京东李达康

我们就从纯经济学的角度来分析。

.1.通胀率4.9-8.9%，得出房租年平均增长率不超过10%的结论。推导过程有问题。影响房租上涨的因素太多，不仅仅只有通胀率。

2.房屋折旧五十年，残值为0。这个更不知道是从哪里来的。政府已经明确住宅70年到期后会自动展期。就算70年后，房屋对应的土地价值也还在。

你的分析前提就已经偏了。或者说，是以结论导向做了有利于租房的前提假设。

从实际来看，房屋这种商品具有投资和消费双重属性。

从投资的角度分析：

1.购房是可以借用杠杆的，租房基本不用。

2.实物的保值增值性一般是优于理财产品的。

3.从投资的配比原则上也应持有部分实物资产，而自住房在所有实物资产中应为最优先。

从消费的角度分析：

1.居住的安全性、舒适性等租房和购房差别不大。

2.居住的稳定性，租房远弱于购房。

个人认为：如果一个人，他租住的是单位福利或政府公租等可以长期居住不会变动的房屋，并且他还有相对专业的投资能力，那么他租房住，将可以用于购房的资金投资于其他地方，是很好的。

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如果只考虑经济划算不划算的问题，租房划算，数据说话：

租房：房租一年一万，那么一年需要的资金就是一万；100年就是100万（不考虑租金上涨）。

买房：全款的话，那么需要100万。按照目前的政策看，房子是你的，70年后有一个土地费。

如果把买房的钱用来租房：100万，按照风险极低的货币型基金算，一年有2.5%的收益，所以一年收益是2万五，扣掉租金一年一万，那么剩余1万5。

这里的前提是：房价永远不涨不跌，租金也是不涨不跌；如果按照这个前提，租房划算。但是，变量有哪些：

1.房租上涨，也就是通货膨胀率，物价上涨；物价上涨，房价就涨，房租也会涨，所以房租从1000涨到2000也是完全可能。

2.房价上涨，房价一涨就是100万为基数，翻倍就赚了100万，而用100万稳健投资，40多年才能翻倍。如果赶上了拆迁，就不好说。

3.回报率问题。同时，100万的房子，可以出租，租个2000我认为问题不大，这样年化就到了2.4%。当然，这里没有考虑你住的问题。

以上是经济因素，如果再考虑社会因素，还是偏向于房子。比如教育问题；比如落户问题；比如城市化问题；等等。

其实，这一切还要看自己的情况；如果你有几套房子了，就不建议买；如果你没有房子，是进程的一代，早点买吧；你不买，你的下一代还是要买。

大家认为呢？

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按照经济学角度，无论你是贷款还是全款，肯定是租房划算了。

房租只能租1万，那就是他的使用价值是1年1万，你存银行100万一年收益之前2.5万，卖了房子租房子住你还赚1.5万，傻子都知道租房划算了，有的人说20年后通货膨胀10倍，房租可以租到10万一年了，但是要是你20年内用100万买黄金白银和通货膨胀一起，你还可以随时变现，潇潇洒洒活二十年，你收益会超1000万以上，没有必要拿100万屯房子里面，一年只有1万收入，大家现在是现金时代很少有人关注黄金白银，涨了就卖，跌了就持有，你的收益绝对10倍以上，但是大家可以去看看黄金到底涨了多少。黄金永远不会破产，房子是没有永远上涨的，并且现在房价虚高，黄金可以有效避免货币无限制贬值后货币一分钱不值和房子过多一分钱不值。大家可以考虑津巴布韦和委内维拉就知道了，无限制炒作某种商品和印钱是很大风险的。现在如果真的为了维持高房价继续货币贬值和印钱，制造业下滑，出口下滑，外汇储备消耗完了什么情况都会发生。

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这不是一道简单的算术题。

价值包括相对价值和绝对价值。衡量一下租房划算还是买房划算，也要看看这两个方面价值的总和。而不是简单的，只是看其中的一个价值面。

首先看看绝对与表象的方面。

如果有100万的话，房租又固定为每年1万元，那么可以租房100年。以百年为计，再长远的人生也不过如此。从压力分散的角度看，这是一个很好的选择。

如果你是楼市的刚性需求，100万的房子即使首付三成也要有30万的首付款。从绝对值的角度来看，30万元已经可以租房30年了。何况首付之后，还要背负着还贷，每月都要有一部分的资金用于房贷支出。

