來熱鬧一下唄

我認為主要是房產開發商的資金鍊這一塊，開發商開發樓盤大部分是在銀行貸款。一部分開發商開發完一個樓盤，又去開發下一個樓盤。一部分開發商同時開發了很多樓盤。不管哪種方式，開發商的資金一直處於流動狀態，如果說房價高，買的人少，久而久之資金供應不足，就容易引起資金鍊斷裂。所以降價才可能儘快將房子賣出去，回收資金，讓資金鍊處於一個良性的循環狀態。

品鑑物語

要降房價，決定因素就不是房產商的資金鍊，也不是空置率，是什麼呢？

先看看房價怎麼漲起來的

過去十年間，我國房價快速上漲的原因，既不是城鎮化，也不是炒房客，更不是開發商，而是超發的貨幣，2008年全球金融危機，我國推出了4萬億的救市計劃，加上貨幣的乘數效應，超過20萬億的貨幣被投放了，再加上2015年降低利率，再有近些年來的天量的棚改貨幣化安置，通過這些途徑，天量的貨幣進入了房地產市場，而當貨幣在某一個領域聚集，那不漲都難。

控房價先要控貨幣

首先，近幾年我國的貨幣發行速度明顯減慢了，過去動輒15%以上的增長速度，現在已經下降到8%，而且還有下降的趨勢，銀行貸款嚴控流向房地產市場，按揭貸款的利率也普遍上浮，棚戶區改造計劃接近尾聲，規模驟減，2019年的棚改規模就比2018年降低了一半，有些地方甚至降低到三分之一左右，從貨幣供給上看，已經完全的改變了原來的趨勢。

結果大家都看到了，從2017年4月，房地產市場到達頂峰之後，這一年半多以來，不少地方都有下降的趨勢了，北京甚至比最高點下降了18.5%。

綜上所述，我國過去是十年房價上漲主要原因就是貨幣的超量供給，要降房價先控貨幣。

經濟觀察哨

現在樓市已經出現了明顯降溫，房價也開始出現了下跌，但對於什麼因素才是導致房價下跌的決定性因素，大家有不同看法。有人認為是開發商的資金鍊，有人覺得是住房空置率，對於這個問題，我的回答是：就現在來看，是空置率。

首先，現在樓市已經開始告別房住不炒了，真的能對房價走勢起到決定性作用的只有市場供需，而空置率就是供需關係的體現。以前房價之所以能出現大幅度上漲，很大一部分原因就在於市場上存在炒房需求，大量炒房者囤積房產，導致整個樓市出現一種供不應求的假象，但實際上房子早就夠住了。現在隨著市場對炒房需求加大抑制力度，市場已經不存在炒作行為了，房價想要上漲或下跌都只能看剛需關係，而中國房地產早就已經進入到供過於求階段了，所以這一段時間一來，房價才會出現下跌。

其次，開發商的資金鍊其實對於房價並沒有多大影響，因為開發商的資金鍊更多的影響開發商的建築速度，如果租金充足，那麼開發商蓋房子的速度就會快，如果資金少那麼蓋房子就會慢一些。對整體影響並不大，畢竟就算開發商資金緊張了，也還能從購房者手裡拿到預購款來緩解資金鍊緊張危機。當然為了順利回收預收款，開發商也會給出一點優惠，但這對房價並沒有多大影響。

最後，雖然空置率會對房價起到影響，但想要讓房價下跌，還需要把這些空置住房逼到市場上進行流通，把房子利用起來，房價才會下跌。所以這也是為什麼最近一段時間大家都在議論房產稅、空置稅的原因，就是希望通過政策手段把房子利用起來。如果真的能通過稅收政策解決空置率居高不下問題，那麼房價肯定會出現下跌的。

