好心做坏事，误伤队友?
这几天朋友朋友圈刷屏最多的都是要求房东免租，降租，与租客一起共渡难关。以至于在微信上的房东朋友第一时间问我，你今天免租了吗。因为官方，传媒的不断发声，最终导致了很多租客拿着某协会的红头文件截图要求我们免租，甚至有个别打电话给我说，某协会要求业主2月份租金减免，3月和4月份两月减半。都被我拒绝，并回复：对不起，我不是中国好房东，我只是给有困难的人帮助。
坦白说，相关部门和协会发声，本意是好的。是提议国营单位，股份公司给予中小企业，商户一定的租金减免，减轻企业和个人的压力。但是部分住宅租户错误理解倡议书的内容，以为所有的房东都要给租客减免租金，甚至发展到有一些租客拿这个文件来威胁。这变成好心做事，误伤的战友。在疫情的冲击下，增加广大业主的工作压力。
这样的提倡书是没有法律约束力的。有业主支持也有反对的。
支持方A：X总您好！刚看到信息，好的，这个2月份现在减三分之一租金
支持方B：这次疫情影响，房租9900，先免900吧，下个给我9000.下个月看情况，最少免零头900.
支持方C：你看现在疫情这么严重，你要注意防护哦。你看大家这么难，要不就给你免个十天的房租。
当然更多的房东还是反对，理由都有一堆。
反对方A：小企业三座大山：1.房租。2.工资、社保。3.贷款、税费。难道不应该这三个都该减免吗？光针对房东有点不公平吧？你们要是觉得就房东好欺负、别的惹不起…那就算我没说，你们继续。
反对方B：私人屋不收你一户，你个人只赚了几百元，如果一座十几户房东一个月会损失多少，人家一样有很多费用开支，何以见得你省了几百元就换得你很大的作用(几个人出去吃餐饭而已的费用，有无为房东人家想下。
反对方C：呼吁出倡议书的协会捐款给房东还房贷，或者银行带头给房东免房贷，房东给广发租客免租金，特殊时期携手共进共度困难，收到捐助或者减免贷款那天起，开始免租金，不然你凭什么让房东免租，房东不用活啊。
反对方D：一個房東貸款蓋房子，銀行不會在這個時候免貸款吧，提出免租這人是兒童吧如果出來社會工作者應該想想，不要搞亂這個疫情矛盾。
而从这次疫情的情况来看，相当部分租户是受到一定影响，可以分成几类。
一类就是餐饮，酒店，教育，旅游这类商户，受到疫情的影响，业绩严重下滑，甚至关门停业，这类租户是此次疫情中最受伤的，损失最大的一批。有朋友的餐饮店，就是为了冲春节的这几天旺季行情，备足了充足的原材料，给三倍工资留住员工，自信心满满的以为可以大赚一票，结果从年三十到现在几乎每天订单为零。
第二类是疫情的灾区湖北省，为了控制疫情，实行“封城”。这些回老家的湖北在疫情没有可控的情况下，暂时是不能回来。另外的是从疫区出来，暂时被指定到具体地点做隔离。这些房子暂时不能住。
第三类 政府延迟复工时间，复工以后应该会按时回来，而且是带薪休假。
第四类 因为疫情的原因，没有回老家，留守在工作的城市，这些大部分也是带薪休假。
从四类的租客可以看到，受到影响最大的是第一类，第二类次之，第三和第四类在经济上损失不大。前两类在情理上更应该获得帮助。
那么，法律上对这类因为疫情导致经济受损，支持租客让房东减免租金吗？
合同约定的“不可抗拒力”。
一般我们租赁合同上都有约定因为“不可抗拒力”因素，导致租赁双方的免责或者解约。如果在合同约定了“不可抗拒力”定义了范围，范围里面没有明确列明“传染性疾病” 、“瘟疫”等，那么就是没有免租的根据，合同继续履行有效；如果合同约定不可抗拒力包括“传染性疾病”、“瘟疫”等，那么承租人就可以以不可抗拒力因素要求出租人减免租金。
法律的依据
再看看法律是怎么定义不可抗拒力的，根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条的规定， “不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。现在的新型冠状病毒从爆发，到管控都是不可预见的，应该来说也可以算“不可抗拒力”。但是，疫情是否认定为不可抗拒力，具体合同关系中是否会被法院认定为不可抗力从而构成法定免责事由，仍需要结合具体合同的根本目的、合同的履行情况等因素来加以判定。
过往的案例
法院不支持的案例
1 2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。【案例案号：（2017）吉04民终441号】
2 “非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。【案例案号：（2007）桂民四终字第1号】
法院支持的案例
1 关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。【案例案号：（2008）绍中民一终字第143号】
2 遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】
从案例中可以看到，有法院是不支持减免，也有支持的，支持的法院也有支持全免，部分支持风险共同承担，减免部分。
那究竟业主要不要给租客减免租金？我相信大部分房东还是反对的，尤其义务式的要求减免，这显然有点过分。
减免是情，不减免是理。我自身是一枚一房东又是长租公寓运营方，也就是二房东，我有两点反对免租的理由。其一，我们长租公寓赚着微薄的利润，“赚着白菜的钱，操着卖白粉的新”，本来行业行情不好，回报已经不行。如果给予租客1-3个月减免，那么肯定会陷入困难，有可能资金链断裂。而最近与众多一手房东商谈免租的事情，小部分支持，大部分是反对，一手房东不给我们减免，我们如何给广大租客减免呢？在此次疫情之中，其实公寓方也是受害者，未来房子招商堪忧，所以不能让一个受害者去补贴另外一个受害者。
其二，对于房东，尤其中小个人房东物业承受力有限，很多是以房养贷。还有很多是靠房租养家糊口，如果给租客减免了租金，他们也会陷入困境。所以，很多房东反驳，我给你免租了，银行是否给我免一个月贷款？你生意与我无关，你生意好的时候是否给我分红？虽然这些房东说话比较刻薄，但是也有道理的。对于那种受疫情影响不大的住户，应该不给予减免。曾经看到有租户在朋友圈炫耀，多了10天带薪假期。
当然，对于真正有困难的租户，我们在人道立场应该要伸出援手，来自疫区湖北和餐饮酒店类的商户，应该进行一定租金减免，尽微薄之力，共同渡过难关 。
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