租房更像分期消费，如果仅仅从实惠的角度来说，这是一个相当理想的选择。你如果是收入有限，那么这是一个非常压力可控的选择。

只是买房有时也是一种投资行为。过去20年，中国房地产高速发展，很多房子，当年价值100万，若干年后变为了200万，或者300万，以至于更多，100万已经不再是简单的100万了。

正因为此，抑制房子的投资属性，增强房子的居住属性，成为当下一种主流的声音。

其次看相对及内涵的方面。

从现在的情况看，选择一辈子租房子的，不会超过选择购房的。之所以这样，是因为要结婚也要有房子，落户也需要房子，孩子受教育也需要房子。从相对价值来说有房子的价值度是超过租房子的。

经济学有那么多的原理，就是因为这些原理的成立是透过了表象看到了本质。我们不能做表面上划算，里子里吃亏的事。

比方学区房很贵，这里面就包含了获得优质教育资源的价值。而租房子一直意味着对拥有优质教育资源的缺席一一要想获得相同的起跑线，也即意味着要进行一次重新的价值投入。

再说结婚。如果没有房子而只是租房的话，可能连丈母娘这一关都过不了。

第三，租购同权是大趋势。

正在构筑中的房地产调控的长效机制，突出了租购并举，租售同权。只是租售同权不会一蹴而就。经济学里有一个原理，叫做资源是稀缺的，所以必须合理配置。比如房子跟教育关联在一起，就是因为教育的资源经常是稀缺的。以后如何实现买房子与租房子的，在子女受教育方面的同权，其实也有不少难点要克服，这是因为现在优质教育资源并不是非常饱和，而是有有稀缺。

在租房子与买房者可以获得同等权益的前提下，题中所问的答案应是：租房好，租房划算。

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这个问题一定要是建立在你有100万的情况下。

按照你的逻辑就是你有100万，你是以一年一万的租房模式生活，还是以100万买下房子的方式生活！？

从目前的角度来看，你这套100万的房子大概率是三四线的，而且租售比的情况也不是特别理想！所以说，这样的房产拉长5-10年来看，很有可能是跑不赢理财收益的。

因为房地产未来的格局会有两极分化，一线城市和新一线城市的房产将会呈现依然上涨的趋势，因为有人口红利支撑，也有企业贡献支撑。

但是对于许多三四线的房产来说，他们的人口是流逝的，而且大量的空置率导致的是供大于求的状态，所以，未来的趋势是震荡， 滞涨，甚至回调的趋势。

那么以升值的角度来看，你这套100万的房子可能还不如做一个低风险的理财收益来得高！

但是，从居住的角度来说！

租房最大的问题就是“居无定所”，不仅面临着房东的涨价，还要时刻担心被房东赶走的窘境。

所以，你当下的选择其实只有两条;

第一，用手里的100万去投资，当你赚到了200万，甚至300万的时候，就可以买下房产，还有不错的存款；

第二、当你没有投资的能力、也无法承担一个较大风险的时候，应该尽快买下刚需房。因为未来房价的涨跌对于刚需房的影响其实并不大，但是对于自身居住的影响很大。

说白了你都是有老婆的人了，以后可能还有孩子，你忍心让他们跟着你住出租房，被到处赶来赶去吗？

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如果单纯的从经济学角度分析租房还是购房，我认为租房划算。

做个简单的测算吧：

100万，如果购房那么全款付的话，产权70年，每年折合居住成本14200元，自己住也无可厚非。

如果有100万，选择租房住的话，一年一万的房租，表面上看要比购房成本低，即使后期加上通货膨胀房租上升，涨幅也不是一蹴而就的，也在个人可承受范围内。

但是在微观经济学中，有一个叫做机会成本的理论，即是指在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的机会成本。

机会成本又称为择一成本、替代性成本。机会成本对商业公司来说，可以是利用一定的时间或资源生产一种商品时，而失去的利用这些资源生产其他最佳替代品的机会就是机会成本。而机会成本泛指一切在作出选择後其中一个最大的损失,机会成本会随付出的代价改变而作出改变,例如被舍弃掉的选项之喜爱程度或价值作出改变时,而得到之价值是不会令机会成本改变的。

怎么说这个机会成本呢？

100万资金，不买房用来租房，那么就可以用这100万来理财，购买银行理财产品或者大额存单产品，一年的利息收益就会有4万-5万元，用这些收益支付用来租房的1万元房租绝对划算，还能额外剩余三四万块钱，够一个普通家庭一年的基本生活开支了。

