一个5.38%的贷款利息，并且30年的时间长度来计算的话，你每个月的还款金额为5600元左右，贷款的总支付利息为102万左右，总还款额度为202万！5年的时间总共支付的本利和为5600x12x5=336000元！

2）你五年从200万涨到了250万，实际获得的升值收益为50万元，平均下来每年的收益率为4.5%左右！

3）但是5年里其实还有一笔隐形的增值收入是具备的，如果按照二线城市来计算的话，租售比是一个2%左右的状态，而一线城市的租售比则是一个1.5%左右的状态！

也就是说，5年里，你如果是出租的话，获得的收益是200万x(1.5%-2%)=3万-4万/年的收益，5年的时间就是15-20万的房租收益或者等价于你自己居住的收益！

总结

所以说，如果这个时候进行卖房，扣去所谓的手续费，你可能会亏还略有小赚！只不过赚取的收益可能并不大，甚至没有跑过一个普通的理财产品而已！！

關鍵字: 房产 赚取 亏了