樓盤網

房產降價是肯定的，目前各大城市房子有價無市，房子空置率太高才是導至房產下降，不要被開發商再忽悠了，個別磚家的話是不能再聽，再加上現在賺錢都要靠信息和網絡時代，投資房產是不可能賺錢的，還是踏實一點，乾點事業，開發商一套房從拿地到造成售賣，成本不到30O0元左右，出售價一萬多，開發商首付五成賣房就己經賺回去，何況銀行還有一半貸款您自已要分期還的，就拿合肥2013年至2015年當時房價有的地區只賣38880元，傳單滿天飛，我當時沒有房，也買一套，2015年下半年飛漲7幹多一平方，接下來2017年漲到一萬4千多，2O18年跌到1萬二千多，現在大約在一萬多一點，雖然說房子是漲價啦，但出手非常難，再加上我是首套房，也不可能賣，但我們小區太多的空房，所以開發商當時3888O元一平方也賺錢，而且這幾年建材也沒漲價，房子都漲到一萬多，首付只要一半，一半錢到開發商口袋，開發商己經收回成本並賺錢，所以房產泡沫太嚴重，只要房產倒閉，開發商已經賺得滿盆盈利，受害人是老百姓和銀行，因為老百姓還不起錢，房子交銀行，大家想想，假如銀行把房子都收回來，是虧本，還是賺錢，等於開發商把房子賣給銀行，老百姓把首付虧給開發商，銀行是國家的，要這麼房子賣給誰，這就房產泡沫，所以國家邊打壓房價，邊穩住房價，讓房產不會出現暴跌，來穩住房產，個人觀點

用戶梅愛華C719h

房產降價的決定因素是房產商的資金鍊還是空置率？都不是，是地價和地產開發商的利潤。

全世界地產開放商富豪主要集中於中國香港和中國內地，在於囤地待漲帶來的極高利潤，在於地產開發商的極高毛利率，我國開發商毛利率普遍在30%以上，高的在50%以上，遠遠高於日本、美國和歐盟的地產開放商，所以地產開發商賺的盆滿缽滿，很多地產商成為了超級富豪，可是歐美國家很少有地產商成為超級富豪，超級富豪主要在高科技領域和消費品領域。、

地產商賺多了，房價自然高了。所以前段時間有地方限定地產商毛利在8-9%引發爭議，是應該嚴格限制地產商的利潤空間。

另一個是土地價格，地方壟斷了土地價格，為了穩定土地價格，地方嚴格控制供地節奏，造成人為 的地產供應緊張，很多時候某些地方為了地價穩定，總會等到一個樓盤開盤售罄，才會重啟供地，這明擺著就是利用供地節奏嚴控土地價格，

三是刻意保護房價，面對地產價格的下跌，部分地方會通過約談的方式，不準地產開發商降價促銷，保證地產價格穩中有漲。

地產商資金鍊和空置率是影響地產價格的一個因素，但不是決定性因素。我國空置率是比較高，但房價緣何堅挺，在於部分家庭不在乎地產空置，就在於錢太多，不在乎那一點租房子和賣房子的錢，至於錢從哪裡來，沒有發言權。

杜坤維

小菜認為房產降價的決定因素既不是房產商的資金鍊，也不是空置率，而是這個城市的經濟發展和人口情況，當然，短期內房產降價的決定因素是國家政策。

第一、政策因素

政策因素在短期內對房產降價是決定性的，這在多個城市房產發展上都是經實踐檢驗的真理。比如限購政策、限貸政策，再火爆的樓市，只要下一下限購、限貸等政策猛藥，立馬見效！這也就是房價上漲過快的城市，都不約而同地採取了限購、限售、限貸等政策手段的原因，也是採取了調控政策後，不敢輕易放開的原因。

第二、土地因素

土地供應情況是中期內影響房價的決定因素，比如河北唐山，在2015-2016年時候，房價大概6000多，存在嚴重的庫存壓力，土地供應也是充足的；但2017年炒房團進駐後，短期內將庫存消化了，但需求還在繼續旺盛，市場上可供開發的土地就不足了，土地不足導致開發不足，開發不足導致房源供應不足，這就導致炒房團過後，唐山房價還在繼續漲，並沒有下降。