既然都知道租房比购房划算，为什么大部分人还选择贷款购房，而不选择租房呢？

主要是考虑到以下几点：

一、归属感，这点大家都懂。

二、户口和子女教育问题。

三、自己的房子装修和装饰可以随心所欲，居住起来也舒适一点。

四、中国传统观念不容易转变，虚荣心作祟。

五、为了抵抗通胀，还有价值投机。

财经札记

纸币的时代纸币贬值是必然趋势，因为商品的生产速度永远赶不上印钞的速度。例如1980年一万元的购买力和2019年一万元的购买力不知相差多少倍。表面看是房价上涨了，实际上是钱毛了。必须用更多的钱才能得到相同的商品。

2008年中国央行一下子印钞4万亿，要知道如果商业银行储备金率为10%的话，央行发行4万亿的钞票到了商业银行这里就会创造出40万亿的钞票。所以我们看到2009年开始各地房价长了翅膀飞起来房价翻了4到5倍。因为政府明白如果超发的4万亿如果进入民生领域，民生品一定暴涨，会引起社会的动荡。所以必须把这些钱锁到一定的领域内，例如股市，收藏品，房地产。所以我们看到股市出现过牛市，收藏品价格大涨，房价也暴涨。但是现在形势变了，房价出现了滞涨。政府不愿意看到房价暴涨，因为暴涨会伤害国家经济，房价上涨必然抬高社会生产成本，打击制造业。当然政府也不愿看到房价暴跌，因为暴跌后这些资金就会爆炒民生品，从而出现民众恐慌和社会动荡。所以目前的房价是不会大涨也不会暴跌，而是围绕一个很小的区间盘整。

明白了以上道理就来看看个人买房是否划算。

一，全款购买。也就是拿现在的100万现金去赌30年后的收益。纸币是必然贬值的，所以现在的100万的购买力相当于30年后也就是2049年九千万的购买力。也就是说2049年你的房子要至少价值要达到9千万，且有人愿意以此价格购买你的房子，你才不会亏本。

二，你自己拿出40万现金，然后借60万（当然要付利息），这样意味着你的40万要亏损，而借的60万要盈利，正负相加为正20万。也就是说未来现在这个正20万元未来你会有1800万的获利。如果不理解给你举例，例如你在1980年向甲借了100块。要知道那时的100块是一个农民一年的收入。然后你按银行利息计算，2010年你连本带利要还200块。是不是只是一顿饭钱。你赚大了。

三，如果你拿出60万首付，借40万买房，你将拿着现在的负20万元参与亏钱活动。最后你会亏掉1800万。如果举例你就是1980年借给别人100块，2010年收回200块的甲。你亏大了。你把一年的收入借给别人，自己饿了一年肚子，30年后你拿回来的钱只够在馆子里吃几个菜加几瓶啤酒。

四，如果你拿50万做首付，借50万买房，未来30年你不会赚钱，也不会亏钱。这是零界点之值。

2000年上海七宝的房价为1000元每平米，你首付20%也就是2万元，贷款8万元，分30年还清。30年后8万元*90=720万。而你199年的2万元购买力相当于30年后2万元*90=—180万。720万—180万=540万。你今天是不是要拿540万才能在上海七宝镇的中心地段买得起100平米的房子？而你只需要付区区10万元的本息。

以上是基于每年10%的贬值幅度计算出的结果，也是之前40年纸币贬值的实际幅度。

以上纯属个人意见仅供参考，如果不信权当娱乐。

含有无意义的字母

如果房租一万一年，房价一百万，单从租价比来看，似乎租房更划算。但是如果把账算的更细，综合来看，买房更划算。

如果房租一万一年，房价一百万，那么房租收益率为1%，要出租100年才能收回成本。这样看来，似乎租房划算些。

但是，从下面几方面再来考虑一下这个问题，答案似乎没有那么简单。

一、房租有可能上涨

这个问题中其实隐含了假设，假设房租不上涨，房租一年一万，房价100万，要100年才能收回成本。但事实上，房租是有可能会上涨的，当物价总水平上升时，房租会跟着水涨船高。

从过去的历史表现来看，房租其实一直处在一个上涨的趋势中，只是没有房价涨得那么明显，但它跟社会零售食品涨幅基本处于同一水平。

如果大家都不买房了，都去租房，这会打击开发商建新房的积极性，那么社会上供应的新房就会减少，反而会引发供求矛盾，造成房租的进一步上涨。

二、房价有可能上涨

有的人租房是基于房价会下跌的考虑，现在暂时租房，等到以后房价跌了再买。但是，从历史经验来看，房价上涨是大概率事件。

从我国目前的经济发展状况来看，经济持续稳步健康发展，人口城市化进程也没有结束，强劲的需求促使那些大城市的房价不大可能下跌。另外，考虑到通货膨胀的因素，房价也不可能下跌，因为房产比纸币更抗通胀。目前，国家的调控政策层层加码，可称得上是史上最严调控，但是房价向下调整的幅度大部分都没有超过2%，降幅有限。当然，那些经济基础薄弱、经济发展动力不足、人口净流出的城市的房产，没有太大的价值。

