舞可定天下

营改增之后 ，房屋出租归类为增值税的“现代服务-租赁服务”，需要缴纳增值税。根据房屋出租人的不同，计算缴纳增值税的方法也有所不同，一般纳税人适用税率为9%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。分别说明如下：

一般纳税人

如果房屋出租人在增值税管理上属于增值税一般纳税人，计算房屋出租的增值税方法有两种，一种是正常计税方法，一种是简易计税方法。

（1）正常计税方法

租赁不动产行为属于增值税较低税率的征税范围，按照2019年4月1日之后的税率，适用9%的税率进行计算。

如果房屋所在地与出租人注册登记所在地不在同一县（市、区）的，则先按照3%的预征率向房屋所在地的主管税务机关预缴税款，然后再向出租人登记所在地主管税务机关申报纳税。

（2）简易计税方法

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的房屋，或者房地产开发企业出租其在2016年4月30日前自行开发的房地产老项目，可以选择接简易方法计税，这个计算起来比较简单，征收率为5%。

同样，如果房屋所在地与纳税人所在地不在同一县（市、区）的，要先在房屋所在地以

5%征收率预缴税款，然后在登记所在地进行申报纳税，预缴税款可以扣除。

小规模纳税人

小规模纳税人出租房屋，计算增值税比较简单，直接适用征收率计算，征收率为5%。如果房屋所在地与小规模纳税人登记地不在同一县（市、区）的，需要先向房屋所在地主管税务机关预缴税款，然后在登记所在地申报纳税，预缴的税款可以扣除。

对于个体工商户出租住房，则有一个税收优惠，即可以按照5%的征收率减按1.5%计算增值税。比如某个体户出租住房取得的收入是3000元，那么计算应缴纳的增值税=（3000÷（1+5%））×1.5%=42.86元，即先用5%征收率计算不含税价，然后再用1.5%征收率计算应缴纳的增值税。

个人

个人出租房屋，需要区分房屋的性质，如果不是住房，比如商业门面，需要按照5%的征收率来计算应纳税额，并且要向房屋所在地主管税务机关申报纳税。

如果个人出租的房屋类型是住房，那么则有税收优惠，是按照5%的征收率减按1.5%计算纳税，申报纳税的地点还是房屋所在地。

不过国税总局2019年第4号公告对个人出租房屋还有一个优惠政策，即采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。也就是说，出租房屋月租金不到10万元的，免征增值税，这对个人来讲是一个好消息，绝大多数的房东就不用缴纳增值税了。

左刀三爷聊财税

房屋出租其实不止涉及到增值税，可能还涉及到城建税、教育费附加、个税、房产税、印花税等等。

单就增值税而言，可能出租方涉及到一般纳税人、小规模纳税人和自然人。具体的计算税率各有不同。

自然人出租房屋

以前，这个月租金的免征额是3万，今年也随着小规模纳税人的优惠政策一起，上调到了10万。

对于个人出租房屋的增值税税率，按照房屋的属性，分为住宅和非住宅（商铺、写字间）等，非住宅比较高，是5%的税率，住宅减按1.5%的税率来征收。

小规模纳税人出租房屋

对于小规模纳税人而言，一般都是适用3%的征收率的，但是也有一些项目是适用5%的征收率的。不动产出租，就是其中的一项。另外还有销售自建或者取得的不动产、提供劳务派遣选择差额纳税等等，也是适用5%的征收率的。

此外，有个特殊的，就是个体工商户（多数可能是小规模纳税人）出租其住房。个体工商户出租住房，也是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

一般纳税人出租房屋

这个就是按照一般纳税人出租不动产的税率9%来计算。并且按照时间分界点2016年4月30日做个划分，在这个日期之前的房屋，可以选择5%的征收率简易征收。

此外，涉及到租赁的问题，一般纳税人要注意税率的区分。

不动产租赁服务，税率为9%，如果是有形动产的租赁服务，税率为13%。

同时，在涉及到房屋出租的情况下，除了增值税，也要充分考虑其他的税费问题。

财会小童

一般纳税人企业增值税计算和缴纳方式，原理都一样，就是销项税额（现行税率10%）扣减进项税额（期初有留底进项税额也一并扣除）之后，正数即为本期应缴纳税额，负数即为下期留抵进项税额。把企业经营相关数据填入增值税申报表之后自动会计算应纳税额。

如果企业是混合经营，也就是除了出租房产还有其它增值税经营收入（如销售产品），进项税额是混合抵扣的。比如：A企业本月销售收入100万，出租不动产租金收入10万，取得采购产品进项发票税额15万，那么应纳税额=100*0.16+10*0.1-15=2万元。增值税没有按照各项经营项目分别抵扣，其实是给企业一个很好的减税政策。

如果是小规模企业（及个体）还可以享受优惠政策，即月租金收入少于3万、季度小于9万，可以免征增值税。采用预收租金收入，按照收入所属期间进行分摊，得出月或季的租金收入小于上述对应金额，照样可以免征增值税。

不符合免征税收政策的小规模企业按照5%简易征收计算应缴纳增值税额。如果是个体户出租住宅按照5%计算但实际征收按照1.5%。如果是个人出租商业房产同样按照5%计算，出租住宅按照1.5%计算。

以上讲述的都是统一政策，在实践中各个地方可能有补充政策或执行理解差异，所以房产出租的增值税计算要和当地税务部门征询为准。另外，出租房产除了增值税，还有房产税、附加税、印花税、企业所得税等税种，个人还涉及涉税，要精准计算清楚。

岑詮

个人出租房屋总共涉及到8个税种，增值税只是其中之一。

1.增值税 个人出租住宅，增值税率5%，减按1.5%征收；个人出租商用房产，增值税率5%。月租金不超过3万的，适用增值税免税政策。

2.城市维护建设税 月租金超过3万的，缴纳增值税，并以增值税为基数缴纳7%/5%/1%的城市维护建设税。月租金不超过3万的，增值税为零，城市维护建设税也是零。

3.教育费附加和地方教育附加 在缴纳增值税的前提下，以增值税为基数分别缴纳3%的教育费附加和2%的地方教育费附加。

4.房产税 个人出租商用房产税率是12%，即年租金的12%；个人出租住宅，房产税率减按4%征收，即年租金的4%。

5.个人所得税

（1）个人出租商用房产，个人所得税率是20%，如果月租金低于4000元扣除800元和必要的支出后乘以20%，如果月租金高于4000元，则扣除20%，即租金乘以（1-20%）*20%。例如月租金5000，那么房产税=5000*（1-20%）*20=800，一年就是800*12=9600元

（2）个人出租住宅，个人所得税算法跟出租商用房产一样，只是税率由20%减按10%计算。

6.城镇土地使用税和印花税 这两个税种没多少钱，城镇土地使用税从量计征，跟房产地段和面积有关，印花税按合同金额万分之五贴花，出租民宅免征。

以上是个人出租房屋所要缴纳的8个税种，如果还有不明之处，请留言或者关注@唯思得财税咨询，大家共同学习，共同成长！

唯思得财税

营改增后按增值税有关规定执行

關鍵字: 房产 房屋出租 生活