问：深圳地铁8号线预计开通，请问地铁开通后沙头角片区的房价会不会迎来一波涨幅？
答：地铁从规划确定到建设开通，时间长达三到五年，涨幅已提前透支，指望正式开通后再涨一波是不现实的，但对沙头角肯定是利好，少量优质近地铁楼盘会有小幅上涨。
问：请问十三老师，资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓?或老师有更好的建议?
答：在我们成为土豪之前多念几遍： 不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓 盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。
问：大师，您说的市中心一房一厅和近郊二房一厅分别在什么区呢？要明年本科毕业才能到深圳落户，想提前看看，谢谢
答：市中心是指罗湖、福田、南山、宝中，近郊是指地铁5号线沿线及1、11、4、6、10、3、14、8号线到市中心40分钟以内通勤区域。
问：十三老师您好！请问深汕合作区的住宅值得投资吗？
答：我非常不看好飞地建设，天然的割裂导致成功的概率几乎为零。 但这块飞地的主导者是深圳，又让我有点不确定。 现在单价毕竟只有一万出头，如果百八十万对你来说不算钱，买一套赌一把也无所谓，买完就忘记它，等十年后再看吧。
问：十三大师。布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？
答：二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。
问：刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心5年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右房子投资，等23年时候卖掉再换成初中学位房？请十三帮忙指个方向，谢谢了。
答：今天我休息，所以刚刚看星球的问题，已经回复了。南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。
问：你好，刚人行发布“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”，说明利率降了吗？是否等到10月8日后再办贷款会更好？
答：利率不但没有下降，反而控制了随意打折，现在深圳首套上浮5个点，二套上浮10个点，分别是5.145 和5.39，新的政策之后，最低变成了4.85和5.45，注意是最低。二套房贷利率确定上涨，首套也未必降低，因为银行有上浮权限。 为这个不确定去等待，结果可能是一个月省出两包烟钱，总房价却多付了若干万；或者是一个月多付了两餐饭钱，总房价同样多付了若干万。
问：大神，深圳是要凉了吗？投资角度，现阶段是否考虑广州更好点？
答：昨天我们一天签了三个单，你说深圳凉了吗? 媒体连篇报导业主控盘和后期调控之后，全国人民置业深圳的愿望反而更迫切了。 为什么?业主控盘，一次拉升几百万，反而更证明了深圳的价值。 如果说凉，炒到天上去的少数热盘暂时凉了，或者说有价无市，买家在等着价格下调冲进去。 而其他非热点片区，正在板块轮动的关键阶段，一轮周期还没走完，价格还相对低洼，怎么会因为一个政策变凉呢?
问：您好，目前工作和生活都在龙岗爱联，想买改善型四房兼中上学区，小孩过两年上小学，请问以下哪几个小区，哪个会比较适合？1 颐安都会中央星河时代 2 四大神盘 3 爱联次新 4，清林路两边。谢谢！
答：龙岗好的学校也就是龙外和深中，颐安星河就可以排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盘的龙外和深中；如果能一步到位自然四神盘，求次就深中；对应小区都不多，符合的房源更少，看完自有抉择；
问：问下，现在600万总价公寓在宝安南山福田以后区域选择各自区域2-3 个性价比投资有性价比大家最关注的几个公寓，麻烦推荐下。谢谢。
答：除非财务自由了，否则都不建议考虑公寓这个产品，尤其是中低端公寓，供应量大，不能上学。 想办法买住宅，买不了一线买准一线，买不了准一线买二线核心。
问：十三老师，下午好！请教首付按揭问题，准备入手一套880万的二手房子，我需要首付5成440万，但是如果我在5成的基础多付约135万(多付款我能拿出来)就能省20多万综合税费，但这样贷款就少了杠杆没用足，感觉有点可惜。您觉得用足5成杠杆好？还是多付135万首付款省20多万税费划算？谢谢！
答：鱼和熊掌不能得兼，省钱还是省税，这是一道选择题。 其实找到答案也不难，你先问问自己，如果不避税，这135万，其实付完税是110万放在手里，你有没有更好的投资渠道，能够在三年之内获取至少30万，就是一年9个点的收益，为什么是30万，因为三年后收益还是25万就是亏本。 如果大概率有，就留下，如果没有，就直接扔进这套房子里。
问：老师好，您觉得蛇口东角头的枫叶望海公馆怎么样？适合投资吗？以后的增值空间大吗？
答：如果枫叶望海公馆给半岛塞点钱，改名叫半岛公馆-铂寓-尚邸balabala的，可能还能卖这个价格，骗骗富二代们，因为只有穿越半岛的楼缝才能望到海，最后可能变成忘海。 海景资源是深圳得天独厚的，尤其是城市中的海景，不过也真的能看到海，半岛城邦里都存在一线海景-窗海景-缝海景-没海景的鄙视链，价格差很大。所以对这种打着海景旗号的，不好好做产品的开发商要好好diss一下，660w的一房一厅、820w的两房、1000w的北向和复式三房，这个总价实在是太尴尬了。
问：老师好，想请教关于名校如何定性的问题，是以应试教育下的考试成绩、升学率、重点大学录取率等为指标呢，还是以什么来作为衡量指标呢？
答：深圳的名校界定很简单，就是看中考成绩，拼四大，八大，十大升学率和排名。 至于这个成绩是靠学校的实力考出来的，还是靠掐尖点招，差生劝退，生源筛选来的，根本不重要。 这个世界，没有几个人在意真相。
问：你好 ，最近想选择西丽御景峯的公寓，116平，也是70年产权，即买即交楼，前景怎么样，过几年我要是换房子好出手吗？或者买坪山恒大城。虽然远，但是过几年公司要搬家过去。谢谢
答：第一，有名额先买住宅。高端公寓多是用来消费享受的，往往拥有稀缺不可复制的景观资源，所以会有一个圈层效用，放盘少。其他公寓买来还是为了增值的，最后都会抛盘，而公寓已是新房标配，又没有教育这个附加价值，供大过于求，御景峯那个位置，很难高端起来，未来流动性堪忧。 第二，御景峯的公寓怎么也要六七百万了吧，用来买三百来万的恒大城，有点大“财”小用。
问：我是广州户口土著，本科学历，并且广州多套房，但是从没做过房贷，我想深圳买房作为收租投资用，不自己住，预算350-400万左右，4成首付，朋友都说宝安好。请问有没推荐？另外我应该如何入户
答：广州多套房，而且从没做过房贷，不但是土著还是土豪，广州的多套房，该往深圳腾挪一部分了。 350-400万总预算，现在很难去挤西部的热点片区了。 与其随意浪费掉首套首贷指标，在深圳买套老破小，不如广州先出掉两套，用三成首付在深圳买一套更贵更有价值的产品。
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