01 个人情况

提出这个问题的主人是一位住在广州的30岁男性，每个月税后收入4500元；有一套楼梯两房出租，租金2600元，还有一套在供楼梯房，房贷23.5万，月供2600元，每年年终奖约4.2万，还有存款12万左右。

个人理财需求：想换一套电梯两房或者低层楼梯三房，怎样打理现有的资产呢？

02 理财达人@骑牛看熊

有一套楼梯两房出租，每月租金2600元，还有一套楼梯两房月供2600元，房贷还剩下23.5万，目前存款12万左右，每月税后收入4500元，年终奖约4.2万，想换一套电梯两房或者低层楼梯三房。在广州这样的一线城市想换房并非易事，每一步都要考虑清楚，而且同一地段的电梯房普遍会比楼梯房价格偏高，那么实际的支出成本也会增加。

近几年房价受到房地产政策的影响，价格没有明显的上涨，部分地区还出现了一定幅度的回调。查了一下10月份广州部分地区的房价，从化、花都价格为14400元左右/平米；南沙、增城价格为19000元左右/平米；番禺价格为25000元左右/平米；黄埔、白云价格为28000元左右/平米；天河、越秀价格为45000元左右/平米；海珠、荔湾价格为34000元左右/平米。通过以上数据可以看到，10月广州全城平均价格为 30000元左右/平米，这就要根据自己的实际情况来考虑了。

一套楼梯两房的出租金额，刚好可以抵扣掉另一套楼梯房的月供，目前每月4500元的税后收入，年终奖约4.2万，一年只计算实际收入为9.6 万元，这样的情况是很难靠收入买新房的。

置换电梯房，首先要看选择的地段在哪里，房屋总价格是多少？以及这种类型的房价在同一地段相差多少？等等这些问题都是预算的关键因素。

在考虑好换房后，为了减小房贷压力，可以把其中一套楼梯两房卖掉，用来支付新房的首付，并且能尽量减轻还贷的压力。如果购房者不想有较大的还款压力，影响自己的生活质量，那么可以在卖出其中一套楼梯两房后，还清另一套房的欠款，再把另一套楼梯两房卖掉，这样手中就有充足的现金流，再去买一套电梯两房或者低层楼的三房，甚至可以"二换一的思路"进行操作。我认为主要还是要看购房者的买房意愿，以及是否需要卖房后再买房的操作，如果不愿意卖掉手中的房子，那只能等到自己的收入増加后再考虑了。