這個養老社區，就是萬科的隨園嘉樹
效果示意圖
社區基本情況：
項目位置：杭州市餘杭區萬科良渚文化村內，距離杭州市中心20公里。
項目類型：慢性持續性照護社區。
服務對象：健康活力老人、自理老人。
服務類別：養老公寓、護理院、文化娛樂休閒服務。
項目規模：佔地面積100畝，建築面積63853㎡，容積率為1.0，綠地率為35%，建築密度22.73%。
產品類型：包括健康公寓、頤養中心、康復中心、“金十字”休閒區以及公共配套區。其中健康公寓58937㎡，公共配套（不計容）5381㎡，“金十字”養生休閒區4571㎡。17棟5~6層的多層產品中，1棟為需要輔助的老人護理區，共包含120個床位；1棟為康復中心；其餘15棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源。另外，社區還配有地下車庫11073㎡，提供230個車位。
開發條件：隨園嘉樹土地範圍屬於4A級景區，土地屬性為商業旅遊用地，不可分割使用權，40年產權（2003-2043年），地價6501.59萬元。
2013年的5月，隨園嘉樹產品首度面試，迅速獲得市場認可，同時引發了行業高度關注。2014年12月24日，隨園嘉樹公寓部分一期正式交付，三個月後的2015年3月31日，作為萬科試點養老產業的首發站，隨園嘉樹老年公寓實現真實入住106戶。隨園嘉樹內的120張床位的隨園護理院，開業1年即實現100%入住率。這種入住速度在目前的中國養老地產界可謂是樹立起了新的標杆。
可眾人叫好的“售罄”局面，卻遭時任總裁鬱亮當頭一棒，認為這是一樁“失敗”的試點案例。
“市場反應還不錯，但有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為自己10年後養老準備的。房子是賣出去了，但養老業務試點工作並沒有像預期一樣開展起來。”隨園嘉樹客戶中70%為子女購買型，所謂五六十歲“少壯派”購買者一是為父母購買，二是為自己若干年後養老做準備。
鬱亮口中的“失敗”，原因無疑是杭州萬科在養老試驗中跳不開的“賣房者”角色，而非項目本身失敗，只不過是銷售引流客戶模式沒有跳出傳統房地產邏輯。
即便如此，將隨園嘉樹在六年前的“去化”速度放到今日，在“郊區”、“無產權”的標籤下，這種銷售模式依然堪稱“成功”。
那麼，隨園嘉樹的成為對後來者的運營方式有何啟示？
值得借鑑的成功經驗
（一）做養老地產拿地與規劃時，多一分冷靜與敬畏。
當初那些動輒數千畝的大型文旅養老項目，今昔何在？
很多養老地產項目，無視市場需求，一味追求養老地產規模貪大求全，。
幹快上，規劃圖紙畫一圈就是數百畝規模。
而隨園嘉樹項目對於養老地產規模則“吝嗇”控制。
萬科良渚文化村是萬科在中國最大的項目，總佔地11000畝，自然山水5000畝，住宅用3400畝，旅遊用地1200畝。隨園嘉樹項目卻僅規劃了575套養老公寓，佔地面積僅100畝，不足用地規模百分之一。
這正是展現萬科對項目的“思考”以及“真功夫”。
（二）“世外桃源式”的養老項目往往過得並不好
很多人認為，養老地產服務於老人，而老人對於社會公共配套的依存度較弱，因此，養老地產可以不那麼依賴地段，其實這是一個誤區。
良渚文化村已開發十年，周邊自然環境優美，萬科隨園嘉樹採用“大社區+養老組團”的開發模式，當社區、配套較為成熟時才開發隨園嘉樹。這種開發時序的安排，規避了純粹養老院式的開發模式，又可充分共享外部配套資源，這是項目能夠生存與發展的重要基礎。
養老地產要有持續而穩定的發展，就必須充分對接街道和社區，讓每一條街道，讓每一個社區都能為項目“供血”。成熟地段，意味著有更為豐富的公共醫療配套，意味著有更穩定的客源導入，意味著子女探訪的通勤時間更短……而這一切，都讓養老項目的開發和運營的成功率更高。
（三）像“大管家”王熙鳳一樣控制成本
隨園嘉樹項目內只做了兩個配套，一是4500㎡護理院，服務於失能失智人群，100個床位；一個是4500㎡的“金十字”老年活動中心，內設餐廳、閱覽室、影音室等，而且，這部分面積處於“負一樓”位置，與各建築通達銜接，還不計容。從這個意思上說，一個100畝的養老項目，只佔用了4500平的面積做配套，其餘的面積均可直接變現。
隨園嘉樹配套的浙一良渚門診部，這是養老配套，也是萬畝文化村的公共配套。醫院由萬科負責建設，浙一負責設備和醫資的配備和管理，引入配套資源模式為開發商解決了資源導入和管理問題，減輕了物業運營的壓力。
再梳理一下，隨園嘉樹以超低價格獲得土地，合理地利用規劃手法“偷”出大半配套面積，以最大化確保住宅體量，通過一次性賣租賃權的方式獲得開發利潤（未來還可持續反覆售賣“使用權”），同時，讓大社區來分攤養老小組團對醫院需求的成本，可謂一箭雙鵰，區區百畝地，成本控制的算盤打得如此精細，堪稱完美。
（四）服務是檢驗養老地產的唯一標準
養老地產和酒店運營有異曲同工之妙，運營和服務是兩者共同的靈魂。如果一家星級酒店建築冠冕堂皇，服務讓人罵娘，這樣的酒店是不可能有生命力的。
事實上，養老的服務等級比酒店更嚴苛，因為老人是把自己的生命託負於你，他們更敏感更脆弱需求更多元更復雜，服務上真不能有半點差池，這也驗證為什麼人們說“住宅是小學生，商業是中學生，綜合體是大學生，養老是研究生”。
隨園嘉樹首創社區鄰里式養老模式，形成一種新的鄰里關係以及鄰里生活方式的拓展，引導住戶進入一種新的生活方式，以慢慢沉澱成社區文化。
（五）適老化設計需要激情燃燒的“爆點”
充分的適老化設計，可以讓老人生活在其中更順心，也讓子女更安心。特別值得一提的是，項目公寓超大陽臺的設計真是老少通殺，一套75平方的公寓，陽臺面積達到吃驚的13㎡。萬科的講解員稱，陽臺是老年生活最為重要的區域，因此這個區域要確保絕對的舒適。
總結
在商業模式的實踐過程中，杭州萬科已經探索出可複製的隨園嘉樹1.0模式，即在距離城市中心一定距離內，具有基礎醫療和生活配套，輻射相當規模的人口，使用非住宅用地指標，嚴格控制規模、產品適配及開發成本的條件下，開發養老社區產品。而在具體項目規劃、戶型定位、配套空間設計等維度，杭州萬科養老團隊已制定了相應標準。同時，配合後端已經日漸成熟的服務團隊和服務體系來撬動並實現養老資產的收益，且養老服務本身又可實現盈利，這是適合地產商轉型的最佳切入點。
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