现在租房不买房，有可能以后更加难以买得起房。

三、租房不如按揭买房

细算一笔账，与其把租金交给房东，不如把等额资金交给银行，只是多出一笔首付款，若干年后，按揭买房者比租房者多出一套住房。租房客交了房租N年后，什么都没留下。这里面的区别在于，租房纯粹就是消费，消费完了就完了，什么都没了。而按揭买房是投资，你付的每一笔按揭款都是在增加你的资产。因此，二者最后的结局是不一样的。

综上所述：

如果房租一万一年，房价一百万，单从租价比来看，似乎租房更划算。但是长期来看，综合来看，买房更划算。

老王说经济

房租一年一万元，房价一百万，毫无疑问是租更划算，尤其是在这个年代。

经济学不能脱离常识，解读的再天花乱坠都不能脱离商品价值这一核心，不管做出哪种选择都要对比风险和收益。

一个很简单的问题，2019年按月付息的三年期大额存单年利率4.18%，一百万元一年能有4.18万元利息，足足可以租下4套同样大小的房子。

房租能够真实体现中低收入人群的工资上涨幅度，一旦涨幅过高，则这部分人口会大量流出，空置率上升，房租自然回落。我国经济已经从高速增长阶段转向高质量增长阶段，今后增速大概率会在6%以下，房租的涨幅会非常有限。

从租金回报率来看，一万元能租一年，买下需要100万元，租金回报率只有1%。由于房价过高，远远超出了实际价值，国内住房租金回报率普遍2%左右，实际已经没有投资价值。

从价值投资角度看，实际建筑成本不过十几万元的房子，却卖出上百万的高价，地价贵固然是一方面，被炒高的价格更是关键。在房价处于相对合理水平时，上涨趋势明显，此时租金回报率也会相对合理，买房更合适。但是如今房价过高，宏观经济面临诸多困难，房价下降趋势不可阻挡，此时买房就不合适了。

之所以很多人坚持要买房，无非如下原因：

1、为了落户，有结婚或者子女上学的需要；

2、担心房价还会继续上涨，早买不如晚买；

3、把买房作为投资，期望降低通货膨胀影响，未来可以出租或出售；

房子可以炒，房租不能炒，房租上涨一定会让租房者选择以脚投票。

一边是涨幅有限的房租，一边是进入下降通道的房价，买房就是高位接盘，面临大幅贬值压力。

一边是有限的投资，保持极好的流动性，能够更好的防范风险；一边是掏空存款还要背负贷款，有沉重债务压力，面临房价下跌风险，哪个更合算一目了然。

财智成功

回答这个问题前先讲一个故事，这个故事和这个问题比较接近。

后来读MBA的时候，有一个老师喜欢炒股，每次给别人分析的头头是道，但是他自己炒股总是赔钱，因为他老是用书本上的理论去解释股市。于是别人就说：教授炒股---尽输（书）。

一百万的房子租金每年一万元，是租划算还是买划算？如果让我那位老师来解释，肯定是租房划算，因为100万存到银行里，每年最高可以得到4万元的利息，而租金才1万元，对你来说租和买住起来是一样的。从长远看，房子作为固定资产还要产生折旧，100万的房子，70年产权，平均每年要折损1.4万元，这就是教授的经济学观点。

但实际的情况连没上过学的大妈也知道，有钱先买房子，而且以前买房子的都赚钱了，很多教授、知识分子除了单位分的福利房，几乎没存外面买过房子，很多人都错过了楼市的最好时候。我就生活在一个大学教师的宿舍区里，很多人真的就是这种情况，不知道你身边的人怎么样。

所以，不能单纯用理论来解释现实，因为理论只是一种逻辑的推导，现实会遵循这种逻辑，但是不会完全按照这种逻辑。

类似问题最典型的不是炒股，也不是买房，而是买车，比如我们买一辆20万元的轿车，每天自己开着，车辆寿命是15年，每年里程1万公里，你算一下这15年平均每公里单价高达2.5元以上，比出租车要贵多了，从经济学的角度看是最不划算的，几乎所有的人都知道，买车是贬值的、赔本的，但是，我们看到很多家庭都买了车，我身边的教授们也是如此。

關鍵字: 房租 财经 通胀率