第三、經濟因素

還說唐山，唐山這些年的經濟發展是很好的，跟江蘇徐州GDP不相上下，強勁的經濟發展，為唐山房價持續上漲提供了基礎。

試想一下，沒有經濟發展支撐，每月多數本地人都只有3000多的工資，房價怎麼可能具有持續高位的基礎？即便有外地炒房團進駐，這樣經濟發展和收入水平的城市房價怎麼具有炒的前景？

第四、人口因素

還說唐山，唐山目前每年都是人口淨流入地，大概就是幾萬人的樣子，不要小看每年幾萬人口淨流入，對於四線城市來說，這個人口量已經很不錯了，相當於縣級城市的常住人口體量，確實對於維持房價具有相當大的作用。

如果沒有人口的淨流入，即便有經濟支撐，當地住房需求總是有限的，沒有新的人來接盤，房價持續也是沒有基礎的，也會降。

最後說下你關注的地產商資金鍊和住房空置率問題

地產商資金鍊不管是充足，還是斷裂？都是一家開發商的問題，不會導致一個市場的價格變化，而且地產商資金鍊斷了，一般都不會降價求生，而是會採用賣項目求生。

住房空置率問題，目前是很嚴重的，據西南財經大學的研究數據，兩年前的住房空置率是21%左右，按照這個空置率測算，粗略估計有6500萬套住房空置，但也沒有導致房價大幅下跌，而是城市房價分化，有的在漲，有的在跌，說明住房空置率對房價走勢影響是很小的，甚至沒有影響。

綜上分析，導致房價下降的決定因素，短期內是政策，中期內是土地供應，長期內是城市經濟發展和人口情況。

房壇法菜

房產降價的決定因素是供需情況的變化，也就是需求方突然L形下滑嚴重，開發商懵了之後，迅速採取各種促銷活動來保證相應的銷量！

中國房價上漲到2015年前後時，當年股市正經歷過股災，銀行裡面尚有相對充足的放貸金額，另外，開發商和地方的負債率都是相對的高，而這些負債大頭，又牽一髮動全身，進而可能相對威脅到銀行體系的安全。

所以，才有後來的棚改貨幣化安置，即可以有啟動資金來消化各大城市的高位庫存量，也可以在房價上漲過程中不斷吸引購房人群來加入的買方陣營，先是一線出清的差不多時，慢慢的帶動二線，甚至三線直到五線城市的相應庫存出清。最後，大部分城市的庫存消化了很大一部分比例，開發商和地方的負債率也順勢下降了點。銀行充足的信貸資金也得到較充分的應用。

不過在房價快速上漲的這幾年，有個別房企誤判形勢。還在這種情形下加速拿地，快速開發，又造就了一批新的庫存。沒想到從今年8月起，基本上所在城市新房銷量連續3個月出現下降，慢慢的開發商總算知道原因了，這次真的是需要買房的人幾乎沒有了！

所以，幾乎從10月起，恆大和BGY等一些知名房企開始7折到8折左右促銷，只為能完成今天的銷售任務。

中國城市中北京房價可以說是龍頭，有數據表明2年下跌18.5%，房企中，恆大和BGY是龍頭房企，基本一降價優惠促銷就是30%的讓利幅度。這就是需求房（購房者）斷崖式下降後，房企必然出現的降價結果！

陽光侃房

房產降價的的決定因素是在廣大的百姓手中掌握！你可能感到驚訝，購買房子有房子住是中國人根深蒂固的觀念，甚至不惜血本冒著還款還息幾十年的壓力也在所不辭！看看國外特別是周邊國家正好持相反的觀念！其二，房子是用來住的不是用來炒的，也就是在咱們國家有這兩種力量把房價給炒起來啦！什麼時候觀念發生變化，房價自然就跌下來了！

旭日東方98

我是松哥我來回答

首先你要理解目前房產的屬性-金融

1: 最重要的是人口

2: 目前地價不跌如何跌房價

3: 金融政策是決定槓桿大小

所以以上才是本質

松哥看房產

無論是資金鍊還是空置率，我認為，都是輔要作用，供需關係決定房價漲跌，其次就是政策傾向，政策傾向影響需求

關鍵字: 開發商 資金 房產